不知道大家想過沒有，要真正拉動(dòng)內(nèi)需、救活房地產(chǎn)，其實(shí)還有一張“隱藏殺招”一直沒被充分討論——升級高校學(xué)生宿舍。

比如，把現(xiàn)在的四人間改成雙人間，雙人間升級成單間，甚至新建一批條件更好的宿舍樓。

我國有近2000萬本科生、400萬研究生，這個(gè)基數(shù)擺在這兒。如果住宿標(biāo)準(zhǔn)整體提升，相當(dāng)于硬生生“造”出一大波居住需求，對地產(chǎn)去庫存絕對是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

這需求真不是虛的。講講我自己的經(jīng)歷：

高中我住過八人間，一學(xué)期70塊——你沒看錯(cuò)，是70。也住過四人間，一學(xué)期400塊。八人間根本沒法學(xué)習(xí)，亂哄哄的；四人間稍好，但十點(diǎn)半準(zhǔn)時(shí)熄燈，你想學(xué)也學(xué)不了，還總有人熬夜打游戲、打電話，根本睡不好。后來我實(shí)在受不了，住了小半年就改走讀了。

本科是標(biāo)準(zhǔn)四人間。大學(xué)嘛，人各有志。室友都挺佛，愛打游戲，不太學(xué)習(xí)。我雖然不太認(rèn)同，但也沒錢出去租房子——一個(gè)月生活費(fèi)就1500，哪付得起1000~2000的房租？再說也覺得校外不太安全。

讀博后住過三人間、兩人間，一年好像600還是1200。那時(shí)候已經(jīng)有對象了，要不是手頭緊，估計(jì)也搬出去了。我不少同學(xué)談戀愛之后都在外合租，有的甚至結(jié)婚了。還有些人花錢找不?；厮奚岬耐瑢W(xué)“拼房”，相當(dāng)于變相享受單人間。

所以你看，只要學(xué)校愿意提供更好、更獨(dú)立的住宿選擇，很多學(xué)生——尤其是家境不錯(cuò)的——是愿意為此買單的。

國外大部分學(xué)生都是自己租房，學(xué)校宿舍反而是“高價(jià)選項(xiàng)”，因?yàn)橛邪踩?、管理、便利性等溢價(jià)。

但我們國情不同。國內(nèi)學(xué)費(fèi)、書本費(fèi)、宿舍費(fèi)都壓得很低，就是為了不讓錢堵死寒門學(xué)子的上升路。這不是怕被罵，而是實(shí)打?qū)嵲诒Ｗo(hù)階層流動(dòng)的通道。

不過，這不代表不能改善。高校完全可以收購周邊存量房，改造成“分級宿舍”：基礎(chǔ)款保持低價(jià)，升級款適當(dāng)提價(jià)，給有條件的同學(xué)多一個(gè)選擇。

這可不是空想。江蘇徐州的中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)，已經(jīng)用2.93億元收購了490套存量房，專門解決宿舍不夠用、不夠好的問題。

這招要是推廣開來，絕對是個(gè)“三贏”的大招：學(xué)生住得更好、地產(chǎn)去庫存、高校提升服務(wù)——就看操盤手有沒有決心推下去了。

說到這兒，不知道大家有沒有思考過一個(gè)“反直覺”的現(xiàn)象：

為啥現(xiàn)在利率這么低、租金也在漲，大家反而不愿意貸款買房/消費(fèi)了？

而2018、2019年那會(huì)兒，房貸利率高達(dá)5.6%，大家卻搶著借錢，仿佛不要錢似的。

答案藏在“實(shí)際利率”里。

現(xiàn)在名義房貸利率約3.1%，但GDP平減指數(shù)是負(fù)的，實(shí)際利率高達(dá)4.1%，比很多年份都高。而2018-19年，名義利率5.6%，但平減指數(shù)是正的，實(shí)際利率只有1.9%。

說人話就是：當(dāng)年你借錢買啥都容易漲，資產(chǎn)升值輕松覆蓋利息；現(xiàn)在借了錢也不知道投啥能賺，那還貸個(gè)啥？

所以現(xiàn)在操盤手的目標(biāo)，不是繼續(xù)降那零點(diǎn)幾的利率，而是得把“賺錢效應(yīng)”拉回來——把平減指數(shù)搞正，讓大家看到投資有機(jī)會(huì)、消費(fèi)有動(dòng)力。

救地產(chǎn)、拉股市，都不是最終目的。

真正的棋局，始終是內(nèi)需。

還有個(gè)事，根據(jù)最新的航行通告，藍(lán)箭航天的朱雀三號應(yīng)該明天中午就首飛了。

這不是一枚普通的火箭——它是我國首款可重復(fù)使用的不銹鋼液氧甲烷火箭，堪稱“中國版獵鷹9號”，對標(biāo)馬斯克的技術(shù)。有意思的是，首飛地點(diǎn)選在了咱們的載人航天圣地：酒泉。

獵鷹9號有多牛呢？它的一子級已經(jīng)實(shí)現(xiàn)重復(fù)使用31次，2024年一年就打出了134發(fā)，直接把發(fā)射成本壓低了80%以上。馬斯克靠著它，已經(jīng)把一萬多顆“星鏈”衛(wèi)星送上了天。

別看馬斯克的星鏈打了十幾次，其實(shí)目前的主力還是獵鷹9，也就是朱雀三號對標(biāo)的這個(gè)。

而我們國內(nèi)，“星網(wǎng)”、“千帆”星座計(jì)劃也規(guī)劃了幾萬顆衛(wèi)星，唯一卡脖子的，就是低成本、可復(fù)用的火箭。明天這一飛，不只是技術(shù)的突破，更可能撬動(dòng)一個(gè)萬億級市場。如果能成，下周航空航天板塊很可能迎來一波行情，具體標(biāo)的可以看看航空航天ETF 159227。

以上。