買房大家?guī)?025年北京土地的第35篇推送

通州老城區(qū)再上新。

今天，通州老城九棵樹南宅地迎來拍賣，最終歸屬在中海和北京城建中誕生。剛剛，最新結(jié)果出爐，中海以12.48億成功拿下。

至此，2025年北京土拍宅地成交量來到37組，總成交金額達(dá)到1304.6億元。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：通州區(qū)老城平房棚戶區(qū)改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6017地塊；

拿地房企：中海；

成交金額：12.48億元（溢價率0.97%）；

住宅樓面價：2.32萬/平。

綜合來看，今天出讓的通州老城新地塊，從交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育、生態(tài)這5大買房人最關(guān)心的配套方面，都做到了均好，此外城市界面在通州老城來講，也算相對優(yōu)質(zhì)的。

通州老城新地塊位置

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先看地塊具體的位置。

九棵樹南地塊周邊算是通州老城“要啥有啥”的狀態(tài)。

首先，地塊距離1號線九棵樹站，直線距離大概600米，而九棵樹地鐵站南邊，就是陽光新生活廣場、通州領(lǐng)展廣場兩個老城區(qū)有品質(zhì)的商場，盒馬、七鮮、銀興樂天影城等購物休閑場景非常充足。

此外，兩商場南側(cè)道路，被譽(yù)為“梨園金融街”，集結(jié)了招商、中信、北京等數(shù)十家銀行和一些證券和科技公司。

九棵樹南地塊周邊配套

還有，地塊南側(cè)就是通州云景公園，是一個非常大而且有水景的公園，云景公園西側(cè)就是宏祥文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，里面包含胡桃里音樂酒館等很多網(wǎng)紅餐廳。

同時地塊西側(cè)800米左右就是三甲醫(yī)院東直門醫(yī)院通州院區(qū)，東側(cè)還有博樂體育中心。

不夸張地說，這個地塊才是真正實現(xiàn)了“1公里生活圈”，且都是現(xiàn)成的即享配套。

而且，地塊周邊目前的空地中，都已經(jīng)有了區(qū)域規(guī)劃。

今天出讓的6017宅地北側(cè)還有一塊住宅用地待出讓，此外地塊西側(cè)6011教育用地，規(guī)劃了九年一貫制學(xué)校，地塊南側(cè)是公園綠地和養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃。

九棵樹南地塊區(qū)域規(guī)劃

相較于傳統(tǒng)老城區(qū)，老破小小區(qū)比較多，城市風(fēng)貌老舊的情況，九棵樹南新地塊的城市界面整體比較新。

地塊周邊城市界面全景圖

咱們再回歸地塊本身。

九棵樹南地塊，用地規(guī)模2.47萬平，地上建筑規(guī)模5.44萬平，除了需要建設(shè)一個600平以上的開閉站之外，地上幾乎沒有其他的配建。

所以地塊屬性比較純粹，單純從配建負(fù)擔(dān)考慮的話，開發(fā)難度并不大。

九棵樹南地塊建設(shè)數(shù)據(jù)

此外，地塊容積率為2.2，建筑高度控制在45米，局部可以到達(dá)60米，適合做小高層產(chǎn)品。

還有，因為地塊南部就是大面積的云景公園，在南側(cè)沒有任何遮擋的情況下，更有利于樓棟排布。

但也有一個問題，就是6017地塊，整體呈現(xiàn)不規(guī)則梯形，而且并非正南正北方向，整體朝東北方向傾斜。

雖然地塊南側(cè)公園會有利于樓棟排布，但地塊本身不規(guī)則的問題，也會影響樓棟排布，不滿足“既要又要”的條件。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)文件

最后，咱們來看地塊價格。

九棵樹南6017地塊，總起拍價是12.36億元，粗算住宅起始樓面價是2.3萬/平。

中海拿下地塊的最終成交價12.48億，最后粗算地塊住宅成交樓面價是2.32萬/平。

而新地塊東南側(cè)1公里左右，就是梨園板塊的兩個明星項目中鐵建花語璟云、招商云璟攬閱。

九棵樹南地塊周邊新房二手房分布

云璟攬閱地塊，去年10月底成交，彼時的成交樓面價是2.86萬/平。

截至目前，云璟攬閱一共367套房源，已經(jīng)成功網(wǎng)簽284套，網(wǎng)簽去化率已經(jīng)超過77%，網(wǎng)簽均價在5.7萬/平左右，最新的10月網(wǎng)簽均價4.7萬/平。

云璟攬閱網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（11.27）

今年4月底，中鐵建以近22%溢價率拿下的花語璟云地塊，彼時樓面價高達(dá)3.58萬/平。

截至目前，花語璟云的網(wǎng)簽去化進(jìn)度為30/202，網(wǎng)簽去化率14.9%，網(wǎng)簽均價也在約5.7萬/平，最新的10月網(wǎng)簽均價5.2萬/平。

花語璟云網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（11.27）

而九棵樹南地塊2.32萬/平的成交樓面價，比梨園兩個項目都要低，未來定價方面可操作程度也更大些。

范圍再擴(kuò)大，九棵樹南地塊西北兩站地鐵的招商朝棠攬閱，10月最新網(wǎng)簽均價5.83萬/平，而東南兩站的金隅花溪云錦，10月份最新網(wǎng)簽均價4.96萬/平。

新地塊東北方向4公里左右，6號線北運河西運河商務(wù)區(qū)中建運河玖院，10月網(wǎng)簽均價6.16萬/平，南側(cè)2公里左右的7號線萬盛西帥府京彩世界，最新的月度網(wǎng)簽均價5.4萬/平左右。

圖源京樓銷售排行榜

新地塊周邊的新房，目前相較巔峰期價格都有不同程度的下降，所以雖然九棵樹南地塊在成交樓面價方面有優(yōu)勢，但也要考慮愈發(fā)艱難的市場環(huán)境，這很考慮未來哦的定價。

再看二手房。

九棵樹南地塊周邊的二手房，要比梨園板塊要新很多。

其中，新地塊西側(cè)2013年左右建成的龍湖蔚瀾香醍，二手房掛牌均價達(dá)到5.6萬/平，地塊北側(cè)的算是區(qū)域最新的二手房項目，2015年左右建成的K2玉蘭灣，目前二手房掛牌均價5.4萬/平。

以上兩個小區(qū)的二手房掛牌均價，都比梨園兩個新房項目的最新成交均價高多了。

新地塊周邊二手房情況

此外，新地塊北側(cè)的2005年左右建成的藍(lán)調(diào)沙龍東區(qū)和瑞都國際南區(qū)，目前的二手房掛牌均價分別在3.8萬/平和4.2萬/平。

九棵樹板塊的二手房表現(xiàn)，和梨園板塊的二手房表現(xiàn)，雖然只差一站地鐵，但幾乎是兩個世界。

綜上，九棵樹南新地塊，地是好地，周邊配套也屬于板塊內(nèi)的頂級，成交價格也合適，但就是趕上了一個越來越差的市場。

祝它好運吧。

以上。

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