文/子木

最近，樓市的悲觀情緒依舊很濃。

大家都在說(shuō)“普跌”，都在說(shuō)泡沫破裂。但我一直在星球里強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)：

現(xiàn)在的樓市，不是崩盤(pán)，而是折疊。

一邊是大量老城區(qū)的資產(chǎn)在失去流動(dòng)性，有價(jià)無(wú)市，另一邊，是核心科技板塊的房?jī)r(jià)，依然像釘子一樣死死釘在高位，甚至還在悄悄筑底回升。

為什么？

因?yàn)榉績(jī)r(jià)的底層錨點(diǎn)，變了。

過(guò)去二十年，決定房?jī)r(jià)的是“資源”（學(xué)校、醫(yī)院、商圈），未來(lái)二十年，決定房?jī)r(jià)的唯一核心變量，是“含碼量”，也就是科技產(chǎn)業(yè)的密度。

也可以說(shuō)，old money正在老去，new money正在襲來(lái)。

今年調(diào)研了很多城市，不得不承認(rèn)，新興產(chǎn)業(yè)正在加速重塑中國(guó)城市的房?jī)r(jià)版圖。接下來(lái)講幾個(gè)數(shù)據(jù)案例，可以感受一下。

第一個(gè)是北京海淀。

在北京，有一條著名的鄙視鏈。

以前，大家覺(jué)得“東富西貴”，東城西城才是皇城根下的正統(tǒng)。但現(xiàn)在，樓市的真正王者，屬于海淀。

尤其是海淀北部的西二旗、后廠村。這里被稱(chēng)為“中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的十字路口”，騰訊、百度、網(wǎng)易、快手扎堆于此。

數(shù)據(jù)也是這樣，北京樓市在調(diào)整期，大部分區(qū)域都在陰跌，但海淀的核心區(qū)極其抗跌，甚至部分學(xué)區(qū)+產(chǎn)業(yè)雙加持的板塊（如萬(wàn)柳、中關(guān)村），單價(jià)依然穩(wěn)穩(wěn)站在12萬(wàn)+，甚至更高。

為什么？因?yàn)檫@里聚集了全中國(guó)最強(qiáng)學(xué)歷和最高薪水。

即使是經(jīng)濟(jì)下行期間，一個(gè)字節(jié)跳動(dòng)的T3、T4員工，或者是百度的T6、T7，他們的年薪加期權(quán)，動(dòng)輒百萬(wàn)起步。

這群人的“支付能力”是驚人的，是代碼撐起了海淀房?jī)r(jià)。

第二個(gè)是深圳南山。

很多人都知道深圳房?jī)r(jià)高，但高在哪里？

其實(shí)并不是羅湖的老商業(yè)中心，也不是福田的行政中心，而是南山區(qū)的粵海街道。

這個(gè)面積不到20平方公里的地方，孵化了騰訊、大疆、中興等80多家上市公司。

這里的房?jī)r(jià)是什么概念？

深圳灣壹號(hào)、華潤(rùn)城潤(rùn)府，單價(jià)隨隨便便沖破10萬(wàn)、15萬(wàn)。哪怕是市場(chǎng)下行，南山的均價(jià)依然全省最高，把其他區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩出了幾個(gè)身位。

這就是“購(gòu)買(mǎi)力剪刀差”。

羅湖住的是誰(shuí)？是做傳統(tǒng)貿(mào)易的老板，生意難做，現(xiàn)金流緊張。

南山住的是誰(shuí)？是搞大模型、搞芯片的“New Money”。

科技創(chuàng)造增量財(cái)富，傳統(tǒng)行業(yè)消耗存量財(cái)富。 房?jī)r(jià)自然會(huì)誠(chéng)實(shí)地反映這種財(cái)富轉(zhuǎn)移。

第三個(gè)是成都高新南區(qū)，繼續(xù)走出“獨(dú)立行情”。

成都就是一個(gè)典型的“雙面城市”。

老成都人喜歡住在青羊、錦江，那是煙火氣。但在房?jī)r(jià)上，高新南區(qū)才是真正的王者。

自從騰訊、阿里、字節(jié)的成都分部，以及大量的軟件外包、游戲公司入駐天府三街、五街，那個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)就脫離了成都的基本面。

當(dāng)主城區(qū)很多老房子還在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)徘徊時(shí)，高新區(qū)的金融城板塊已經(jīng)站穩(wěn)了3萬(wàn)、4萬(wàn)，甚至沖擊5萬(wàn)。

為什么？因?yàn)槟抢餂](méi)有喝茶打麻將的大爺大媽?zhuān)挥型ㄏ鼘?xiě)代碼、拿高薪的年輕人。邏輯上，只有年輕人的按揭能力，就是驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的燃料。

第四個(gè)是杭州未來(lái)科技城。

這個(gè)更具有代表性。

當(dāng)年，馬云去找蕭山政府，想要20畝地建淘寶大樓。結(jié)果，被一口回絕。 轉(zhuǎn)身去了余杭，余杭政府直接來(lái)了一句，先給你200畝，以后不夠再說(shuō)。

現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，很多人會(huì)說(shuō)余杭運(yùn)氣真好。

錯(cuò)。這不是運(yùn)氣，站在當(dāng)年蕭山的視角，他們的拒絕在邏輯上是“正確”的。

那時(shí)候互聯(lián)網(wǎng)是空氣，看不見(jiàn)摸不著。給20畝地建工廠，稅收是確定的，就業(yè)是確定的。如果給馬云，就是一場(chǎng)豪賭。

蕭山算的是小賬，是靜態(tài)收益。

而余杭不一樣。 余杭當(dāng)時(shí)的招商團(tuán)隊(duì)，做出的決策更像是一家頂級(jí)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)。

他們主動(dòng)接觸，給地、給政策、給空間。那200畝地，在他們眼里不是用來(lái)賣(mài)錢(qián)的“土地財(cái)政”，而是入股未來(lái)的“天使投資”。

阿里周邊的寫(xiě)字樓里，長(zhǎng)出了無(wú)數(shù)做電商、云計(jì)算、人工智能的獨(dú)角獸。地鐵5號(hào)線，早晚高峰擠滿(mǎn)了拎著電腦包的年輕人。

十年前，這里是扛著工具進(jìn)廠的藍(lán)領(lǐng)，十年后，這里是敲代碼改變世界的金領(lǐng)。

這200畝地，換來(lái)了從幾棟樓到整個(gè)未來(lái)科技城的裂變，換來(lái)了余杭從一個(gè)“城西大郊區(qū)”逆襲為“中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)第一區(qū)”。

雖然最近兩年，有人質(zhì)疑過(guò)未來(lái)科技城的區(qū)域價(jià)值，因?yàn)榘⒗锊鸱?、互?lián)網(wǎng)裁員潮，未科的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一波腰斬（從高峰的8萬(wàn)砸下來(lái)），很多人開(kāi)始唱衰。

但事實(shí)上，這只能叫做“去泡沫”，不是“崩盤(pán)”。

現(xiàn)在來(lái)看，即便回調(diào)，未科的房?jī)r(jià)依然遠(yuǎn)高于杭州大部分區(qū)域。而且，余杭區(qū)GDP依舊是浙江省第一。

由于馬老師的回歸，AI浪潮的興起，大量的人工智能初創(chuàng)企業(yè)正在填補(bǔ)互聯(lián)網(wǎng)大廠留下的空缺，余杭房?jī)r(jià)也開(kāi)始了筑底回暖。

只要產(chǎn)業(yè)集群還在，只要寫(xiě)字樓的燈光徹夜通明，這里的房?jī)r(jià)就有底。

其實(shí)放眼全球，邏輯都一樣。

在美國(guó)，為什么底特律（傳統(tǒng)汽車(chē)工業(yè)）的別墅只能賣(mài)出白菜價(jià)，而硅谷帕洛阿托（Palo Alto）一個(gè)破舊的木板房能賣(mài)300萬(wàn)美元？

因?yàn)樽≡谀景宸扛舯诘?，可能是谷歌的T5工程師，或者是下一個(gè)喬布斯。

人們?cè)谶@里買(mǎi)的不是房子，是科技圈層的入場(chǎng)券。

看完這些案例，邏輯已經(jīng)非常清晰了。

房?jī)r(jià)的本質(zhì)，是一群人購(gòu)買(mǎi)力的總和。

以前，我們買(mǎi)房是跟著政府走（看行政中心），跟著學(xué)校走（看學(xué)區(qū)）。

但以后，買(mǎi)房必須跟著new money走。這些依然創(chuàng)造大量財(cái)富的人群，才是未來(lái)樓市的主角。

當(dāng)然一個(gè)城市，不止是AI龍頭、算力大廠、互聯(lián)網(wǎng)大廠，還有高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥基地、航空經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)、深?？萍嫉鹊?。

大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，十五五規(guī)劃里提到的新質(zhì)生產(chǎn)力，不僅驅(qū)動(dòng)著經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，還有股價(jià)和房?jī)r(jià)。

最后，給大家?guī)讞l具有操作性的建議：

1、回避“偽科技”新城： 很多三四線城市，掛個(gè)“大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園”的牌子就敢賣(mài)房。這種沒(méi)有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、全是空殼公司的“鬼城”，千萬(wàn)別碰。這是收割購(gòu)房者的鐮刀。

2、觀察“星巴克指數(shù)”： 科技人才扎堆的地方，星巴克、健身房、輕食店的密度極高，這是判斷一個(gè)區(qū)域“含碼量”的最簡(jiǎn)單指標(biāo)。

3、擁抱“痛苦”：不再迷信“老破小”的市中心，這些房子只有自住價(jià)值，也不要被那些只有規(guī)劃圖的“睡城”忽悠，難以?xún)冬F(xiàn)。 真正有價(jià)值的區(qū)域，往往是工作節(jié)奏快、壓力大的地方。在這個(gè)時(shí)代，哪里有“卷”聲，哪里就有創(chuàng)富人群，哪里就有房?jī)r(jià)的未來(lái)。

總的來(lái)說(shuō)，房子會(huì)老去，水泥也會(huì)風(fēng)化。唯有源源不斷的科技創(chuàng)新和高薪人口，才能對(duì)抗時(shí)間的吞噬，讓資產(chǎn)穿越周期，立于不敗之地。

而新一批購(gòu)房者，如果考慮資產(chǎn)保值升值，最好盯著地圖，去找那些“獨(dú)角獸”出沒(méi)的地方。心中牢記，科技才是房?jī)r(jià)第一驅(qū)動(dòng)力。

當(dāng)下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期啟動(dòng)后，我們會(huì)看到不同的資產(chǎn)，漲幅會(huì)拉開(kāi)非?？鋸埖牟罹?。

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