作者：任澤平團隊

來源：澤平宏觀（ID：zepinghongguan）

任何資產都不會永遠下跌，房地產也一樣。

2021年以來，樓市跌了四五年，全國銷售額比高點時跌去了一半，一二線城市房價跌了20%-30%，部分三四線甚至腰斬，那么，未來房價還會漲嗎？哪些信號出現可以入場？

最近我提出了一個新觀點，在市場上引發(fā)廣泛討論，樓市的二八現象：未來只有20%的核心城市房價會再創(chuàng)新高，剩下80%的城市將會長期陰跌。

我研究了20多年房地產，出版了三本專著《房地產周期》《全球房地產》《房地產大趨勢》，提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。

根據全球幾十個國家的房地產百年歷史，總結出了房價漲跌的核心邏輯。

今天咱們就不繞彎子了，給大家拆解房價上漲的3大信號，看懂了可以幫你少走很多彎路。這3大信號都有歷史案例和數據支撐，屢試不爽。

第一大信號，政策從“放松”全面轉向“鼓勵”，定位發(fā)生重大轉變

房地產市場很大程度上是政策市，受政策影響非常大。貨幣政策、稅費政策、土地政策都會影響市場。

2016年國家首次提出“房住不炒”，表明國家要遏制投機炒作，降負債、降杠桿。沒幾年，隨著政策不斷加碼，房地產歷史性拐點出現。我在2020年提出，房地產將出現歷史性大頂，就是因為看到了國家大政方針的轉變。

到了2024年，國家首次提出“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，這是重大信號，表明樓市進入放松周期，各種限購、限貸措施將會陸續(xù)取消。

我一直講，房地產是周期之母，房地產穩(wěn)則經濟穩(wěn)。如果未來政策從放松轉向鼓勵，發(fā)揮房地產拉動經濟復蘇的作用，那么，大家就一定要重視了。房價漲，政策先行，政策是房價上漲的核心前提。

未來政策信號估計是“組合拳”發(fā)力：

首先，限購全面松綁。"十五五"規(guī)劃建議明確要求“清理住房消費不合理的限制性措施”，目前全國僅剩北京、上海、深圳、海南還實施限購。我預計未來一線城市外環(huán)限購全面放開、3年左右全域放開，這是大勢所趨。

其次，房貸利率持續(xù)大幅下降。今年三季度，新發(fā)放商貸利率跌至3%的歷史低位，比去年下降了0.6個百分點。我預計未來房貸利率將會下調，降低購房成本和門檻。

最后，降低稅費，恢復市場信心。最近各地方不斷減免購房相關稅費，比如免征契稅、“換房退稅”、多孩家庭購房契稅補貼，等等。對房企的資金托底也很重要，去年住建部設立了地產“白名單”，保交樓，防止爛尾樓。我預計未來力度會逐漸加碼。

2015年那波樓市回暖前，正是“3.30新政”率先降息降準、放開限購，才開啟了行情。未來當你看到一線城市核心區(qū)限購松動、房貸利率持續(xù)下降、稅費降低、政府收購存量房去庫存，就是新一輪房價啟動前的“預熱信號”。

第二大信號：經濟拐點出現，領先指標回升

經濟復蘇，就業(yè)和居民收入上漲，樓市才有支撐，配合上政策催化才能激活購房需求。

判斷經濟拐點，教給大家1個領先指標：制造業(yè)PMI新訂單指數。企業(yè)新訂單是居民就業(yè)和收入的先行指標。2015年8月，新訂單指標觸底回升后，北京、上海等一線城市房價啟動上漲。2020年8月新訂單指標突破52%后，樓市迎來小陽春。

另外兩個指標可以參考，央行每季度調查公布的城鎮(zhèn)儲戶收入信心指數、就業(yè)預期指數。信心比黃金更重要，居民預期改善，是房價上漲的領先指標。2016年那輪樓市行情，這兩個指數曾連續(xù)6個月上漲。

第三大信號：供求關系逆轉，熱點城市房價率先上漲

房價是供求的結果，如果未來熱點城市人口不斷流入，供地持續(xù)減少，地價上漲，供求格局就會改善。

2024年全國住宅用地成交面積同比大降18%，但是優(yōu)質地塊很受青睞。今年北京上半年土拍9宗地塊溢價成交。10月份，上海第八輪土拍，徐匯濱江等土地溢價成交，表明市場對核心城市、核心區(qū)域長期看好。

“房地產長期看人口”，跟著人口流動去買房。2020-2024年，杭州年均增加17萬人、成都年均增加13萬人、深圳年均增加11萬人，這些核心城市持續(xù)吸納年輕人口，帶來源源不斷的購房需求。

最后，給大家做個總結，未來房價上漲的3大核心信號是：政策從“放松”全面轉向“鼓勵”，定位發(fā)生重大轉變；經濟拐點出現，領先指標回升；供求關系逆轉，熱點城市房價率先上漲。

最后還是要提醒大家，買房，最重要的是選核心城市、核心地段的好產品，才能幫你保值增值，穿越周期。記住未來樓市的二八現象。

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