來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 編輯：王婷婷

最近花旗最新發(fā)布了《香港千萬富翁調(diào)查報(bào)告2025》。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年中，香港擁有約39.5萬名千萬富翁（凈資產(chǎn)達(dá)1000萬港元以上且流動資產(chǎn)至少100萬港元）。

很刺激，2025年的香港千萬富翁人數(shù)比2024年增加了5000人，2024年又比2023年增加約5000人……富人持續(xù)在增長。

乃至到今年年中，“千萬富翁”人數(shù)已經(jīng)占香港相關(guān)人口的7%，相當(dāng)于“每14個香港人中就有一位千萬富翁”。

富豪的財(cái)產(chǎn)，對于普通人而言毫無意義，但富豪們“造富”的路徑和策略，卻值得所有人思考。

是什么在“造富”？

房子仍是重中之重

花期分析道，這些“千萬富翁”的財(cái)富構(gòu)成是——物業(yè)資產(chǎn)占比51%、流動資產(chǎn)占比49%。

雖然各類房子的占比在縮小，但它們依然是香港富翁們財(cái)富的最重要組成部分。

報(bào)告顯示，這群千萬富翁首次置業(yè)平均年齡為33歲。略早于他們積累首個100萬元的平均年齡(34歲)。

這說明，大多數(shù)千萬富翁，都出自有一定積累的家庭(至少能買得下一套房)，這使得他們有余錢和閑錢，去投資股票和基金來積累更多的初期財(cái)富。

(圖源：信報(bào))

而物業(yè)投資方面，百萬及千萬流動資產(chǎn)人士(初級和中級富豪)持有的物業(yè)占其總資產(chǎn)凈值55%及40%，準(zhǔn)億萬富翁(高級富豪)的這一占比僅30%。

這說明，房子依然是“普通富豪”財(cái)富的主要貢獻(xiàn)來源。因而在努力管理股票、保險(xiǎn)等投資產(chǎn)品，平衡現(xiàn)金和存款等流動資金的同時，認(rèn)真“經(jīng)營房產(chǎn)”仍然十分重要，它會直接影響財(cái)富是大漲、還是瘋狂縮水。

如何經(jīng)營房子？

3%租金回報(bào)是個檻

那么如何“經(jīng)營房產(chǎn)”？首先需要明確的是，將房產(chǎn)視為投資品，才談得上經(jīng)營房產(chǎn)。

如果要投資房產(chǎn)，目前并不一定是好時機(jī)(注：自住是另一套標(biāo)準(zhǔn))。

普遍而言，租金回報(bào)到3%以上，才達(dá)到投資房產(chǎn)的基本面。

因?yàn)閺募兪兆獾耐顿Y視角看，目前30年國債2.1%，加上100bp的溢價，租金回報(bào)如果低于3%，是沒有收租價值的。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京地區(qū)的租金回報(bào)率大概在1.5%左右……

按照目前這一租金回報(bào)率，要到3%的目標(biāo)，房價就要再調(diào)至少50%，你認(rèn)為未來多少年能達(dá)到這個幅度？

房子何時值得投資？

要看四大要素

在中國房地產(chǎn)市場，經(jīng)濟(jì)、政策、人口、通脹等都會影響房價波動。

但目前人口流入對房價影響的條件越來越“苛刻”，不僅要有人流入，流入人口的年齡、職業(yè)、收入水平、未來預(yù)期等等，還都要優(yōu)質(zhì)。

這也是為什么，近一年(截至10月底)新建商品房住宅價格連續(xù)12個月上漲的，只有上海一城。(連續(xù)11個月上漲的城市，無；連續(xù)10個月上漲的城市，杭州)。

今年10月份，全國70個大中城市住宅房價環(huán)比上漲的只有6城。

當(dāng)人口驅(qū)動的門檻變高，“政策”這一動因就顯得更加重要了。

無論是近日外媒流傳的“貼息貸款買房”小作文，還是更多貸款和買房資格的寬松化政策，“救市”依然受到萬眾期待。

但從經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度，“商品價格取決于真實(shí)供求”，拉不動需求和供應(yīng)，沒有政策能夠繞規(guī)而行、逆市而為。

需求端暫且不談，目前樓市供給端最大的增量空間在“保障房”，此外是不良物業(yè)盤活。

因而國家也在大力出臺相應(yīng)政策，例如各地財(cái)政規(guī)劃保障房、舊改投入和不良資產(chǎn)盤活，啟動專項(xiàng)債等工具大規(guī)模收儲等等，各類手段共同為2億新市民提供住房保障。

從這一角度而言，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資機(jī)會，更多不在于買賣租賃房屋，而是圍繞房產(chǎn)的多類投資，例如暴雷上市房企的債務(wù)重組(投資債轉(zhuǎn)股)。但多元化的房產(chǎn)投資有門檻、有風(fēng)險(xiǎn)、有陷阱。

實(shí)際上，對于我們普通置業(yè)者而言，絞盡腦汁猜房價未來是漲是跌，是沒有意義的。等到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或者通脹抬頭，房價一定會漲。反之，陰跌會是常態(tài)。

因而沒有足夠財(cái)富和認(rèn)知積累的人，住房看保障、理財(cái)重現(xiàn)金，或許是值得考慮的思路。也因此回到最初的“千萬富翁”，會發(fā)現(xiàn)靠房造富不僅是玄學(xué)，而且會越來越玄……

(聲明：本文僅為個人觀點(diǎn)，不構(gòu)成任何投資與消費(fèi)建議)