最近，黃埔36個舊改項目重啟，717億巨資砸下，國央企主導(dǎo)，房票兜底，進(jìn)度飛快。

回頭再看，曾經(jīng)參與黃埔66條村舊改的民企，幾乎都退出了牌桌，當(dāng)年進(jìn)場有多急切，后來退場就有多狼狽。

政策的轉(zhuǎn)換期中，大概只有不盲目跟風(fēng)的民企能站得穩(wěn)。

比如黃埔的蓮塘村，當(dāng)年民企正升曾入局，前期花費心血和財力，但最終退出。

原因是看到蓮塘村有文保與生態(tài)限制，可能會嚴(yán)重壓縮利潤，正升在賭行情、搏規(guī)模面前，選擇了回歸主業(yè)務(wù)。

這一步在當(dāng)時看是保守，在今天看來反而是避開風(fēng)險的一道護(hù)欄。

舊改的走勢，本質(zhì)上就是房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

舊改集體停擺的那幾年，是行業(yè)風(fēng)險集中暴露的階段；而當(dāng)舊改重啟的當(dāng)下，行業(yè)也出現(xiàn)類似信號。

同樣在近期，十五五規(guī)劃建議發(fā)布，特別把房地產(chǎn)單獨列作一點：

同時，提出完善民營企業(yè)參與重大項目的長效機(jī)制，激發(fā)民間投資活力。

拐點信號很明確，接下來行業(yè)兩個調(diào)整方向：

一邊是徹底清算高杠桿、高周轉(zhuǎn)的邏輯；

另一邊，是建立“好房子”為核心的新邏輯。

連發(fā)辣招，地產(chǎn)從金融的游戲回歸居住本質(zhì)

為此，官方在幾年前就為地產(chǎn)重做了一次頂層設(shè)計。

一方面，是金融端剎車，實施三道紅線。

在三道紅線實施的2021年，恒大、陽光城、華夏幸福等房企紛紛暴雷。

不論國企還是民企，都一視同仁地倒在了高杠桿模式下，行業(yè)進(jìn)入系統(tǒng)性風(fēng)險出清階段。

另一方面，供給端提質(zhì)，建立”好房子“新國標(biāo)。

今年5月1日，《住宅項目規(guī)范》落地實施，直接成為新一輪品質(zhì)迭代的轉(zhuǎn)折點和硬性指標(biāo)。

在這種導(dǎo)向下，做“好房子”，提升產(chǎn)品力，變成主流開發(fā)商發(fā)力的方向。

“買方邏輯”被放在首位，產(chǎn)品力變成真王牌

好房子確立，市場從賣方邏輯變成買方邏輯。

過去為沖規(guī)模，新房常被流水線式復(fù)制，甚至開盤時地基都沒打。

現(xiàn)在呢，是以業(yè)主需求為先，規(guī)劃、配套、營銷與產(chǎn)品設(shè)計均出現(xiàn)明顯變化。

1

從花里胡哨的示范區(qū)回歸實景交付

以前許多樓盤開盤就只有售樓部，園林和樣板間都是臨時搭建，甚至還有PPT賣房。

到了近兩年，廣州不少項目一開盤就是實景園林、實體會所與實體樣板間，全面卷兌現(xiàn)力。

|圖片來源：正升集團(tuán)官網(wǎng)及公眾號

而且也不僅是實景，里邊的層次感也要拉滿：

門頭、落客區(qū)、園林、會所、停車場、入戶大堂、架空層......恨不得直接把社區(qū)全部做出來。

2

玻璃幕墻立面從豪宅推廣到普通項目

兩年前的廣州，玻璃幕墻立面，多數(shù)是千萬級豪宅才舍得砸本錢去做。

到了今天，300萬不到的剛需盤，也做起了大面積玻璃幕墻立面。

玻璃幕墻讓品質(zhì)“明面化”，更帶來視覺通透，讓空間感擴(kuò)大。

|圖片來源：正升集團(tuán)官網(wǎng)及公眾號

3

戶型迭代加快，使用率越做越高

自2023年8月起，廣州使用率開始飛快迭代，從110%—120%—130%—140%。

4

樣板間從定制軟裝回歸真實家具

過去為了讓板房顯大，開發(fā)商常用縮小版沙發(fā)和床具，結(jié)果買家收樓才發(fā)現(xiàn)真實空間放不下。

但這兩年，不少開發(fā)商明確提出要用真實版家具，甚至展示品牌、提供清單，并把各空間尺寸精確到毫米。

這樣的透明度大幅降低了“貨不對板”的風(fēng)險，讓買家更安心。

5

營銷費從渠道轉(zhuǎn)移到交標(biāo)端

過去新盤營銷，要靠渠道砸錢，短平快吸客；現(xiàn)在信息差逐漸拉平，中介固然能拉客，但決定成交的始終是產(chǎn)品。

因此一些開發(fā)商開始取消渠道、轉(zhuǎn)向自銷，把費用全部投入交標(biāo)，提高品質(zhì)和細(xì)節(jié)顆粒度。

以廚房為例，從原來的“三件套”，升級到?jīng)霭浴⑾赐霗C(jī)、蒸烤機(jī)及更細(xì)致的收納設(shè)計，武裝到牙齒里。

比如電視背景板，以前幾乎都是白墻，現(xiàn)在很多都是巖板。

收納柜以前最多送玄關(guān)柜和櫥柜，現(xiàn)在連衣柜都是交標(biāo)。

一句話總結(jié)，行業(yè)的變化，本質(zhì)是在回到為買房者服務(wù)的本位。

行業(yè)洗牌，黑馬民企逆勢上分

看看今年1–10月全國房企銷售額Top100排名，站在潮頭的，幾乎全是國央企巨頭或穩(wěn)健型民企。

過去的高杠桿房企很多已經(jīng)消失，民企在百強(qiáng)中的占比也從65%跌至44%。

在行業(yè)重構(gòu)中，仍有蓋好房子的黑馬民企跑出。

比如河南金沙集團(tuán)，疫情三年銷售額增幅250%；山東新東升集團(tuán)，依靠深耕淄博，逆勢增長。

再回到廣東，也有這樣的黑馬民企——正升集團(tuán)。

今年以來，正升銷售額達(dá)到21.85億左右，進(jìn)入了今年1-11月廣東民營房企銷售金額榜前20名。

其中，在廣州本土民營非上市地產(chǎn)公司中，正升僅次于方圓和長隆，位列前三。

而在今年全國民營房企銷售金額榜單中，排到了第73名！

此外，正升集團(tuán)還有機(jī)會躋身明年中國房企百強(qiáng)銷售榜。

正升，看似一夜走紅，實則是厚積薄發(fā)。

如果要形容它的做事性格，我會用這三個字——好、遠(yuǎn)、穩(wěn)。

1）魯班品質(zhì)建造商，建筑標(biāo)準(zhǔn)拉滿

2）以業(yè)主需求為核心，產(chǎn)品永遠(yuǎn)超前一個時代

3）不冒險，不盲沖規(guī)模

正升老板是潮汕人，2002年在廣州創(chuàng)立公司，以建筑工程起家。

因此，正升不同于多數(shù)靠金融或營銷起家的企業(yè)，它始終以作品為本，靠實力說話：

憑借這些成績，正升創(chuàng)下以17座魯班獎為標(biāo)志的輝煌成就，并累計獲得24個國家級獎項、168個省級獎項、248個市級獎項。

“魯班品質(zhì)建造商”，既是正升的標(biāo)簽，更是它的勛章。

這種以作品說話的風(fēng)格，也延續(xù)到地產(chǎn)開發(fā)里。

我們了解到，大概從2013年，正升開始獨立做地產(chǎn)項目，比起沖規(guī)模，正升把發(fā)展宗旨擺在前邊：以業(yè)主需求為核心。

怎么理解？

其實，2025年開始倡導(dǎo)的“好房子”，正升10年前就開始做了。

有一點令我印象深刻，就是正升的交付標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)先時代太多。

正升的第一個樓盤，就全部采用真實尺寸家具，拒絕縮小版的定制家具。

2017年，正升交標(biāo)里就包括了電視背景墻、酒柜、衣柜、進(jìn)口墻布、造型天花、大金中央空調(diào)、廚房空調(diào)、床頭軟包背景墻、大尺寸巖板磚等。

| 圖片來源：正升集團(tuán)官網(wǎng)及公眾號

要知道，哪怕放到2025年，這些交標(biāo)在千萬級豪宅里依然不算標(biāo)配。

正升還有一個罕見的操作。

據(jù)說，正升老板在旗下每個小區(qū)都留有一套房，輪流入住親自“監(jiān)工”，發(fā)現(xiàn)小區(qū)問題就立馬解決。

也因此，正升許多小區(qū)即使樓齡十年以上，墻面依舊干凈、綠化無裸土，維護(hù)水平均高于同齡項目。

某程度上，正升非?！睆?fù)古“，它就像一個傳統(tǒng)手工匠人，不跟風(fēng)、不投機(jī)，靠功夫把房子做到最好。

所以，至今正升的住宅超20個，集中在粵港澳大灣區(qū)和覆蓋全潮汕地區(qū)，數(shù)量不算多但個個口碑出眾。

其實，10年前中央就在倡導(dǎo)”行穩(wěn)致遠(yuǎn)“，但很多房企卻在周期起跌里偏離了正軌。

但正升卻始終如一，正如項目案名一樣如此簡單直白，與其他企業(yè)開發(fā)項目不一樣打法，走出屬于自己獨特的路，而且時間證明了一切。

從一開始正升就認(rèn)準(zhǔn)一條路：做“好房子”，堅持魯班品質(zhì)。

行情起伏了這么多年，它一直堅持，從沒退場，默默耕耘好每一座作品，如今行業(yè)回到產(chǎn)品主義，它自然被看見，成了新的參照系。

甚至，在當(dāng)下的艱難周期中，它還在逆勢向上。

11月19日，經(jīng)過20多輪競價，正升以約4.19億拿下揭陽HL202532 號地塊，溢價率高達(dá)約 45%。

同時，正升還將在這塊地落地全新潮派府系作品——正升首府。

在市場普遍謹(jǐn)慎的節(jié)點，正升的出手不僅為粵東注入強(qiáng)心劑，更將繼續(xù)把“好房子”做深做透。

當(dāng)然，還是期望正升能回歸出生地廣州，打造更多府系項目，造出屬于這個時代的高品質(zhì)好房子。

正升，始終實際行動為行業(yè)正名，也再次證明：民企同樣能走出一條高質(zhì)量發(fā)展的路徑。