手上有老房子，別慌，一定要沉住氣。特別是在福州市區(qū)，有八九十年代老房子的業(yè)主，單位宿舍也好，拆遷安置房也罷，都留在手上。

這幾年，福州房地產(chǎn)的發(fā)展，聚焦在市中心板塊。2024-2025年是最好的驗(yàn)證，被征遷的地塊分布在塔頭，火車站，白馬河，寧化，福祥等地，在房子被征遷之前，二手市場(chǎng)的價(jià)格在15000元/平米，拆遷補(bǔ)償可以到19000元/平米，提早賣掉就虧了。

沒有書包屬性的是這樣，帶有書包屬性的老房子，也不用著急。完全不用擔(dān)心賣不出去，我查看了福州近幾個(gè)月的二手房成交情況，鼓樓區(qū)二手房交易量，排在五城區(qū)首位，也就相當(dāng)于，現(xiàn)在買房的人，更愿意選擇中心區(qū)域，對(duì)地段的價(jià)值，看得比較重。

綜合來看，老房子以當(dāng)下成交的價(jià)格，往往都偏低一些，如果不是因?yàn)橹脫Q，或者需要變現(xiàn)，我通常不建議當(dāng)下把房子賣掉。換個(gè)角度來說，我反倒是很建議現(xiàn)在正在買房的群體，可以往市中心看，選擇地段好的老破舊，比外圍的新房子，更具有競(jìng)爭(zhēng)力。

市中心新交付的安置房小區(qū)，花滿庭，中建龍庭嘉園，文庭雅居，鼓樓映一類的次新安置房，這兩年都很吃香，單價(jià)均價(jià)在2.8-3.8萬之間。這些小區(qū)的業(yè)主，都是原拆原遷，老房子變新子，單價(jià)比原來高1萬/平米。

若是帶有優(yōu)質(zhì)的教育配套的老房子，遇到拆遷，不論是補(bǔ)償還是等拿到房子，它的價(jià)格都不會(huì)低。

今天看到，省府商圈，入讀鼓樓實(shí)驗(yàn)小的房子成交，其單價(jià)仍舊保持在31420元/平米。

成交小區(qū)：龍峰新村；

成交時(shí)間：2025年10月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)70.02平米，2房1廳，低樓層，朝南，簡(jiǎn)單裝修，220萬，成交單價(jià)31420元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌時(shí)間326天，業(yè)主近一年時(shí)間里，價(jià)格調(diào)整10次，首次掛牌310萬，與成交價(jià)格相差90萬，成交前掛牌235萬，買家談15萬后達(dá)成交易。帶看過該房子的客戶10余個(gè)，掛牌初期，由于價(jià)格較高，大家對(duì)它關(guān)注度低，降價(jià)后客戶才開始活躍起來。

2、龍峰新村是一個(gè)九十年代，混合產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的小區(qū)，有安置房，有單位房，也有部分商品房，具體在哪些樓棟，需要問附近的中介門店。小內(nèi)部共有14棟樓，682戶業(yè)主，一般都是一梯多戶結(jié)構(gòu)，端戶的結(jié)構(gòu)相對(duì)更好一些。棟樓的位置不同，也會(huì)間接影響價(jià)格，特別是靠近廟宇的幾棟樓。所以，你們聽到，看到便宜的，大概率都是在廟的附近。

3、目前，龍峰新村掛牌的房源55套，均價(jià)34979元/平米，9月份成交均價(jià)27213元/平米。同比2024年，掛牌均價(jià)3.9萬，下跌4000元/平米，成交均價(jià)對(duì)比2024年，下跌1萬元/平米。今年的價(jià)格下跌幅度大，核心原因受到錢塘小的政策因素導(dǎo)致。 因?yàn)殄X塘小提前三年落后，對(duì)鼓實(shí)小劃片房源，帶來很大的刺激作用。

我看了在售房源當(dāng)中，精裝修，竟然掛牌到45000元/平米的房子，還有不少39000元的單價(jià)。也有掛牌25000元/平米的在售，價(jià)格差距太大了。

如果大家覺得鼓實(shí)小的價(jià)格太高，可以考慮一下中山小和十九中，能補(bǔ)天巷64.46平米，2房，2樓，居家裝修，148萬，單價(jià)在2.3萬，業(yè)主還有可談空間。

4、龍峰新村的交易量很活躍，月均成交2-3套，是一個(gè)典型的“流水盤”，為了讀書買進(jìn)來，讀完書就賣掉，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，既得了學(xué)位，還能博房?jī)r(jià)上漲，做額外投資。近幾個(gè)月，龍峰新村的成交單價(jià)，保持在2.4-2.79萬之間居多，這個(gè)價(jià)位可以做個(gè)參考。

購房建議：

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，能夠劃片入讀鼓實(shí)小在售的二手房有264套，單位宿舍和安置房的價(jià)格落差較大，華林路兩側(cè)的價(jià)格也有懸殊，簡(jiǎn)單理解為，距離學(xué)校越近，價(jià)格越貴，小區(qū)品質(zhì)之間也存在落差。

鼓樓實(shí)驗(yàn)小學(xué)是鼓樓區(qū)的一所優(yōu)質(zhì)公立小學(xué)，其對(duì)口中學(xué)為屏東中學(xué)，在公立校中排名靠前，教育質(zhì)量受到家長(zhǎng)認(rèn)可。教育質(zhì)量：根據(jù)2025年中考數(shù)據(jù)，屏東中學(xué)在福州市公立校中排名第二，升學(xué)率表現(xiàn)優(yōu)異。這間接反映了其生源小學(xué)（如鼓實(shí)小）的教育質(zhì)量。

劃片范圍：學(xué)校劃片范圍主要集中在井關(guān)外路、華屏路附近，與同教育集團(tuán)的屏山小學(xué)（鼓實(shí)小屏山分校）劃片有交叉。

家長(zhǎng)選擇：選擇鼓實(shí)小劃片房的家長(zhǎng)，主要是看中其優(yōu)質(zhì)的教育資源和相對(duì)“第一梯隊(duì)”學(xué)校（如劃片延安中學(xué)的學(xué)校）更低一些的入學(xué)門檻。

現(xiàn)在大家看到，老破舊帶有學(xué)區(qū)屬性的房子，成交價(jià)格之后，是如何感想？

別認(rèn)為沒人買，它的交易量 一直很不錯(cuò)。

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