01

寸灘港調(diào)規(guī)了！

昨天，重慶的規(guī)劃主管部門公示了《兩江新區(qū)J11單元04街區(qū)（寸灘港片區(qū)）詳細規(guī)劃修編方案》。

相比起原規(guī)劃方案，新方案中的商業(yè)用地大幅減少，住宅和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地大幅增加。

圖源重慶市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

在新規(guī)劃中，寸灘港片區(qū)主要功能被調(diào)整為“科技創(chuàng)新、現(xiàn)代服務(wù)、航運門戶”。

主要優(yōu)化的內(nèi)容包括強化樞紐功能、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化慢行系統(tǒng)、優(yōu)化整體風(fēng)貌、限制居住建筑規(guī)模不超過70萬平方米等五個方面。

圖源重慶市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

從這張表上我們可以明顯看到，在新規(guī)劃中：

二類居住用地、住商混合用地、商住混合用地等涉宅用地增加了13.78公頃，占比增加約13%；

創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地增加了8.2公頃，占比增加約7.7%；

而商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地則減少了20.98公頃，占比減少約20%。

值得注意的是，在原規(guī)劃中商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地有28.22公頃，占比26.48%；調(diào)整之后只剩下7.24公頃，占比僅為6.79%。

也就是說商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地被一口氣砍掉了四分之三！

圖源網(wǎng)絡(luò)

在寸灘港的集裝箱全部搬到果園港之后，寸灘港的定位是“國際郵輪母港”、“全球內(nèi)河最大郵輪港”、“重慶國際消費中心核心承載地”。

但現(xiàn)在，寸灘港的商業(yè)用地卻被大幅縮減。

那是不是意味著，曾被重慶人寄予厚望的“國際郵輪母港”，黃了？

02

從數(shù)據(jù)就可以看出來，這次調(diào)規(guī)的動作幅度是很大的。

不是一次針對個別地塊的局部調(diào)整，而是讓整個寸灘片區(qū)的功能定位都發(fā)生根本性變化。

當(dāng)商業(yè)用地讓位于創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地，寸灘港或許將舍棄“國際消費中心核心承載地”的角色，轉(zhuǎn)而承擔(dān)起“科技創(chuàng)新+現(xiàn)代服務(wù)+航運門戶”的復(fù)合功能。

很明顯，這已經(jīng)是對整個板塊發(fā)展方向的重新定義了。

在原規(guī)劃中，寸灘曾預(yù)備承載大型商業(yè)綜合體、文旅商業(yè)街區(qū)以及郵輪核心商業(yè)區(qū)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

但從城市空間結(jié)構(gòu)與人口密度來看，寸灘面臨幾項客觀挑戰(zhàn)：

與中心城區(qū)主要消費圈層距離較遠、郵輪客流的季節(jié)性強、周邊常住人口密度不足以支撐大體量商業(yè)、附近缺少足夠成熟的城市生活圈……

而此次調(diào)規(guī)將商業(yè)縮量，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)與居住，是對片區(qū)商業(yè)可行性的重新評估。

如果把寸灘港的調(diào)規(guī)放到“新兩江”成立的大背景之下來看，就會發(fā)現(xiàn)，這其實是兩江新區(qū)正在下的一盤大棋。

寸灘港是兩江新區(qū)南翼的組成部分。

近兩年，兩江的發(fā)展主線逐漸清晰：

江北嘴——中央商務(wù)區(qū)；

觀音橋——國際化重奢商圈；

禮嘉——智慧城市示范；

龍興——新型制造業(yè)；

魚嘴——科創(chuàng)；

保稅港區(qū)——跨境制造與現(xiàn)代物流。

在這樣的體系內(nèi)，寸灘如果繼續(xù)承擔(dān)“超級消費中心”的任務(wù)，本質(zhì)上與周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)邏輯存在結(jié)構(gòu)性錯位。

將寸灘轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新與現(xiàn)代服務(wù)，更符合兩江整體戰(zhàn)略協(xié)同。

03

那國際郵輪母港是不是黃了？

答案顯然是否定的。

寸灘的國際郵輪母港不但不會黃，反而迎來了更好的發(fā)展方向和機遇。

這次調(diào)規(guī)并未取消郵輪母港，也沒有否定“貨轉(zhuǎn)客”的既定方向，而是對前進的方向進行了合理的修正。

在原方案中，郵輪母港本身被視為寸灘最核心的項目，并承擔(dān)綜合商業(yè)、旅游、門戶等復(fù)合任務(wù)。

但現(xiàn)在，郵輪母港更多回歸到區(qū)域性客運樞紐、港航服務(wù)中心、城市濱江公共空間的角色，功能性定位更加增強。

在2021年，MAD馬巖松團隊的“國際郵輪中心”和“郵輪母港站TOD綜合體”方案以超強的視覺沖擊力驚艷了所有人。

圖源網(wǎng)絡(luò)

但在今年8月，寸灘國際郵輪母港流出新版方案卻被改成了四平八穩(wěn)的“行政大樓”，引發(fā)了巨大的爭議。

圖源網(wǎng)絡(luò)

設(shè)計方案的變化也說明寸灘港的定位正在從城市地標(biāo)向功能空間轉(zhuǎn)變。

這是結(jié)合當(dāng)下兩江新區(qū)發(fā)展大方向的一種非常務(wù)實的現(xiàn)實選擇。

04

那么，調(diào)規(guī)后的寸灘港又會走向怎樣的未來？

從此次調(diào)整的方向來看，寸灘正在形成一種“產(chǎn)業(yè)+港航+居住+公共空間”的新型城市功能組合。

圖源網(wǎng)絡(luò)

調(diào)規(guī)之后，寸灘將不再被“單一項目綁定”，而是回歸科創(chuàng)企業(yè)孵化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、港航物流輔助功能、片區(qū)居住社區(qū)建設(shè)、濱江公共空間體系的多元功能。

寸灘港將成為兩江新區(qū)南翼的關(guān)鍵“創(chuàng)新服務(wù)節(jié)點”。

其功能將包括：

江北嘴金融功能的延伸服務(wù)區(qū)；

保稅港區(qū)的研發(fā)與企業(yè)服務(wù)配套；

魚嘴科創(chuàng)城的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)延展空間；

重慶內(nèi)陸開放高地的港航服務(wù)門戶。

這樣的復(fù)合發(fā)展模式比單一依賴郵輪經(jīng)濟的模式更加穩(wěn)健。從象征性項目走向功能性城區(qū)，將是寸灘港更成熟的發(fā)展方向。

所以，郵輪母港并不會消失，但其發(fā)展節(jié)奏會更穩(wěn)、更加可持續(xù)。

事實上，根據(jù)兩江新區(qū)的規(guī)劃，寸灘游輪母港將于2027年實現(xiàn)通航。

未來的寸灘，或許不會以某棟地標(biāo)建筑的造型成為輿論中心，但它有機會成為一個真正能支撐兩江新區(qū)功能體系、服務(wù)城市長期發(fā)展的新型城區(qū)。

這可能比任何一座“網(wǎng)紅地標(biāo)”都更重要。