萬科又一次成為資本市場焦點。

11月26日，萬科多只債券突然發(fā)生“斷崖式”下跌：

“23萬科01”、“21萬科06”跌超20%，盤中臨時停牌；“21萬科04”更是跌超30%，盤中第二次臨時停牌。

然而，非常耐人尋味的是，在債券暴跌的時候，萬科股票表現(xiàn)的卻比較克制：其中沒有漲跌版限制的港股萬科企業(yè)下跌6.28%，而A股上市的萬科A也僅下跌2.48%。

債券暴跌，股價卻僅意思了下，是不是感覺有點奇怪？

01

更令人奇怪的是，這場“做空”的始作俑者，竟然是來自美國信貸情報和數(shù)據(jù)提供商Octus的小作文！

據(jù)Octus報道，中央政府已向深圳市政府發(fā)出初步指示，考慮以“市場化方式”處理萬科的債務問題。

在中國債務壓力語境下，“市場化方式”往往意味著債務重組——即企業(yè)與債權人協(xié)商，通過展期、降息、甚至削債等方式緩解償債壓力。

這不是一個新詞。

2024年3月，住建部部長倪虹就曾公開表示，對嚴重資不抵債的房企，將采取市場化方式，必要時通過破產(chǎn)或債務重組解決問題。

如果傳聞為真，意味著，萬科未來很可能會沒了大股東支持，要自己解決問題。

有意思的是，就在一周前，萬科2025年第一次臨時股東會上，大股東深鐵集團的黃力平首次以董事長身份坐鎮(zhèn)主持。

當時黃力平特別表示，作為大股東，深鐵將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，繼續(xù)按照市場化、法治化的原則，支持萬科健康發(fā)展。

這就像給市場吃了一顆“定心丸”。

但實際上，市場對萬科的憂慮從未停止。

02

巨量債務是最主要的擔憂。

據(jù)公開資料統(tǒng)計，目前萬科存續(xù)境內(nèi)債券16只，規(guī)模達217.98億元，其中一年內(nèi)到期的高達157.53億元。美元債方面，存續(xù)2只，規(guī)模13億美元。

更嚴峻的是現(xiàn)金流！

截至三季度末，萬科賬上貨幣資金僅656.77億元，而一年內(nèi)到期的短期債務高達1513.86億元——現(xiàn)金遠不足以覆蓋短債。

前三季度，公司權益凈虧損280.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務稅后毛利率為-10.5%，盈利能力急劇惡化。

深鐵的支持可能是投資者唯一的賭注。

截至目前，深鐵已累計提供308億元股東借款，利率優(yōu)于市場水平。

但問題在于：深鐵自己也“壓力山大”。

2024年，深鐵凈虧損334.6億元，主要源于對萬科的投資損失。

而它自己還有17條地鐵線路等重大工程在建，這都需要資金投入。

這種情況下，深鐵的支持，到底能撐多久？

在臨時股東大會上，萬科董事會審議了《關于就深鐵集團向公司提供股東借款并由公司提供擔保訂立框架協(xié)議的議案》。

根據(jù)協(xié)議，2025年初至2025年股東大會召開日為止，萬科擬向深鐵申請不超過220億元的借款額度，用于償還公司在公開市場發(fā)行的債券本息以及經(jīng)深鐵同意的指定借款利息。

但據(jù)方正證券測算，此前框架內(nèi)的借款主要用于165.22億元債券本息的償付，后續(xù)剩余的額度擬用于本息86.81億元債券的償付，缺口仍有63.91億元。

輸血，似乎仍追不上失血的速度。

03

好消息是，萬科還未躺平。

就在昨天，萬科與杭州安居集團組成的聯(lián)合體以底價10.15億元斬獲杭州拱墅區(qū)宅地；同一日，萬科與湖北科投聯(lián)合體以3.94億元成功摘得武漢東湖高新區(qū)宅地。

一日之內(nèi)，萬科在兩城投入超14億元。

下半年以來，萬科已在12個核心城市拿下16宗地，累計拿地金額約52億元。

這意味著，萬科正在低調(diào)重啟投資，試圖在一些具備確定性的城市“補倉”，讓經(jīng)營回到正軌。

與此同時，萬科也在處理資產(chǎn)自救：清倉貝殼股票，回籠資金。

這筆2017年30億元入手的投資，最終以約63億元市值退出，回報可觀。

結(jié)語

萬科的發(fā)展，一直都不是一帆風順。

從1994年的“君萬之爭”，到2015年的“寶萬之爭”，再到2024年至2025年的“萬億債務之劫”，萬科似乎總在“十年一劫”的魔咒中掙扎。

從現(xiàn)在回望過去，原來萬科口中的“活下去”，從來不是口號。

這一次，那個曾經(jīng)的房企“優(yōu)等生”，還能不能活下去？

也許答案在深鐵，但也更在于萬科自己的努力——能否真正甩掉包袱、重構現(xiàn)金流、找回增長的節(jié)奏。

最后，炸天團希望萬科真能如郁亮此前所言：

陣痛之后，仍有機會！

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