10月份的二手房市場(chǎng)成交仍處于緩步下行通道，成交動(dòng)能持續(xù)放緩。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年10月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比下降11%，同比下降23%，累計(jì)同比增幅收窄至6%。

從當(dāng)前部分重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀看，掛牌積極性有所回落，業(yè)主整體進(jìn)入“惜售”或“觀望”模式。另一方面，低總價(jià)房源成交占比持增，部分豪宅產(chǎn)品入市對(duì)二手房高端客群分流作用愈發(fā)明顯。

新增掛牌量穩(wěn)中有降

根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的北京、上海、深圳和杭州四個(gè)城市新增掛牌套數(shù)來(lái)看，10月四城新增掛牌總量穩(wěn)中有降，環(huán)比下降9%，同比下降20%。

其中，北上廣三城均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊跌，深圳同比跌幅達(dá)35%。僅杭州一城環(huán)比持增，但同比降幅26%，整體業(yè)主掛牌積極性回落。

據(jù)部分中介透露，年底客戶看房積極性有所下降，且多數(shù)成交“以價(jià)換量“，這在一定程度上也影響了房東掛牌積極性。

小戶型掛牌活躍度高

從總價(jià)段和面積段看，京滬深杭低總價(jià)100萬(wàn)以下、90平以下剛需房源業(yè)主掛牌活躍度較高。

具體來(lái)看，各城市小于100萬(wàn)元極致剛需總價(jià)段房源業(yè)主掛牌積極性回升，新增掛牌量占比環(huán)比持增，其中北京、上海100-300萬(wàn)元總價(jià)段房源占比環(huán)比增幅顯著，反映出低總價(jià)段業(yè)主拋售心理加劇。

京滬深600-3000萬(wàn)中高改總價(jià)段出現(xiàn)了穩(wěn)步回落，該總價(jià)段業(yè)主掛牌積極性略顯不足。而總價(jià)段3000萬(wàn)以上頂豪業(yè)主掛牌量占比持穩(wěn)。

杭州300-600萬(wàn)中高改房源新增掛牌量占比穩(wěn)中有增，而600萬(wàn)以上高改房源占比不升反降，掛牌量占比出現(xiàn)了階段性回落。

從面積段來(lái)看，四城新增掛牌套數(shù)環(huán)比上漲區(qū)間各不相同。

北京、杭州類(lèi)似，北京主要集中在50-70平和120-160平，杭州則集中在50-90平和100-140平，“老破小”戶型業(yè)主和適銷(xiāo)對(duì)路剛改中改房源業(yè)主蠢蠢欲動(dòng)。

上海方面，掛牌套數(shù)環(huán)比上漲主要集中在90平以下小面積段，而深圳環(huán)比上漲面積段區(qū)間較為分散，50平以上、90-120平、140-180平均出現(xiàn)不同幅度增長(zhǎng)，與其總價(jià)段表現(xiàn)相對(duì)一致。

低總價(jià)房源成交占比持增

從二手房成交總價(jià)段來(lái)看，低價(jià)房源占比持增，對(duì)新房市場(chǎng)分流作用愈發(fā)顯著，極致剛需客群基本都被分流至二手房市場(chǎng)。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，京滬深低總價(jià)段即200萬(wàn)元以內(nèi)2025年10月成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增。

以上海為例，2025年10月總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為48.72%，環(huán)比上升2.16pcts,同比上升8.93pcts；市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。

而杭州雖然環(huán)比微降，但同比增長(zhǎng)8.56pcts,剛需客群集中度仍在持續(xù)上升。

豪宅對(duì)高端客群分流作用明顯

另一方面，隨著新房供地“提質(zhì)縮量”疊加四代宅等高得房率新規(guī)產(chǎn)品入市，對(duì)二手房高端客群分流作用愈發(fā)明顯，呈現(xiàn)出典型替代效應(yīng)。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，滬深2025年10月總價(jià)800萬(wàn)元以上房源成交套數(shù)占比環(huán)比均呈現(xiàn)出持平或回落。

此外，杭州2025年10月總價(jià)500萬(wàn)-1000萬(wàn)元高端房源占比環(huán)比持增階段性回升，但仍不及去年同期。

購(gòu)房者更看中“性價(jià)比”

值得注意的是，當(dāng)前客群的避險(xiǎn)情緒和性價(jià)比優(yōu)先決策邏輯正在主導(dǎo)二手房市場(chǎng)情緒。

比如上海遠(yuǎn)郊區(qū)二手房成交占比持降，主要原因在于遠(yuǎn)郊區(qū)抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，在“以價(jià)換量”的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者更傾向于通勤便利和配套成熟的核心區(qū)。

與上海不同的是，北京、深圳、杭州成交占比持降的多為城市核心區(qū)，諸如北京海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)，深圳福田區(qū)和南山區(qū)，杭州拱墅區(qū)和濱江區(qū)。這意味著，在市場(chǎng)下行期，更多核心區(qū)迎來(lái)價(jià)格和價(jià)值博弈，購(gòu)房者更看中“性價(jià)比”考量。

特別是深圳，主力區(qū)域成交集中度上升。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，深圳羅湖區(qū)和龍崗區(qū)除了是2025年10月環(huán)比漲幅TOP3區(qū)域之外，還是成交套數(shù)占比TOP3區(qū)域。

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