作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

在深圳，會被法拍房按在地上反復(fù)摩擦的高端住宅是誰？

是南山區(qū)的寶能城。

幾乎每隔一段時間，便出現(xiàn)集中性的法拍房源，這在深圳是很少見的。

豪宅滑落

在深圳，每個板塊都有一個定海神針?biāo)频男^(qū)存在，代表著整個板塊的價值高度和市場共識。

龍華有紅山的匯龍灣，龍崗有大運的頤安都會中央，光明有龍光玖龍臺，南山有華潤城等。

位于深圳市南山區(qū)西麗大學(xué)城板塊的寶能城，作為西麗板塊的豪宅標(biāo)桿，曾經(jīng)備受市場追捧。

2020年68套255平米以上，套總價2100萬+，均價在9.8萬/平的樓王推售，5分鐘便被搶購一空，創(chuàng)下當(dāng)年深圳史上最短開盤通知記錄。

當(dāng)時市場戲稱——當(dāng)你看到寶能城銷售公告的那一刻，就注定輸了。

但寶能城的滑落，是從3年前開始的，隔三岔五寶能城便有法拍房擺上貨架。

最近，寶能城再次上架法拍房源——

160套商住混合用地/商業(yè)的寶能城花園（東區(qū)）三期房產(chǎn)被擺上貨架。

曾經(jīng)以10億元的價值以及利息被抵押給中信，而且不是只抵押給了中信，這些抵押物中有的是二押、三押甚至是四押，并且部分抵押物還顯示有租賃和被占用的情況。

換而言之，這批標(biāo)的物已經(jīng)發(fā)揮了最大價值。

過去寶能城也曾經(jīng)多次被集中法拍。

484套房產(chǎn)分別在2018年到2021年被抵押給了銀行和基金公司，其中223套住宅和261套公寓。2022年以及2023年分了6個批次集中法拍。

2022年9月第一批房源被拿出來拍賣的時候，將近11萬人圍觀，20套房源全部被拍出，其中有6套房源底價成交，8套成交均價突破10萬元/㎡，但仍均價不足10萬/㎡，遠低于當(dāng)時二手房實際正常成交的市場價。當(dāng)年的市場價常回成交水平在11-14萬/平的區(qū)間。

隨后寶能城每一批次的法拍價格，都隨著時間的推移走低，僅部分戶型能夠拍出市場價值。

2025年2月13日，寶能城8套樓王131㎡、253-258㎡、421㎡高層大戶型集中法拍，一拍流拍后，于今年3月21日二拍成功出讓，成交總價在約1326萬—3456萬元，成交單價在7.99萬—10.04萬平之間，同樣要么低于同期二手房掛牌均價10.89萬元/㎡，要么只能維持二手房正常的市場成交價。

所以，這些年對寶能城最致命的洗刷不是來自二手房的掛盤，而是寶能城每隔一段時間就有幾十上百套被抵押過的法拍房擺上貨架。

不過，好在這次上拍的不是住宅，而是商業(yè)標(biāo)的。

這是深圳南山區(qū)西麗的網(wǎng)紅盤，也是標(biāo)桿盤，寶能城東區(qū)總戶數(shù)為1348戶，西區(qū)總戶數(shù)為1848戶，否則這160套房產(chǎn)，對寶能城花園的沖擊，又將會是前所未有的。

西麗樓市現(xiàn)狀

如今寶能城二手房在中介平臺上的掛盤量達到199套，東區(qū)掛盤均價約10.9萬/平，西區(qū)掛盤均價約8.7萬/平。

寶能城無論是東區(qū)還是西區(qū)的二手房最新成交價格，已經(jīng)從高峰十四五萬一平的價格調(diào)整到了8字頭和7字頭。

今年9月，寶能城西區(qū)成交一套160.87平的5房，西南向的高樓層，成交總價約1246萬，折合單價約7.75萬/平。同樣地，其他大戶型在6月和8月的成交，成交單價也不到8萬/㎡。

而寶能城東區(qū)，今年9月成交一套89.93平的4房，東南向高樓層，成交總價約766萬，折合單價約8.52萬/平，相比去年的同戶型總價格，是便宜了幾十萬。

雖然這次160套房源不是住宅類型的資產(chǎn)，但相信寶能城的法拍不僅止步于此。

這對寶能城的業(yè)主而言，都是不利因素。

不僅對小區(qū)本身的二手房造成一定的沖擊，對周邊的小區(qū)也同樣有影響。

曾經(jīng)的寶能城之所以成為南山西麗大學(xué)城片區(qū)的典型樓盤，不斷刷新西麗的價格，深圳賣出后海價，除了片區(qū)概念，其中最大一個因素就是小區(qū)花園不僅大，且戶型贈送高，89m2可以做4房，部分房源得房率可高達100%，甚至更高。

這就意味著，寶能城的法拍房成交不僅低于市場價交易，更是市場中最優(yōu)質(zhì)的那一類戶型以低價成交了。

而同類檔次的小區(qū)如博林天瑞、深鐵閱山境以及遠洋天著華府，算上贈送實際得房率72%～90%之間。

今年9月博林天瑞成兩套住宅，一套81.05平的2房，成交總價約620萬，折合單價約7.45萬/平，另一套254.27平4房，成交總價約2040萬，折合單價約8.02萬/平。

而遠洋天著華府成交兩套住宅，一套105.16平4房，成交總價842萬，折合單價約8.01萬/平，一套 120.96平4房，成交總價1000萬，折合單價約8.27萬/平。

在價格水平相差并不明顯的情況下，如何選擇，市場都會算一筆賬。

所以，寶能城價格的滑落，也就意味著板塊的市場神話終結(jié)。

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作者觀點，不代表格隆匯立場