昨天吐槽了個(gè)大敗虧輸?shù)淖赓U合同糾紛案。去網(wǎng)上檢索了下，承辦法官黃晴居然是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的美女，卡通片里的一樣。

我不是律師。這案子也不是我經(jīng)手的（雖然這兩年有時(shí)隱身倒騰案子）。

輸?shù)猛K。

對(duì)方當(dāng)事人絕大部分訴請(qǐng)被支持，A被判令支付租金、違約金、占有使用費(fèi)合計(jì)超50萬(wàn)元。

A當(dāng)初約我，是因其他事。無(wú)意中得知她還被人起訴了這么個(gè)案子。她委托了律師，我當(dāng)然不多事過(guò)問(wèn)。

10月25日，A找我說(shuō)律師沒(méi)寫(xiě)答辯狀，讓代擬一份。我根據(jù)有限材料寫(xiě)了份，10月29日清早交付。核心觀點(diǎn)是，租賃物登記用途是工業(yè)廠房，擅自租作商用，因規(guī)劃限制、審批障礙，無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)解除合同并根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)，各負(fù)違約責(zé)任。

當(dāng)時(shí)也不知這案子處在審理的哪個(gè)階段。

判決書(shū)落款時(shí)間11月6日。現(xiàn)在回溯下，8月7日立案，11月6日下判決已是簡(jiǎn)易程序案件審限的最后1天；律師是把我代擬的答辯狀，改為代理詞11月4日交寄的。太遲，沒(méi)發(fā)揮作用。一般情況下，法庭辯論結(jié)束后才到的代理詞，承辦法官?zèng)]理會(huì)，是沒(méi)事的。

這么個(gè)簡(jiǎn)易的案子，打出這么個(gè)大敗虧輸?shù)慕Y(jié)果，真窩心。

A要上訴。律師把代理詞改改，變?yōu)樯显V狀，卻升格為主張合同無(wú)效。我一看就頭大。主張合同解除并各負(fù)違約責(zé)任，和主張合同無(wú)效，是兩回事。

《民法典》第153條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外?！币粋€(gè)但書(shū)，區(qū)分為：違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，合同不無(wú)效；違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，合同才無(wú)效。

那么，案涉合同究竟違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，還是違反效力性強(qiáng)制規(guī)定（注：擅自變更規(guī)劃用途，僅是違反管理性強(qiáng)制規(guī)定）？這就給了法官自由裁量權(quán)。

打官司，就得逼著法官貼著清晰明確的條文判，盡量不給法官自由裁量空間。讓法官自由裁量，就相當(dāng)于把自己作為肉放在案板上讓法官拿刀切。這道理再簡(jiǎn)單不過(guò)。

再有，《民法典》第724條規(guī)定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形?！边@傳遞出的導(dǎo)向，也是在合同違反強(qiáng)制性規(guī)定情形下，讓當(dāng)事人通過(guò)行使法定解除權(quán)來(lái)解決問(wèn)題，而不是顛覆合同效力。

主張合同無(wú)效，這不是在給二審法官出難題，并加大自己訴訟難度和風(fēng)險(xiǎn)嗎？

尤其是，擅自變更規(guī)劃用途，明顯只違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，合同無(wú)效的主張又怎能成立呢？

A實(shí)在要堅(jiān)持主張合同無(wú)效，那只能另想辦法。

想了兩條。一是租賃物在五層。按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014，2018年版）和《建筑防火通用規(guī)范》（GB55037-2022）這兩個(gè)具有沿革關(guān)系的強(qiáng)制性國(guó)標(biāo)，兒童場(chǎng)所是不得設(shè)置在4層及以上的，故主張因違反強(qiáng)制性國(guó)標(biāo)，屬于違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，合同無(wú)效。

二是月子中心系《消防法》第73條第4項(xiàng)定義的人員密集場(chǎng)所，而江蘇省高院《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》第54條規(guī)定，人員密集場(chǎng)所通不過(guò)消防驗(yàn)收，租賃合同無(wú)效。

孰料A說(shuō)，月子中心不是人員密集場(chǎng)所，開(kāi)在高層的月子中心多了去了，這不是個(gè)事兒。

一會(huì)兒，腦子如同別人觀念的跑馬場(chǎng)，非要主張合同無(wú)效；一會(huì)兒，又自以為是，拿生活感知否定法律界定。真讓人無(wú)語(yǔ)。

其實(shí)，即使補(bǔ)充上述兩點(diǎn)理由進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)合同無(wú)效主張，我心里都打鼓的很。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，民商事案件的審理，一個(gè)基本導(dǎo)向，就是盡量維護(hù)、促進(jìn)交易，非必要不推翻合同。

我還是傾向于合同解除并各負(fù)違約責(zé)任。亦即：對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)如實(shí)告知租賃物重大瑕疵，構(gòu)成締約過(guò)失，對(duì)于合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)應(yīng)負(fù)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任；A疏于審查，應(yīng)負(fù)次要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

故而建議，在實(shí)在要主張合同無(wú)效的情況下，也把這作為備案，補(bǔ)充進(jìn)上訴狀，兜個(gè)底。

20日，A不同意，今天才同意。

這案子上訴，戰(zhàn)略目標(biāo)，只宜是盡量止損。

平心而論，法官黃晴，裁判得規(guī)規(guī)矩矩。A是為人所誤，取敗有道。受人之托，忠人之事，只得硬杠一下黃晴法官了。