施永青

施永青開設(shè)新公司經(jīng)營大學(xué)宿位生意。

受惠于早前港府在新一份《施政報告》中公布增加專上院校非本地生限額，加上美國早前打壓當(dāng)?shù)卮髮W(xué)招收國際生等情況，非本地生選擇來港升學(xué)人數(shù)急升，院舍、教室、實(shí)驗室、宿舍等用地嚴(yán)重短缺。近年本港多間大學(xué)在各區(qū)黃金地段斥巨資購入或租用商廈、酒店甚至甲級寫字樓，用以擴(kuò)建教學(xué)場所及宿舍,顯示非本地生急增令校舍宿位短缺，為此，本刊記者特別采訪中原集團(tuán)老板施永青，他認(rèn)為，市場反映了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移更替，教育產(chǎn)業(yè)可望有更廣闊的發(fā)展空間。他更強(qiáng)調(diào)，大學(xué)購置物業(yè)成新趨勢，高等教育為香港帶來新商機(jī)。

教育租賃成第3大租戶類型

中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青認(rèn)為，本港大學(xué)近年在旺區(qū)大手買地或租地自用的趨勢，已出現(xiàn)了幾年。

香港政府為吸引更多非本地生來港升學(xué)進(jìn)修，行政長官李家超較早前發(fā)表最新一份《施政報告》中指，由2026/27學(xué)年起，每所資助專上院校的非本地生人數(shù)上限，由相當(dāng)于本地學(xué)額數(shù)目的40%增至50%；資助研究院研究課程的超額收生自資學(xué)額上限，亦由100%增至120%。至于1.5萬個本地生資助學(xué)額則明確維持不變。另外，今年自特朗普上任后，美國留學(xué)生政策變幻莫測，包括早前一度禁止哈佛大學(xué)招收國際學(xué)生，促使頂尖學(xué)生轉(zhuǎn)向世界其他知名學(xué)府，部分選擇來香港升學(xué)。

又根據(jù)大學(xué)教育資助委員會早前數(shù)據(jù)顯示，2024/25學(xué)年香港8大資助院校的非本地生人數(shù)逾26,000人，較上學(xué)年增長15.8%，而專上教育學(xué)院非本地生數(shù)目亦多達(dá)8萬人，預(yù)計2027/28年度將增長至106,000人。

2028年估計缺12萬學(xué)生宿舍

留學(xué)生數(shù)目急增，但大學(xué)宿舍、教學(xué)場所及設(shè)施、實(shí)驗室等硬件配套并未追上學(xué)生增幅速度。投資管理公司高力日前發(fā)表的研究資料顯示，目前本港學(xué)生宿舍嚴(yán)重短缺，2023/24年度學(xué)生宿位缺口已達(dá)47,600個，預(yù)計到2028年將擴(kuò)大至120,000個。

施老板說，教育產(chǎn)業(yè)已成為一個龐大產(chǎn)業(yè)，從學(xué)校、宿舍到教育設(shè)施，一切都嚴(yán)重供應(yīng)不足。他強(qiáng)調(diào)，雖然最近發(fā)展局是因應(yīng)市場情況推出新措施，允許業(yè)界將商廈或酒店申請改裝成學(xué)生宿舍，但仍然供不應(yīng)求。根據(jù)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024/25學(xué)年大學(xué)私人宿舍供應(yīng)率僅0.4%，遠(yuǎn)低于歐洲平均水平，私人床位租金年漲幅高達(dá)15%，凈回報率突破5%，顯示投資大學(xué)宿舍是吸金力強(qiáng)。

各大學(xué)購買物業(yè)成趨勢

香港科技大學(xué)

科大近年積極物色市區(qū)商廈，擴(kuò)展教育版圖。今年6月以3.544億元購入金鐘統(tǒng)一中心4樓名都酒樓全層，呎價約11,283元�？拼蟊硎締挝粚⒆鹘虒W(xué)相關(guān)用途，并指商學(xué)院一直在市區(qū)商業(yè)中心設(shè)立教學(xué)設(shè)施，以便就讀商學(xué)院課程的學(xué)生，包括在職管理人員上課及交流。

科大亦于2024年中租用新地旗下觀塘巧明街98號The Millennity 1座30及31樓，每層約1.9萬平方呎，合共3.8萬平方呎。據(jù)了解，該批樓面主要作課室之用。同年10月，科大亦租用同區(qū)的宏利金融中心全層，面積約3.1萬平方呎，成交呎租約20元，作學(xué)校后勤辦公室使用。

香港都會大學(xué)

都大于2024年以26.5億元購入紅磡紅鸞道18號祥祺中心，總樓面面積約27.9萬平方呎，連同155個車位，呎價近9,498元。都大更于早前另購入蕪湖街全幢酒店，樓高16層，面積約6.6萬平方呎，10億購入作學(xué)生宿舍之用，提供255個宿位，主要供非本地生入住。

香港城市大學(xué)

城市大學(xué)于2024年斥資8.8億元，購入尖東明輝中心基座商場及寫字樓，主要作教學(xué)用途。涉及物業(yè)地庫、低層地下、地下、高層地下，以及1至3樓，樓高7層，總面積約90,222方呎。該院校目前在區(qū)內(nèi)華懋廣場地庫設(shè)有專業(yè)進(jìn)修學(xué)院，但將于2025/26年起停辦。

香港嶺南大學(xué)

嶺大于2023/24年校外學(xué)習(xí)中心“嶺大@西九”進(jìn)駐M+大樓12及13樓，占地20,000平方呎，設(shè)有多個課室、演講廳、學(xué)習(xí)室、教職員辦公室、工作室、展覽廳、師生研討空間，以及可用作舉辦社區(qū)活動及伙伴交流的活動區(qū)。嶺南大學(xué)目前于饒宗頤文化館和太子一幢商業(yè)大廈，亦設(shè)有兩個校外學(xué)習(xí)中心。

香港教育大學(xué)

教大于今年新9月在戲曲中心設(shè)置新教學(xué)中心，中心占地超過6,000平方呎，供11個課程進(jìn)駐使用，包括10項碩士課程和校董培訓(xùn)課程。教大另在北角長康街及將軍澳敬賢里設(shè)有教學(xué)中心。

香港中文大學(xué)

中大商學(xué)院市區(qū)教學(xué)中心設(shè)于中環(huán)美國銀行中心內(nèi)，設(shè)有多個分層劇院式演講廳、一個多用途室及一個會議室，方便舉行小型會議以至參加者多達(dá)100人的大型活動。

香港中文大學(xué)專業(yè)進(jìn)修學(xué)院則在中環(huán)、尖沙咀加連威老道東海商業(yè)中心、漆咸道南、將軍澳翠林邨等地都設(shè)有教學(xué)及報名中心。

香港理工大學(xué)

位于九龍尖東科學(xué)館道17號的唯港薈，是理大斥資13億元設(shè)立的教學(xué)研究酒店，屬全球首間由院校全資擁有，集教學(xué)研究、服務(wù)功能于一身的酒店場所。另外，理大香港專上學(xué)院在九龍油麻地海庭道9號設(shè)有西九龍校園。

香港大學(xué)

香港大學(xué)專業(yè)進(jìn)修學(xué)院（HKU Space）目前于金鐘、北角、九龍灣、荔枝角及南區(qū)等都設(shè)有校舍，其中金鐘及北角校舍均為自置物業(yè)，九龍灣校舍屬于政府物業(yè)。原本于2006年以5,000萬元購入的荔枝角美孚新邨6期地下至3樓九龍西分校，于2018年以3.24億元售予香港基督教播道會聯(lián)會。

港大又于2023年購入及租用荔枝角道甲級商廈南商金融創(chuàng)新中心合共6.8萬平方呎樓面，作為九龍西新校舍及后勤中心。2024年，HKU Space再在九龍灣金利豐國際中心租用16,600平方呎面積作擴(kuò)充之用。

市場反映產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移更替

他又指出，高等教育用地短缺帶來了新商機(jī)，不但吸引到本地投資者將物業(yè)改建學(xué)生宿舍，亦吸引到不少海外投資者，甚至是首次來港投資者。“他們都看到這個趨勢，知道學(xué)生宿舍租金上升、回報吸引，也想來分一杯羹�！�

他表示，這反映隨著社會變化，產(chǎn)業(yè)正在不斷轉(zhuǎn)移更替：“現(xiàn)時的確因為政府政策，讓外來學(xué)生名額翻了一番，加上美國又對留學(xué)生諸多留難，香港教育產(chǎn)業(yè)就有了新的發(fā)展空間。”施永青強(qiáng)調(diào)，香港零售、餐飲業(yè)規(guī)模下降，從事這些行業(yè)的人必須尋找新出路，投資教育產(chǎn)業(yè)是新出路。

對于政府是否需要加大力度發(fā)展教育經(jīng)濟(jì)？施永青認(rèn)為，政府針對非本地生的福利政策已做到位，發(fā)展速度理想，現(xiàn)階段宜循序漸進(jìn)，待市場測試后再作決定。

記者問投資教育宿位，是否“撈過界”？他說，他一向主張從事地產(chǎn)代理的，應(yīng)集中力量做好交易配對工作，不宜涉足投資性質(zhì)的業(yè)務(wù)，但近期卻參與了經(jīng)營學(xué)生宿舍的業(yè)務(wù)。

這項生意多少帶有投資性質(zhì)，不怕與本業(yè)有利益沖突嗎？他說，“我做生意的時間長了，公司的規(guī)模大了之后，自己會接觸到這樣或那樣的商機(jī)。我的基本守則仍是專注本業(yè)，在很特殊的情況下，才會在條件充足時，涉足一些新的生意。如果真決定要做新的生意，也會成立獨(dú)立的公司去做，由不同的團(tuán)隊負(fù)責(zé)，各司其職，不會有角色矛盾與利益沖突。

學(xué)生宿舍能減少空置商廈

他說，他涉足學(xué)生宿舍的業(yè)務(wù)，有以下三個動因：一、為急促發(fā)展的教育事業(yè)填補(bǔ)需要；二、利用好現(xiàn)時大量空置的寫字樓資源；三、推動香港的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)升級，走向?qū)I(yè)化、金融化與國際化。

他繼續(xù)說，做生意最緊要看準(zhǔn)社會的需要，有社會需要就代表有收入來源。互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)后，零售業(yè)所受的沖擊很大。香港社會需要轉(zhuǎn)型，以新的產(chǎn)業(yè)取代舊的產(chǎn)業(yè)，其中發(fā)展?jié)摿^大的是教育產(chǎn)業(yè)。政府特別放寬了大學(xué)招收海外留學(xué)生的比例，由20%增至40%。一時間外地大專學(xué)生蜂擁而至，各大學(xué)為這些學(xué)生的住宿問題搞到很頭痛。因此，這段時間搞學(xué)生宿舍不愁沒有租客，由于家長都十分重視子女的教育問題，最肯在子女身上花錢，所以學(xué)生宿舍�？梢允盏奖绕渌饪透叩淖饨�。一般住宅的租金大約只有30、40元一呎，能升上50元一呎的，已算好價。但學(xué)生宿舍卻可以租到60、70元一呎。最高的可以高達(dá)90元一呎。租別墅亦不過是這個價錢。

有人可能會覺得，把租金抬得這么高，是否有囤積居奇之嫌？他說，這其實(shí)只是供求不平衡的結(jié)果。市場正需要這種價格訊息，去吸引投資者買商業(yè)大廈，然后把它改裝成學(xué)生宿舍，以滿足教育事業(yè)的需要。政府需要的是為改裝工程拆墻松綁，而不是為學(xué)生宿舍設(shè)租金上限，到供應(yīng)增加時，租金自然會跌下來。

他笑說，現(xiàn)時搞學(xué)生宿舍還有一項社會功能，就是可以善用社會上大量空置的商業(yè)樓宇。樓宇空置不但浪費(fèi)資源，還會對經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。因為樓宇的資產(chǎn)值很大程度上受制于它的租金回報；沒有租金收入的樓宇，資產(chǎn)值會大量蒸發(fā)，導(dǎo)致社會信貸收縮，銀行逼倉，經(jīng)濟(jì)甚至可能因而失去動力。

他指出，自從市場發(fā)現(xiàn)學(xué)生宿舍是一門好生意之后，整棟的商業(yè)樓宇與酒店的成交都多了，商業(yè)樓宇的市場開始重現(xiàn)生機(jī)。這種情況亦有助減輕銀行的壓力，有利于經(jīng)濟(jì)擺脫通縮的威脅，市民的消費(fèi)意欲亦可能因而增加，有助社會情緒的改善。

來源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報

作者：本刊主筆 何潔霞