為什么不降息、放水，繼續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)和樓市？

有讀者在后臺(tái)問(wèn)我，順便還發(fā)來(lái)了數(shù)據(jù)，比如截至2025年11月22日，1 年期和 5 年期以上LPR已連續(xù)6個(gè)月維持不變。

我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題的答案，值得探討。

先說(shuō)觀點(diǎn)，降息是大趨勢(shì)，只不過(guò)不是現(xiàn)在，因?yàn)槟壳昂暧^層面，正在解決一個(gè)最重要的問(wèn)題，保銀行。然后再“擇機(jī)”降息，刺激大盤(pán)。

理解這個(gè)，就要先明白，什么叫做實(shí)際利率和名義利率。

目前房貸利率是3.1%，看似已經(jīng)很低了，而且還創(chuàng)下歷史最低位。

但為什么大家還覺(jué)得有些高，不想貸款買(mǎi)房？這是因?yàn)檫@是名義利率，而實(shí)際利率要高很多。

實(shí)際利率要參考通脹/通縮，經(jīng)濟(jì)學(xué)上講叫做GDP平減指數(shù)，如果通縮，那么實(shí)際利率要高于名義，但如果通脹，那么實(shí)際利率要低于名義利率。

舉個(gè)例子。

2018年，我們?cè)趶?qiáng)調(diào)“房住不炒”的時(shí)候，那時(shí)候名義利率高達(dá)5.6%，但為什么還有大量的人沖進(jìn)樓市買(mǎi)房？甚至覺(jué)得都很便宜？

因?yàn)槟菐啄杲?jīng)濟(jì)火熱，物價(jià)溫和上漲，對(duì)沖之后的實(shí)際利率僅為 1.9%。

而現(xiàn)在2025年，結(jié)合通縮后，實(shí)際利率高達(dá)4.1%，這個(gè)資金成本，其實(shí)高于過(guò)去幾十年的絕大多數(shù)年份。這就是大家感覺(jué)利息貴，不敢貸款的原因。

也就是說(shuō)，當(dāng)年你覺(jué)得貴，其實(shí)資金很便宜；現(xiàn)在你覺(jué)得便宜，其實(shí)資金很貴。這就是為什么無(wú)論怎么呼吁，企業(yè)和個(gè)人都不敢借錢(qián)的根本原因，因?yàn)橘嵉腻X(qián)，還不夠覆蓋真實(shí)的資金成本。

那么問(wèn)題來(lái)了，既然實(shí)際利率這么高，央行為什么不大刀闊斧地降息？或者直接給房貸補(bǔ)貼？

因?yàn)槟壳皵[在經(jīng)濟(jì)面前的，還有一個(gè)沉重的事實(shí)是，銀行怎么辦？

當(dāng)下銀行凈息差已經(jīng)逼近1.5%的歷史低位了，實(shí)際上已經(jīng)擊穿了銀行的“舒適區(qū)”，進(jìn)入了“生存區(qū)”，銀行每放出一筆貸款，賺到的錢(qián)還不夠運(yùn)營(yíng)成本的。

如果大幅降息，雖然能緩解借款人的痛苦，刺激信貸業(yè)務(wù)，但也會(huì)直接引爆銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，銀行一旦利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)，那就是金融系統(tǒng)的“心�！�。

所以今年下半年，所有政策都在圍繞著銀行轉(zhuǎn)，做戰(zhàn)略紓困。

一方面，降低存款利率，降低運(yùn)營(yíng)壓力，另一方面，解決爛賬問(wèn)題，以及督促銀行業(yè)改革，提高盈利能力。

最后就是以匯金為代表的國(guó)家隊(duì)，在股市上頻頻出手增持四大行，甚至買(mǎi)入銀行ETF。

這種“輸血”行為，表面上看是“救市”（穩(wěn)定大盤(pán)股價(jià)），但如果深挖一層，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這其實(shí)是為了金融的穩(wěn)定性，更為了之后的經(jīng)濟(jì)布局。

目前來(lái)看，經(jīng)過(guò)兩年的化債和休整，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)修復(fù)到一個(gè)相對(duì)安全的“可承壓”狀態(tài)，但是現(xiàn)在還想靠銀行有所作為，還差點(diǎn)兒意思。

所以近期市場(chǎng)傳出小作文，說(shuō)要進(jìn)行房貸利息補(bǔ)貼，給存量房貸打折，那么這意味著救市的任務(wù)給了財(cái)政，而不是銀行。

那么財(cái)政從哪里找錢(qián)呢？答案就是國(guó)債，跟未來(lái)借錢(qián)。

銀行買(mǎi)國(guó)債，國(guó)債幫財(cái)政，財(cái)政幫樓市，樓市幫銀行。你看，錢(qián)轉(zhuǎn)了一圈，最后又回到了銀行，但中間卻產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，印鈔機(jī)也實(shí)現(xiàn)了完美閉環(huán)。

這套閉環(huán)，本質(zhì)上就是用國(guó)家的信用（國(guó)債），置換出了房地產(chǎn)的垃圾資產(chǎn)（爛尾/庫(kù)存），從而保住了銀行系統(tǒng)的命。

這就是前段時(shí)間，為什么央行公開(kāi)信息，要再下場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的原因。

上面現(xiàn)在的策略很清晰：先穩(wěn)住陣腳，用時(shí)間換空間。

銀行今年年底要安全落地，意味著年底不會(huì)有什么驚天動(dòng)地的動(dòng)作，而真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)大概率會(huì)出現(xiàn)在 2026 年的春節(jié)前后。

為什么是那個(gè)時(shí)候？

第一，那是通過(guò)時(shí)間消化壞賬的一個(gè)節(jié)點(diǎn)； 第二，我們要等大洋彼岸的信號(hào)。

等到美聯(lián)儲(chǔ)降息的路徑徹底清晰，尤其是12月，中美利差的緊箍咒松開(kāi)，匯率壓力減小，央行才敢真正放開(kāi)手腳。

屆時(shí)，大放水動(dòng)作會(huì)與財(cái)政政策的加速推出形成共振。

這時(shí)候可能又有人問(wèn)了？為啥一定要考慮美聯(lián)儲(chǔ)？感覺(jué)總被掣肘？

事實(shí)上，我們的金融系統(tǒng)是完全獨(dú)立的。但要考慮資本的流動(dòng)性，這是全球各國(guó)的一大考題。

如果東大現(xiàn)在單方面狂降息，而美聯(lián)儲(chǔ)不動(dòng)，中美利差就會(huì)進(jìn)一步拉大。

結(jié)果就是： 資本會(huì)加速逃離東大，換成美元流出。

這就像你的池塘本來(lái)就在漏水（內(nèi)需不足），如果此時(shí)你把堤壩修得比別人低太多，水（資金）就會(huì)瞬間流向隔壁的池塘（美國(guó)）。

資本外流一旦形成趨勢(shì)，是很難止住的，這會(huì)直接抽干國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的流動(dòng)性。

其次，匯率是資產(chǎn)價(jià)格的最后一道防線。

很多人覺(jué)得，匯率跌就跌唄，利好出口。

但在大國(guó)博弈的階段，匯率不僅僅是貿(mào)易工具，更是資產(chǎn)定價(jià)的錨。

如果央行不顧美聯(lián)儲(chǔ)，強(qiáng)行大放水，人民幣匯率大概率會(huì)崩不住，可能會(huì)迅速貶值，屆時(shí)以人民幣計(jì)價(jià)的房產(chǎn)、股票，在國(guó)際資本眼里就根本不值錢(qián)了。

最后，也是最隱秘的一點(diǎn)。

在美聯(lián)儲(chǔ)降息之前，全球的流動(dòng)性依然緊縮。

這時(shí)候東大如果逆勢(shì)強(qiáng)行大放水，效果會(huì)大打折扣。因?yàn)橥獠凯h(huán)境太冷了，你屋里燒再大的火，熱氣也會(huì)被門(mén)縫里的寒風(fēng)吹散。

與其現(xiàn)在浪費(fèi)彈藥，不如“引而不發(fā)”。

現(xiàn)在的策略是： 我也降，但我跟著你小步降，保持利差在一個(gè)可控的范圍內(nèi)。這就是一種典型的“熬鷹”戰(zhàn)術(shù)。

東大在等，等美聯(lián)儲(chǔ)撐不住了（美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退或通脹解決），開(kāi)始大幅降息。

一旦美聯(lián)儲(chǔ)降息，美元資本開(kāi)始外溢，全球水位上漲。 這個(gè)時(shí)候，東大央行再順勢(shì)打開(kāi)水閘（降息+放水），內(nèi)外的水流方向一致，才能形成合力，把東大的資產(chǎn)價(jià)格（樓市、股市）真正地托起來(lái)。

在這個(gè)從“名義低息”走向“實(shí)際低息”的漫長(zhǎng)過(guò)渡期里，活下來(lái)，就是最大的贏家，沒(méi)辦法，繼續(xù)熬。

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