中指研究院訊：11月24日，上海九批次土拍落幕，九批次共9宗地塊，總土地出讓面積28.92萬(wàn)㎡，總規(guī)劃建筑面積55.26萬(wàn)㎡，總起始價(jià)169.11億元。最終2宗溢價(jià)成交、7宗底價(jià)成交，共收金173.33億元。

▌楊浦濱江地塊

楊浦區(qū)N090602單元K8-03地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積13880.45㎡，規(guī)劃建筑面積31647.42㎡，容積率2.28，建筑限高60m，起始價(jià)21.77億元，起始樓面價(jià)68800元/㎡。該地塊吸引了中海、保利置業(yè)&楊浦城建共2家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，最終杭州中海宏鯤房地產(chǎn)有限公司（中海）以總價(jià)21.77億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)68800元/㎡，溢價(jià)率0%。

出讓文件要求顯示，該地塊須配建保租房比例5%，計(jì)1582.38㎡；商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價(jià))為4000元/㎡；此外，地塊內(nèi)含有一處風(fēng)貌建筑，建面約380㎡，以風(fēng)貌建筑規(guī)模不變?yōu)樵瓌t，應(yīng)結(jié)合保護(hù)更新開(kāi)展細(xì)化甄別，在建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中落實(shí)各項(xiàng)保護(hù)要求。

▌浦東川沙地塊

浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊、C05A-17地塊，土地總出讓面積41912.3㎡，規(guī)劃建筑面積82753.8㎡，起始價(jià)21.38億元，起始綜合樓面價(jià)25841元/㎡。該地塊吸引了佳運(yùn)、陸家嘴、象嶼&清能共3家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)，最終上海佳運(yùn)錦程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（佳運(yùn)）以總價(jià)24.75億元競(jìng)得地塊，成交綜合樓面價(jià)29913元/㎡，溢價(jià)率15.76%。

其中，C05A-18地塊為住宅用地，建設(shè)用地面積31204.27㎡，規(guī)劃建筑面積62408.54㎡，容積率2.0，建筑限高60m；商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（集采價(jià)）為3000元/㎡；配建保租房比例5%，計(jì)3120.43㎡；地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于1160㎡（計(jì)容）的公共服務(wù)設(shè)施。

C05A-17地塊為餐飲旅館業(yè)用地，土地出讓面積10708.03㎡，規(guī)劃建筑面積20345.26㎡，容積率1.9，建筑限高45m。

▌楊浦五角場(chǎng)地塊

楊浦區(qū)N090501單元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地塊，土地總出讓面積55521.95㎡，規(guī)劃建筑面積140141.25㎡，起始價(jià)43.00億元，起始綜合樓面價(jià)30683元/㎡。該地塊最終由上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司&上海建元資產(chǎn)管理有限公司以總價(jià)43.00億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)30683元/㎡，溢價(jià)率0%。

其中，A3a-03地塊為住宅用地，土地出讓面積4790.44㎡，規(guī)劃建筑面積13413.23㎡，容積率2.8，建筑限高80m；商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（集采價(jià)）為3000元/㎡，初始和成交樓面價(jià)均為46608元/㎡。

A3a-04地塊為居住用地，土地出讓面積31833.13㎡，容積率2.2，建筑限高60m；商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（集采價(jià)）為3000元/㎡，初始和成交樓面價(jià)均為47130元/㎡。

A3a-03、A3a-04地塊共配建保障性租賃住房(原公租房) 4127.31㎡；A3a-03、A3a-04地塊共配套900㎡（計(jì)容）的社區(qū)級(jí)公服設(shè)施。

A1-04-1地塊為租賃住房用地，土地出讓面積18898.38㎡，規(guī)劃建筑面積56695.14㎡，容積率3.0，建筑限高80m，初始和成交樓面價(jià)6600元/㎡；受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有全部租賃住房物業(yè)，以上自持物業(yè)僅用于出租，租約原則不超過(guò)3年。配建建筑面積不少于5000㎡（計(jì)容）的商業(yè)設(shè)施，配建公共服務(wù)設(shè)施1120㎡。

▌寶山高境地塊

寶山區(qū)N12-0302單元U3-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積12342.51㎡，規(guī)劃建筑面積30856.28㎡，容積率2.5，建筑限高60m，起始價(jià)11.42億元，起始樓面價(jià)37000元/㎡。最終上海華楊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（大華）以底價(jià)11.42億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)37000元/㎡，溢價(jià)率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價(jià))為3500元/㎡；地塊內(nèi)須設(shè)置建筑面積不少于700㎡的公共服務(wù)設(shè)施。

▌寶山廟行地塊

寶山區(qū)N120702單元B2-08地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積55951.9㎡，規(guī)劃建筑面積100713.42㎡，容積率1.8，建筑限高60m，起始價(jià)37.26億元，起始樓面價(jià)37000元/㎡。最終西安昶茂置業(yè)有限公司（金茂）以底價(jià)37.26億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)37000元/㎡，溢價(jià)率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價(jià))為3000元/㎡。另外，競(jìng)得人須出資建設(shè)控規(guī)編號(hào)B2-07地塊內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施：用地面積為1704㎡，總建筑面積2556㎡（計(jì)容） 。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于2172.6萬(wàn)元（8500元/㎡），與出讓宗地范圍內(nèi)地塊同步設(shè)計(jì)同步建設(shè)同步驗(yàn)收，建成后無(wú)償移交給廟行鎮(zhèn)人民政府。

▌嘉定新城地塊

嘉定區(qū)JDC1-1001單元A06B-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積15581.72㎡，規(guī)劃建筑面積34279.78㎡，容積率2.2，建筑限高60m（沿南側(cè)練祁河不大于24m），起始價(jià)6.24億元，起始樓面價(jià)18200元/㎡。最終上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)6.24億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)18200元/㎡，溢價(jià)率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價(jià))為2500元/㎡；配建保租房比例5%，計(jì)1713.99㎡；設(shè)置建筑面積不少于200㎡（計(jì)容）的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

▌奉賢地塊

奉賢區(qū)FXS1-0301單元33-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積31927.32㎡，規(guī)劃建筑面積38312.78㎡，容積率1.2，建筑限高24m，起始價(jià)6.90億元，起始樓面價(jià)18000元/㎡。最終上海江海置業(yè)有限公司&上海高屋置業(yè)有限公司&上海合墨辰實(shí)業(yè)有限公司&上海禾啟順置業(yè)有限公司（南橋江海實(shí)業(yè)&奉賢發(fā)展集團(tuán)&奉賢二建&上海華民寶科）以底價(jià)6.90億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)18000元/㎡，溢價(jià)率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價(jià))為2000元/㎡；地塊內(nèi)設(shè)置建筑面積不少于600㎡的公共服務(wù)設(shè)施（含100㎡開(kāi)關(guān)站為計(jì)容面積）、不少于200㎡(計(jì)容)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

▌青浦練塘地塊

青浦區(qū)QPS3-0101單元21-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積37205.21㎡，規(guī)劃建筑面積39065.47㎡，容積率1.05，建筑限高20m，起始價(jià)4.69億元，起始樓面價(jià)12000元/㎡。最終上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（青浦新城發(fā)展集團(tuán)）以底價(jià)4.69億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)12000元/㎡，溢價(jià)率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價(jià))為2000元/㎡；地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于200㎡的公共服務(wù)設(shè)施（計(jì)容）。

▌青浦徐涇地塊

青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積24919.52㎡，規(guī)劃建筑面積54822.94㎡，容積率2.2，建筑限高60m，起始價(jià)16.45億元，起始樓面價(jià)30010元/㎡。該地塊吸引了寶業(yè)、象嶼&聯(lián)發(fā)共2家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)價(jià)，最終浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（寶業(yè)集團(tuán)）以總價(jià)17.30億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)31561元/㎡，溢價(jià)率5.17%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價(jià))為2500元/㎡；地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于200㎡的公共服務(wù)設(shè)施（計(jì)容）。競(jìng)得人須出資建設(shè)控規(guī)編號(hào)17-01部分綠地及17-04公共綠地，面積：10437㎡（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于1000元/平方米，綠地建設(shè)驗(yàn)收合格并質(zhì)保期結(jié)束后無(wú)償移交給徐涇鎮(zhèn)人民政府。

圖：地塊分布

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上海土地市場(chǎng)月報(bào)2025年10月

www.cih-index.com/report/detail/110496.html?agentcode=242438

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2025年10月

www.cih-index.com/report/detail/109891.html?agentcode=242438

▌202511001

地塊名稱(chēng)：楊浦區(qū)N090602單元K8-03地塊

建設(shè)用地面積：13880.45㎡

規(guī)劃建筑面積：31647.42㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價(jià)：217735萬(wàn)元

成交總價(jià)：217735萬(wàn)元

成交樓面價(jià)：68800元/㎡

溢價(jià)率：0%

競(jìng)得人：杭州中海宏鯤房地產(chǎn)有限公司

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地塊所處東外灘板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，位置交通便利，鄰近地鐵12號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且距離愛(ài)國(guó)路地鐵站僅0.8km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點(diǎn)小學(xué)平?jīng)雎返谌W(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)、三甲醫(yī)院復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院(楊浦院區(qū))、購(gòu)物中心上海國(guó)際時(shí)尚中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有波陽(yáng)公園、密豐絨線廠舊址等44個(gè)公園景點(diǎn)。

▌2025111HB

地塊名稱(chēng)：浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊、C05A-17地塊

建設(shè)用地面積：41912.3㎡

規(guī)劃建筑面積：82753.8㎡

土地性質(zhì)：綜合用地（含住宅）

起始總價(jià)：213841萬(wàn)元

成交總價(jià)：247541萬(wàn)元

成交綜合樓面價(jià)：29913元/㎡

溢價(jià)率：15.76%

競(jìng)得人：上海佳運(yùn)錦程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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地塊位于川沙板塊，周邊交通便利，鄰近地鐵2號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且距離川沙地鐵站僅0.4km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點(diǎn)小學(xué)上海市浦東新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)上海市川沙中學(xué)南校、上海市浦東新區(qū)人民醫(yī)院、購(gòu)物中心百聯(lián)川沙購(gòu)物中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有川沙公園、川沙健康公園等45個(gè)公園景點(diǎn)。

▌2025112HC

地塊名稱(chēng)：楊浦區(qū)N090501單元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地塊

建設(shè)用地面積：55521.95㎡

規(guī)劃建筑面積：140141.25㎡

土地性質(zhì)：綜合用地（含住宅）

起始總價(jià)：430000萬(wàn)元

成交總價(jià)：430000萬(wàn)元

成交樓面價(jià)：30683元/㎡

溢價(jià)率：0%

競(jìng)得人：上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司+上海建元資產(chǎn)管理有限公司

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地塊所處五角場(chǎng)板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，交通便利，鄰近地鐵3號(hào)線、18號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且毗鄰江灣鎮(zhèn)地鐵站。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)上海市民辦尚外外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬初級(jí)中學(xué)、三甲醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)附屬上海市肺科醫(yī)院、購(gòu)物中心百聯(lián)曲陽(yáng)購(gòu)物中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有青石小游園、江灣公園等48個(gè)公園景點(diǎn)。

▌202511002

地塊名稱(chēng)：寶山區(qū)N12-0302單元U3-01地塊

建設(shè)用地面積：12342.51㎡

規(guī)劃建筑面積：30856.28㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價(jià)：114169萬(wàn)元

成交總價(jià)：114169萬(wàn)元

成交樓面價(jià)：37000元/㎡

溢價(jià)率：0%

競(jìng)得人：上海華楊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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地塊所在位置交通便利，鄰近地鐵18號(hào)線、3號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且距離殷高路地鐵站僅0.8km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點(diǎn)小學(xué)政立路小學(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)上海交通大學(xué)附屬中學(xué)本部、三甲醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)附屬上海市肺科醫(yī)院、購(gòu)物中心國(guó)華國(guó)際廣場(chǎng)等生活配套。景觀資源方面，周邊有高境紀(jì)念廣場(chǎng)、紅瘦林間等50個(gè)公園景點(diǎn)。

▌202511003

地塊名稱(chēng)：寶山區(qū)N120702單元B2-08地塊

建設(shè)用地面積：55951.9㎡

規(guī)劃建筑面積：100713.42㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價(jià)：372640萬(wàn)元

成交總價(jià)：372640萬(wàn)元

成交樓面價(jià)：37000元/㎡

溢價(jià)率：0%

競(jìng)得人：西安昶茂置業(yè)有限公司

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地塊所在位置交通便利，鄰近地鐵1號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且距離呼蘭路地鐵站僅0.5km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點(diǎn)小學(xué)上海市寶山區(qū)第二中心小學(xué)(南蕰藻路)、市重點(diǎn)中學(xué)上海交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院(寶山校區(qū))、三甲醫(yī)院上海市皮膚病醫(yī)院總院、購(gòu)物中心萬(wàn)渡匯(廟行店)等生活配套。景觀資源方面，周邊有廟行館、智力公園等52個(gè)公園景點(diǎn)。

▌202511004

地塊名稱(chēng)：嘉定區(qū)JDC1-1001單元A06B-01地塊

建設(shè)用地面積：15581.72㎡

規(guī)劃建筑面積：34279.78㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價(jià)：62390萬(wàn)元

成交總價(jià)：62390萬(wàn)元

成交樓面價(jià)：18200元/㎡

溢價(jià)率：0%

競(jìng)得人：上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司

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地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點(diǎn)小學(xué)嘉定區(qū)迎園小學(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)嘉定區(qū)啟良中學(xué)、嘉定區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、購(gòu)物中心百聯(lián)嘉定購(gòu)物中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有新成公園、環(huán)城河綠帶等53個(gè)公園景點(diǎn)。

▌202511005

地塊名稱(chēng)：奉賢區(qū)FXS1-0301單元33-01地塊

建設(shè)用地面積：31927.32㎡

規(guī)劃建筑面積：38312.78㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價(jià)：68964萬(wàn)元

成交總價(jià)：68964萬(wàn)元

成交樓面價(jià)：18000元/㎡

溢價(jià)率：0%

競(jìng)得人：上海江海置業(yè)有限公司+上海高屋置業(yè)有限公司+上海合墨辰實(shí)業(yè)有限公司+上海禾啟順置業(yè)有限公司

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地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點(diǎn)小學(xué)上海市奉賢中學(xué)附屬小學(xué)、區(qū)重點(diǎn)中學(xué)上海市奉賢中學(xué)附屬初級(jí)中學(xué)、上海市奉賢區(qū)中心醫(yī)院、購(gòu)物中心龍湖·上海奉賢天街等生活配套。景觀資源方面，周邊有三官堂、光明北街牌坊等29個(gè)公園景點(diǎn)。

▌202511006

地塊名稱(chēng)：青浦區(qū)QPS3-0101單元21-01地塊

建設(shè)用地面積：37205.21㎡

規(guī)劃建筑面積：39065.47㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價(jià)：46879萬(wàn)元

成交總價(jià)：46879萬(wàn)元

成交樓面價(jià)：12000元/㎡

溢價(jià)率：0%

競(jìng)得人：上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

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地塊周邊有青浦革命歷史紀(jì)念館、練塘古鎮(zhèn)等22個(gè)公園景點(diǎn)。配套方面，有青浦區(qū)顏安中學(xué)、顏安小學(xué)東部校區(qū)、上海唯實(shí)希望小學(xué)等。

▌202511007

地塊名稱(chēng)：青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊

建設(shè)用地面積：24919.52㎡

規(guī)劃建筑面積：54822.94㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價(jià)：164524萬(wàn)元

成交總價(jià)：173024萬(wàn)元

成交樓面價(jià)：31561元/㎡

溢價(jià)率：5.17%

競(jìng)得人：浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

圖片來(lái)源：

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地塊位于徐涇鎮(zhèn)，周邊規(guī)劃利好較多，所在位置交通便利，鄰近地鐵17號(hào)線，多條公交線路環(huán)繞，且距離蟠龍路地鐵站僅0.8km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點(diǎn)小學(xué)青浦區(qū)徐涇第二小學(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)上海青浦區(qū)世外學(xué)校、上海禾濱康復(fù)醫(yī)院、購(gòu)物中心永業(yè)購(gòu)物中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有蟠和綠地、蟠龍庵等17個(gè)公園景點(diǎn)。

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2025年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

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2025年三季度中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總結(jié)與展望

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2025中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究報(bào)告

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物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)GBT+45700-2025

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2025年三季度特色地產(chǎn)市場(chǎng)季度報(bào)告

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2025年三季度重慶中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

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2025年三季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

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2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)

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2025三季度政策盤(pán)點(diǎn)

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中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)（https://www.cih-index.com/?2&yyid=hx），為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣(mài)快訊。

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