昨天吐槽了個大敗虧輸?shù)淖赓U合同糾紛案。去網(wǎng)上檢索了下，承辦法官黃晴居然是個標(biāo)準(zhǔn)的美女，卡通片里的一樣。

我不是律師。這案子也不是我經(jīng)手的（雖然這兩年有時隱身倒騰案子）。

輸?shù)猛K。

對方當(dāng)事人絕大部分訴請被支持，A被判令支付租金、違約金、占有使用費合計超50萬元。

A當(dāng)初約我，是因其他事。無意中得知她還被人起訴了這么個案子。她委托了律師，我當(dāng)然不多事過問。

10月25日，A找我說律師沒寫答辯狀，讓代擬一份。我根據(jù)有限材料寫了份，10月29日清早交付。核心觀點是，租賃物登記用途是工業(yè)廠房，擅自租作商用，因規(guī)劃限制、審批障礙，無法通過消防驗收，合同目的無法實現(xiàn)，應(yīng)解除合同并根據(jù)雙方過錯，各負(fù)違約責(zé)任。

當(dāng)時也不知這案子處在審理的哪個階段。

判決書落款時間11月6日?，F(xiàn)在回溯下，8月7日立案，11月6日下判決已是簡易程序案件審限的最后1天；律師是把我代擬的答辯狀，改為代理詞11月4日交寄的。太遲，沒發(fā)揮作用。一般情況下，法庭辯論結(jié)束后才到的代理詞，承辦法官沒理會，是沒事的。

這么個簡易的案子，打出這么個大敗虧輸?shù)慕Y(jié)果，真窩心。

A要上訴。律師把代理詞改改，變?yōu)樯显V狀，卻升格為主張合同無效。我一看就頭大。主張合同解除并各負(fù)違約責(zé)任，和主張合同無效，是兩回事。

《民法典》第153條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。”一個但書，區(qū)分為：違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，合同不無效；違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，合同才無效。

那么，案涉合同究竟違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，還是違反效力性強(qiáng)制規(guī)定（注：擅自變更規(guī)劃用途，僅是違反管理性強(qiáng)制規(guī)定）？這就給了法官自由裁量權(quán)。

打官司，就得逼著法官貼著清晰明確的條文判，盡量不給法官自由裁量空間。讓法官自由裁量，就相當(dāng)于把自己作為肉放在案板上讓法官拿刀切。這道理再簡單不過。

再有，《民法典》第724條規(guī)定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形?！边@傳遞出的導(dǎo)向，也是在合同違反強(qiáng)制性規(guī)定情形下，讓當(dāng)事人通過行使法定解除權(quán)來解決問題，而不是顛覆合同效力。

主張合同無效，這不是在給二審法官出難題，并加大自己訴訟難度和風(fēng)險嗎？

尤其是，擅自變更規(guī)劃用途，明顯只違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，合同無效的主張又怎能成立呢？

A實在要堅持主張合同無效，那只能另想辦法。

想了兩條。一是租賃物在五層。按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014，2018年版）和《建筑防火通用規(guī)范》（GB55037-2022）這兩個具有沿革關(guān)系的強(qiáng)制性國標(biāo)，兒童場所是不得設(shè)置在4層及以上的，故主張因違反強(qiáng)制性國標(biāo)，屬于違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，合同無效。

二是月子中心系《消防法》第73條第4項定義的人員密集場所，而江蘇省高院《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》第54條規(guī)定，人員密集場所通不過消防驗收，租賃合同無效。

孰料A說，月子中心不是人員密集場所，開在高層的月子中心多了去了，這不是個事兒。

一會兒，腦子如同別人觀念的跑馬場，非要主張合同無效；一會兒，又自以為是，拿生活感知否定法律界定。真讓人無語。

其實，即使補(bǔ)充上述兩點理由進(jìn)行強(qiáng)化，對合同無效主張，我心里都打鼓的很。

市場經(jīng)濟(jì)社會，民商事案件的審理，一個基本導(dǎo)向，就是盡量維護(hù)、促進(jìn)交易，非必要不推翻合同。

我還是傾向于合同解除并各負(fù)違約責(zé)任。亦即：對方當(dāng)事人沒如實告知租賃物重大瑕疵，構(gòu)成締約過失，對于合同目的無法實現(xiàn)應(yīng)負(fù)主要過錯責(zé)任；A疏于審查，應(yīng)負(fù)次要過錯責(zé)任。

故而建議，在實在要主張合同無效的情況下，也把這作為備案，補(bǔ)充進(jìn)上訴狀，兜個底。

20日，A不同意，今天才同意。

這案子上訴，戰(zhàn)略目標(biāo)，只宜是盡量止損。

平心而論，法官黃晴，裁判得規(guī)規(guī)矩矩。A是為人所誤，取敗有道。受人之托，忠人之事，只得硬杠一下黃晴法官了。