昆明住宅小區(qū)的專項(xiàng)維修資金，管理將越來越規(guī)范！

昨日（11月20日），《昆明市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》（聽證稿）公示，與以往相比，這次的政策變化不小。

比如管理更規(guī)范，將引入公積金中心代管運(yùn)營(yíng)，還重定交存比例，降低使用表決門檻、新增老小區(qū)使用規(guī)范等。

此外，已竣工未售房源，將由開發(fā)商先交維修資金。

新政5大變化

涉及資金安全、交存數(shù)額等

目前昆明執(zhí)行的住宅維修資金政策，主要依據(jù)住建部2007年印發(fā)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、云南省住建廳2009年公布的《云南省住宅專項(xiàng)維修資金交存管理規(guī)定》及昆明市住建局2017年《關(guān)于規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金交存工作的通知》。

經(jīng)比對(duì)，樓市君發(fā)現(xiàn)新擬定的《昆明市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》（聽證稿），主要有以下5點(diǎn)重大變化：

｜圖源：昆明市住建局

一、管理升級(jí)：由公積金中心代管運(yùn)營(yíng)。

現(xiàn)在的住宅維修資金，主要由物業(yè)所在地的市、縣建設(shè)的房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)代管。

而新政明確，未來全市的住宅專項(xiàng)維修資金，計(jì)劃實(shí)行市級(jí)統(tǒng)一管理機(jī)制。

對(duì)此，昆明將引入市住房公積金中心作為代管方，負(fù)責(zé)資金的管理運(yùn)營(yíng)，保值增值和利息收益分配。

這樣不僅能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一政策標(biāo)準(zhǔn)，提高管理效率，還能通過公積金中心專業(yè)的金融管理和風(fēng)控能力，加強(qiáng)維修資金的安全風(fēng)險(xiǎn)防范。

｜圖源：試行文件

二、強(qiáng)化維修資金的交存環(huán)節(jié)，重定交存比例。

目前業(yè)主交存首期維修資金，是在辦理房屋入住手續(xù)前，由業(yè)主或委托的第三人交至轄區(qū)住建局指定的專戶銀行。

而新政將交存首期維修資金的時(shí)間，提前至辦理房屋交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)（含期房和二手房）。

這樣可以從源頭上確保資金歸集，解決入住后拖欠維修資金的難題。

｜圖源：試行文件

同時(shí)，維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)也有變化。

2023年，昆明曾公布主城區(qū)的住宅維修資金首期交存標(biāo)準(zhǔn)，其中多層住宅及低層住宅、別墅、小區(qū)內(nèi)非住宅，首期維修資金為66元/平；高層住宅（含帶電梯的多層）為90元/平。

新政則明確，新建商品住宅首期維修資金，根據(jù)房屋的建筑面積，以每平方米成本價(jià)的6%交存。

對(duì)比之下，新政的規(guī)定更清晰，減少了執(zhí)行環(huán)節(jié)中的模糊地帶。

｜圖源：試行文件

三、降低維修資金的使用門檻。

現(xiàn)有政策中，使用維修資金必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件，即同意的業(yè)主人數(shù)超過總?cè)藬?shù)的三分之二，且這些業(yè)主擁有的建筑面積也超過總面積的三分之二。（簡(jiǎn)稱雙三分之二）

新政則調(diào)整為，首先需征得雙三分之二以上的業(yè)主參與表決；然后在參與表決的業(yè)主中，再獲得雙過半（即人數(shù)過半及擁有建筑面積過半）的人同意。

這一規(guī)定相當(dāng)于降低了使用表決門檻，讓維修資金的使用變得更加可行。

示意圖｜AI生成

四、細(xì)化啟用維修資金的7種緊急情況，兼顧效率與安全。

以往政策中，僅規(guī)定“發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，可按程序使用維修資金”，既未明確具體情形，啟用程序也相對(duì)復(fù)雜。

新規(guī)中不僅細(xì)化出屋面防水損壞、電梯故障等7種緊急情況，還簡(jiǎn)化了相關(guān)流程，使用申請(qǐng)人報(bào)經(jīng)街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)確認(rèn)后，即可快速啟用維修資金。

這一調(diào)整可以提升應(yīng)急維修的效率，也將有效解決“表決難”導(dǎo)致“維修慢”的痛點(diǎn)。

示意圖｜AI生成

五、新增了老舊小區(qū)維修資金的相關(guān)規(guī)定。

過往各部門的維修資金文件中，都未明確提及老舊小區(qū)。

此次新規(guī)提到，2006年4月1日前，昆明市國(guó)有土地上已建成交付使用、但未建立專項(xiàng)維修資金的老舊住宅小區(qū)，可進(jìn)行補(bǔ)建補(bǔ)交。

同時(shí)，也可以采取現(xiàn)修現(xiàn)籌的方式，由業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用，具體方式由業(yè)主共同決定。

｜圖源：試行文件

業(yè)委會(huì)可申請(qǐng)自行管理

欠交維修資金將被限制權(quán)利

除以上變化外，《昆明市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》（聽證稿）還有以下亮點(diǎn)值得一看。

一、已竣工未售房源，由開發(fā)商先交維修資金。

除管理層面和業(yè)主義務(wù)外，新文件中還明確了開發(fā)商的相應(yīng)責(zé)任。

比如，針對(duì)已竣工未售出的現(xiàn)房，將由建設(shè)單位交存首期維修資金，待房屋售出后，開發(fā)商再向業(yè)主收取。

此外，購房人未按時(shí)足額交存首期維修資金的，開發(fā)商不得將房屋交付給購買人。

｜圖源：試行文件

二、細(xì)化業(yè)主自行管理維修資金的相關(guān)規(guī)范。

根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)委會(huì)可開設(shè)專項(xiàng)維修資金專戶，并申請(qǐng)轉(zhuǎn)為“自管”。

這種情況下，業(yè)主大會(huì)應(yīng)制訂專項(xiàng)維修資金管理公約，對(duì)專戶管理銀行選擇、專戶開設(shè)及資金劃轉(zhuǎn)、資金自管賬戶核算、續(xù)交、應(yīng)急使用的情形和流程等進(jìn)行約定。

同時(shí)，文件還明確了業(yè)委會(huì)主任離任審計(jì)、變更專戶管理銀行等事宜。

一系列詳細(xì)的管理制度，可以建立起嚴(yán)密的內(nèi)控和監(jiān)督機(jī)制，有效防范業(yè)委會(huì)自管可能出現(xiàn)的資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

昆明城市航拍｜昆明樓市一線攝

三、明確催繳維修資金的程序，及欠交的相關(guān)限制。

針對(duì)欠交維修資金的情況，文件明確將由住建部門向業(yè)委會(huì)通報(bào)，再由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)催繳，也可由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)代為催繳。

但如果仍有業(yè)主不交呢？

對(duì)此，新規(guī)表示，針對(duì)欠交首期維修資金達(dá)到一定期限或一定金額的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)可以限制其共同管理權(quán)利。

其中提到的具體期限和欠交金額，由業(yè)主大會(huì)決定。

這一規(guī)定，極大地增強(qiáng)了制度的約束力，能有效解決維修資金的歸集難題。

｜圖源：試行文件

四、明確了續(xù)交維修資金的標(biāo)準(zhǔn)。

交房后交存的維修資金只是首期，當(dāng)首期資金“亮黃燈”時(shí)，就需要續(xù)交。

此次文件就明確了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，即業(yè)主名下的維修資金余額不足首期的30%時(shí)，就應(yīng)當(dāng)續(xù)交。

｜圖源：試行文件

維修資金，被稱作房子的“養(yǎng)老金”。

只有這個(gè)“養(yǎng)老金”管好了、用好了，大家才能住得安心、舒適。

至于試行的維修資金新政何時(shí)落地，最終有何變化，樓市君將持續(xù)關(guān)注。

對(duì)此，你怎么看？來留言區(qū)說說吧~

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