2025年三四線城市凈流出312萬人、房價(jià)中位數(shù)下挫18%，配套薄弱的遠(yuǎn)郊盤甚至長期掛售無成交

這不是情緒波動，是數(shù)據(jù)給出的冷面現(xiàn)實(shí)

問題就擺在那：房子還能像過去那樣買了就漲嗎，還是該重新理解房子到底為什么被買下

先看資金怎么走位

香港核心住宅在2025年前三季度逆勢漲了3.2%，不是因?yàn)楣适赂鼊勇?，而是現(xiàn)金流能看見

北京金融街、上海陸家嘴這些硬核地段的租金回報(bào)率穩(wěn)在2.5%到3%，沒有熱鬧的口號，只有穩(wěn)定的票子和人流

資本的腳步向哪里走，往往比口頭上說什么更誠實(shí)

核心地段的資產(chǎn)，在下行周期里更看重穩(wěn)租金和低波動

就連最會算賬的公司也在發(fā)出信號

阿里巴巴與螞蟻集團(tuán)斥資72億港元拿下香港銅鑼灣寫字樓，資金選擇已經(jīng)給出答案

另一邊的生活場景是不同的

人口在往外走的三四線城市，產(chǎn)業(yè)承載力跟不上，人少了，需求弱了，價(jià)格往下走也就不驚訝

遠(yuǎn)郊盤的樣子是白天看房人不多，周末撐起場面也只是短暫熱鬧，周邊的教育、交通、商業(yè)遲遲不完善，掛牌久了就變成低頻交易的樣板房

真問題來了：到底是房子便宜才有價(jià)值，還是價(jià)值來自城市本身的吸引力與工作機(jī)會的長期穩(wěn)定

供給側(cè)也在改

保障性住房擴(kuò)容不是空話

保障性住房擴(kuò)容到“十四五”累計(jì)超1100萬套，低價(jià)剛需的部分需求被承接

新市民有了更體面的選擇，商品房里的低價(jià)帶就不會再有過去那樣的虹吸效應(yīng)

開發(fā)商的方向在挪

市場從拼數(shù)量轉(zhuǎn)到拼質(zhì)量，120平方米以上的改善型供給持續(xù)上升

節(jié)能、環(huán)保、智能設(shè)備成了賣點(diǎn)，也是在向居住體驗(yàn)找答案，不再只堆面積和臥室數(shù)

政策端的動作互相呼應(yīng)

西安自2024年10月起把商貸首付統(tǒng)一降到15%，給預(yù)算緊的家庭騰出空間

2025年不少城市的房貸利率維持低位，融資的門檻壓下來，交易更容易達(dá)成

老舊小區(qū)的改造和閑置資產(chǎn)盤活在推進(jìn)，市場上的現(xiàn)房銷售多了，交付風(fēng)險(xiǎn)在減

工具箱在加法，風(fēng)險(xiǎn)在減法

對于2026年的判斷，不需要夸張的語氣

2026年樓市將延續(xù)分化，買房應(yīng)以居住需求和現(xiàn)金流為錨，而非投機(jī)

核心城市、成熟配套、可驗(yàn)證的租金，是現(xiàn)實(shí)世界里的安全帶

人口持續(xù)外流的區(qū)域，就算賬面更便宜，也要謹(jǐn)慎，因?yàn)橘I到的是不確定的未來

過去那種隨手買就漲的邏輯，在多重供給與政策的交織下，已經(jīng)退場

把事情落到人

一家四口在挑120平方米的改善房，眼睛不是盯著精裝的光澤，而是看樓下的公交首末站、社區(qū)的垃圾分類是否規(guī)范、樓里的智能設(shè)備是否穩(wěn)定

有人拿到保障性租賃住房的鑰匙，租金更可控，距離工作地縮短，生活的重心不再被跨城通勤耗盡

這些細(xì)節(jié)決定了居住的質(zhì)量，而不是房價(jià)的短期波動

對未來的傳聞要穩(wěn)住手

關(guān)于三四線再跌10%的預(yù)測需謹(jǐn)慎，它不是確定性結(jié)論

市場也有人判斷按揭利率會維持低位，公積金在跨區(qū)域使用的門檻會繼續(xù)松動，這些都還在預(yù)判層面

在不確定面前，把信息分層很重要，先看已落地的政策，再評估可能發(fā)生的變化，避免因?yàn)榍榫w做出倉促決策

市場參與者的態(tài)度值得記錄

阿里巴巴集團(tuán)主席蔡崇信：此次收購香港地標(biāo)物業(yè)，充分體現(xiàn)對香港經(jīng)濟(jì)及營商環(huán)境的信心

監(jiān)管的方向也在亮燈

住建部部長倪虹：“十四五”期間扎實(shí)推進(jìn)保交樓，增加保障性住房供給，推進(jìn)“好房子”建設(shè)

面向下一階段

住建部副部長董建國：“十五五”將落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式任務(wù)，推動形成房地產(chǎn)發(fā)展新格局

研究視角給出拆解方法

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)：此次“清理住房消費(fèi)不合理限制性措施”是要求各地系統(tǒng)梳理存量政策，重點(diǎn)破除四大領(lǐng)域障礙

財(cái)政端的建議也明確

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長連平：建議在房產(chǎn)購置交易環(huán)節(jié)加大財(cái)政補(bǔ)貼力度，下調(diào)首套房交易主要稅率

政策效果在香港這類市場顯得直觀

2024年全面撤辣，非本地買家少繳了那筆沉重的額外印花稅

到了2025年2月，100港元印花稅的適用上限提高到400萬港元，剛需的負(fù)擔(dān)驟減

交易的摩擦被降低，拿房的門檻更貼近工資和存款，疊加核心區(qū)的就業(yè)密度，自然把成交推了起來

交易成本的快速下調(diào)，讓需求彈性被重新激活

回到選擇本身

選房先看城市的承載力，再看具體社區(qū)的日常，最后才是價(jià)格是否合適

通勤是否可控，學(xué)位是否穩(wěn)定，物管是否盡責(zé)，租金是否真實(shí)，收益是否能覆蓋貸款壓力，這些具體指標(biāo)會把風(fēng)險(xiǎn)變得可見

別把居住問題當(dāng)成理財(cái)問題

房子最終是家的載體，而不是一張頻繁換手的籌碼

有些結(jié)論不需要花哨的詞

選成熟城市、看真實(shí)租金、避開人口外流重區(qū)，這些樸素標(biāo)準(zhǔn)比任何風(fēng)口都穩(wěn)

把需求放在第一位，把現(xiàn)金流算清楚，把政策當(dāng)工具而不是賭注，這樣走到2026年也就不慌

核心地段更抗壓、三四線謹(jǐn)慎為先、保障與改善兩端同步發(fā)力，這是對當(dāng)下最穩(wěn)妥的理解