大基建如火如荼的時(shí)代，各地城投手握大量土地、項(xiàng)目，還有政策支持，可謂是風(fēng)光無限。可是，隨著土地財(cái)政退潮，繼續(xù)走老路已經(jīng)行不通了。

最近幾年，城投既要化債，又要市場化轉(zhuǎn)型（比如退出地方融資平臺，轉(zhuǎn)產(chǎn)投），壓力著實(shí)不小。一城投老總告訴小明，現(xiàn)在每天一睜眼想的就是怎么搞錢（融資、創(chuàng)收），還錢。而且，相比過去主要關(guān)注融資，現(xiàn)在重點(diǎn)更多放在了經(jīng)營創(chuàng)收上，因?yàn)檩斞荒芄芤粫r(shí)，只有提高自我造血能力，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

當(dāng)「政府信用」不再提供無限擔(dān)保，當(dāng)「平臺身份」不再能輕松融資，城投必須找到新的活法。而為了生存發(fā)展，提高造血能力，城投也是拼了。

過去，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，城投主要從事土地平整、修路架橋、建醫(yī)院學(xué)校等，對象主要是物。隨著城鎮(zhèn)化步伐放緩，城市發(fā)展進(jìn)入以人為主的時(shí)代，城投也順勢轉(zhuǎn)型，將對象瞄準(zhǔn)了人。

目前，城投圍繞「人」提供的各類服務(wù)，已涵蓋了從搖籃到墳?zāi)沟闹T多方面。

云南城投月子中心，不僅擁有城投婦兒醫(yī)院及昆明市婦幼保健院的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，堅(jiān)持專業(yè)的護(hù)理理念，摒棄月嫂及托管式照護(hù)方式，采用專業(yè)護(hù)士1對1照護(hù)，母嬰不分離，而且還能根據(jù)產(chǎn)后體質(zhì)制定個性化月子餐食譜，以及專業(yè)帶教，幫助家庭新手學(xué)習(xí)如何科學(xué)輕松帶娃。

對兒童，今年國慶期間，義烏城投集團(tuán)推出了邊學(xué)邊玩的農(nóng)場研學(xué)活動。其五七農(nóng)場城投好學(xué)營地，緊鄰吳晗講堂與文化禮堂，有近3800平方米的建筑面積，不僅可以同時(shí)容納上千人開展學(xué)習(xí)活動，而且還能提供228人住宿。

其專為小學(xué)段孩子打造的三天兩夜（10月2日-10月4日）沉浸式活動，包括紅色故事、木藝飛機(jī)、秋收活動，把自然探索、手工創(chuàng)作、紅色文化和傳統(tǒng)習(xí)俗打包，可以讓娃邊玩邊學(xué)。

針對學(xué)生、企事業(yè)單位人員、社區(qū)老人的團(tuán)餐業(yè)務(wù)也有大量城投在推進(jìn)。

武漢城投 「樂享幸福食堂」服務(wù)社區(qū)老人，4個菜才十幾元，放心又實(shí)惠，解決了片區(qū)老年居民吃飯的大難題。同時(shí)，其也承接企事業(yè)單位訂單，平衡收支，形成「公益+盈利」的良性循環(huán)。

石河子城投還聯(lián)合佳沃集團(tuán)打造「種養(yǎng)殖基地+中央廚房+冷鏈物流」全產(chǎn)業(yè)鏈，降低了中間成本；成都城投金豐更是建立「農(nóng)田到餐桌」 追溯體系，保障食材安全；讓中小學(xué)生、企業(yè)員工，花得少吃得好。

經(jīng)營性資產(chǎn)和經(jīng)營性業(yè)務(wù)少，一直是制約城投市場化轉(zhuǎn)型的重要因素之一。而圍繞老年人群體提供康養(yǎng)、醫(yī)療等產(chǎn)品與服務(wù)，則可以帶來穩(wěn)定的收入。我國老年人群體龐大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間廣闊。助力國央企打造可知、可見、可控的資產(chǎn)管理體系，點(diǎn)擊了解

很多城投早就在積極布局。比如，上海城投聚焦「醫(yī)養(yǎng)結(jié)合」，投資建設(shè)運(yùn)營上海普陀城怡養(yǎng)護(hù)院，打造提供高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)的「頤養(yǎng)天年」養(yǎng)老品牌；福州城投則設(shè)立專業(yè)養(yǎng)老子公司，集中資源打造「城投康養(yǎng)」產(chǎn)業(yè)品牌，投資運(yùn)營集醫(yī)、康、養(yǎng)、悅為一體的全業(yè)態(tài)城市養(yǎng)老項(xiàng)目。

△頤和銀杏苑官微

老齡化除了帶來養(yǎng)老的巨大需求，還使另一個問題日益突出：殯葬用地需求持續(xù)增長，墓地作為一種特殊的公共服務(wù)設(shè)施，不足問題日益突出。在此背景推動下，城投公司紛紛入局投資墓地項(xiàng)目。

據(jù)媒體報(bào)道，自2020年以來，湖南、江西、內(nèi)蒙古等多個省份下轄的多個縣市城投公司均開啟了墓地項(xiàng)目的投資建設(shè)。

建成之后，城投公司可以獲得墓位銷售、墓位管理費(fèi)、殯葬基本服務(wù)費(fèi)、殯葬延伸服務(wù)費(fèi)以及停車位收費(fèi)等收入。

需要指出的是，墓地一般分為公益性和營利性兩種，地方政府或城投公司投資的一般為公益性墓地。相較于其他投資項(xiàng)目，墓地項(xiàng)目不僅投資規(guī)模小，而且現(xiàn)金流充沛、穩(wěn)定，城投投資建設(shè)運(yùn)營墓園，既解決民生問題（遏制「天價(jià)墓地」，讓其回歸公益性設(shè)施和社會福利屬性），又能獲取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。

以上，是從個人生命周期的視角，展開各地城投在不同階段所能提供的各種服務(wù)。其實(shí)，有些服務(wù)是貫穿一生的，比如很多地方的供水、燃?xì)?，高速公路建設(shè)運(yùn)營等，背后也是城投公司,下面我們主要講講吃住行。

①住

據(jù)《2025中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，當(dāng)前我國租房人口已接近2.6億人，其中四大一線城市租房人口就近4000萬人，占常住人口總數(shù)近50%。

「十四五」時(shí)期，國家建設(shè)籌集了各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。

2025年三季度，核心8城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，「市場化+保租房」雙軌格局成型。

大量的保障房就是城投建設(shè)、運(yùn)營的。即便是保租房也越來越有生活感，不少城投為租客提供了豐富的公共空間與設(shè)施，組織線上線下社群活動，打造有歸屬感的社區(qū)文化，甚至提供快遞代收、合作商戶折扣等生活解決方案。運(yùn)營端，也越來越多引入智能運(yùn)營管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)線上租房、報(bào)修、交租等。點(diǎn)擊了解智慧租賃平臺，收租超簡單！

這不僅讓新市民可以更快地融入城市，保障房的籌集還帶動了低效、閑置資產(chǎn)的有效盤活。

比如，貴陽城投集團(tuán)在人才保租房籌集時(shí)，就堅(jiān)持「盤活存量，多渠道籌集」原則，合理利用商品房配建部分、公租房小區(qū)存量閑置部分資源，降低人才保租房建設(shè)的時(shí)間、資金和土地成本，有效增加人才保租房供給。項(xiàng)目選址堅(jiān)持「產(chǎn)城融合，職住平衡」原則，就近解決人才居住需求。招商租賃按照項(xiàng)目多個維度的特點(diǎn)，將項(xiàng)目劃分為A、B、C類，制定相應(yīng)招租方案，達(dá)成高出租率。點(diǎn)擊了解AI招商，高效獲客，加速去化！

城市更新，各地城投也是一馬當(dāng)先?！甘奈濉箷r(shí)期，全國累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人……更新改造供水、燃?xì)?、供熱等地下管網(wǎng)84萬公里；打造「口袋公園」1.8萬多個、城市綠道2.5萬公里……

②吃

大量的農(nóng)貿(mào)市場，菜市場是城投投資建設(shè)運(yùn)營的。近年來，還有城投為了方便居民，還做起了「公交車」賣菜。

據(jù)西安公交集團(tuán)消息，前年6月20日，西安首店「公交菜籃子惠民驛站」正式「發(fā)車」?fàn)I業(yè)。

通過公交車廂改造成菜店，座椅被拆卸并替換為陳列貨架，「公交菜籃子惠民驛站」將公交場站變?yōu)榛菝顸c(diǎn)，以「直采、直供、直銷」的方式，把生鮮農(nóng)副產(chǎn)品從田間地頭直接送到家門口。

驛站主營近200余種農(nóng)副產(chǎn)品、生鮮果蔬、生活用品等商品，每天從早8點(diǎn)營業(yè)至晚8點(diǎn)，周邊市民可通過「線上下單，線下自提」和「線下購買」兩種方式進(jìn)行購買。開創(chuàng)了「公交乘客下車買菜回家」的新消費(fèi)場景。

③行

傳統(tǒng)的出行就不說了，大量的公交集團(tuán)，乃至道路本身都是城投運(yùn)營的。我們主要說一下旅行。

城投不僅建景區(qū)，比如，今年國慶期間全面竣工的西藏山南市門中崗村鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目，就由武漢城投譽(yù)城千里公司承建；

大量原來的老舊倉庫、廠房等，經(jīng)過城投改造升級之后，成了網(wǎng)紅民宿、街區(qū)或打卡點(diǎn)，比如長沙芙蓉區(qū)的一個老舊閑置辦公資產(chǎn)，被長沙城發(fā)改造為了高端民宿酒店類的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，平均客單房價(jià)在1800元以上；頭部國企都在用的云資管平臺，助力喚醒沉睡資產(chǎn)

還有越來越多的城投開始通過運(yùn)營，持續(xù)放大地標(biāo)IP，比如每到節(jié)假日，廣州城投集團(tuán)旗下廣州塔（昵稱小蠻腰）、花城廣場、珠江游等景點(diǎn)景區(qū)，都是廣州乃至國內(nèi)熱門旅游目的地之一。

此外，越來越多的城投公司還對品牌、數(shù)據(jù)等無形資產(chǎn)進(jìn)行深度挖掘，形成了新的搞錢路徑。

比如，針對徐州有豐縣蘋果、沛縣山藥、劉井粉絲等優(yōu)質(zhì)土特產(chǎn)，但因?yàn)椤感∩⑷酢拱l(fā)展模式，產(chǎn)品缺乏統(tǒng)一的品牌標(biāo)識與市場競爭力的情況，徐州農(nóng)發(fā)集團(tuán)通過運(yùn)營「農(nóng)香徐來」這一徐州市農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域公用品牌，統(tǒng)一品牌背書，整合全市優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)企業(yè)資源，從生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)制定、包裝形象升級到市場渠道拓展，為徐州土特產(chǎn)品提供全鏈條賦能，提升市場競爭力與品牌知名度。

在「農(nóng)香徐來」的帶動下，徐州農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，比如從稻米加工成米線，從牛蒡制成牛蒡茶……帶動農(nóng)產(chǎn)品附加值不斷提升，也創(chuàng)造了數(shù)千就業(yè)崗位，帶動農(nóng)民就業(yè)，幫助農(nóng)戶人均年增收顯著。

安丘農(nóng)投集團(tuán)運(yùn)營的「安丘農(nóng)耕」，通過品牌賦能，推動農(nóng)產(chǎn)品溢價(jià)率提升至25%；石河子城投集團(tuán)運(yùn)營的「軍墾1949」帶動了本地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，培育了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，推動了一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展……

各地城投手里有大量的數(shù)據(jù)，過去這些數(shù)據(jù)只是數(shù)據(jù)，但隨著2024年1月，財(cái)政部的《企業(yè)數(shù)據(jù)資源相關(guān)會計(jì)處理暫行規(guī)定》正式實(shí)施，越來越多的城投公司正將數(shù)據(jù)資源變成資產(chǎn)。助力國央企打造可知、可見、可控的資產(chǎn)管理體系，點(diǎn)擊了解

比如，去年6月27日，湖北交投實(shí)現(xiàn)首例數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)產(chǎn)品成功入駐湖北省數(shù)據(jù)流通交易平臺并獲得《數(shù)據(jù)資產(chǎn)登記證書》，取得銀行授信1億元。

△湖北交投官網(wǎng)

根據(jù)上海高金智庫的統(tǒng)計(jì),截至2024年底，全國228家非上市公司完成數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表，其中城投公司66家，類城投國企128家，194家「城投系」占比85%！

城投業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型確實(shí)很難，但卻是必由之路。正如一位城投老總所說，城投確實(shí)需要自己出門找飯吃了，千萬不能端著架子不肯下桌，在當(dāng)下這個時(shí)代，能不靠財(cái)政輸血、自己活下去、不給社會添負(fù)擔(dān)，就是非常了不起的貢獻(xiàn)！（作者：明源不動產(chǎn)研究院總編、首席研究員 艾振強(qiáng)）