近日，一封由北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)給廣州國(guó)資委的“舉報(bào)信”，在業(yè)內(nèi)流傳。圍繞北京璞樾項(xiàng)目，央企中建智地作為大股東，稱(chēng)操盤(pán)方越秀未遵循定價(jià)規(guī)則，對(duì)部分房源“暗中調(diào)價(jià)”，并影響了隔壁項(xiàng)目的銷(xiāo)售。

11月16日深夜，中建智地、越秀北京、金茂北京發(fā)布聯(lián)合聲明，針對(duì)北京朝陽(yáng)黃杉木店項(xiàng)目（推廣名紫京宸園、璞樾），各股東方經(jīng)過(guò)坦誠(chéng)協(xié)商、充分共創(chuàng)、達(dá)成共識(shí)，將秉持專(zhuān)業(yè)、陽(yáng)光、公開(kāi)、透明的原則，推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)工作，向社會(huì)及客戶(hù)提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。

據(jù)悉，針對(duì)市場(chǎng)此前最關(guān)注的操盤(pán)權(quán)爭(zhēng)議，后續(xù)南北“雙地塊”將由三家聯(lián)合操盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)及服務(wù)，股東方將建立常態(tài)化溝通機(jī)制，公開(kāi)項(xiàng)目進(jìn)展、透明化管理流程，從工程建設(shè)到物業(yè)服務(wù)，保障業(yè)主的合法權(quán)益。

璞樾及“兄弟項(xiàng)目”紫京宸園，是當(dāng)前北京市場(chǎng)上的熱門(mén)新盤(pán)。

事件起因還要追溯到今年4月28日，中建智地、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)和朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體以126億元拿下北京市朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店組合地塊，其中住宅部分成交樓面價(jià)約5.45萬(wàn)元/平方米，刷新近兩年朝陽(yáng)區(qū)宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

7月31日，廣州越秀華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（越秀地產(chǎn)旗下公司）、北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（中建智地子公司）及北京方興亦城置業(yè)有限公司簽署投資合作協(xié)議，約定三方通過(guò)北京興昶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京茂越置業(yè)有限公司分南北兩地塊就上述項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中中建智地負(fù)責(zé)南地塊（即紫京宸園）營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)，越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)北地塊（即璞樾）營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)。

據(jù)天眼查最新信息，股權(quán)穿透后，北京興昶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（紫京宸園項(xiàng)目公司）由中建智地持股50.1%、中國(guó)金茂持股32.9%、越秀地產(chǎn)持股17%；北京茂越置業(yè)有限公司（璞樾項(xiàng)目公司）由中建智地持股49.9%、中國(guó)金茂持股33.1%、越秀地產(chǎn)持股17%。

北京興昶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)情況 圖片來(lái)源：天眼查

北京茂越置業(yè)有限公司股權(quán)情況 圖片來(lái)源：天眼查

但一個(gè)地塊被分成兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、且操盤(pán)方不同，不可避免會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。

為避免出現(xiàn)“貼身肉搏”的情況，兩個(gè)項(xiàng)目在前期已試圖打出差異化。比如，紫京宸園主打宋式風(fēng)格，戶(hù)型從133平方米到400平方米不等；璞樾主打國(guó)際范、東方感，戶(hù)型主要為152平方米～258平方米的全四居。

到今年10月份，紫京宸園和璞樾相繼開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目方官宣的銷(xiāo)售額分別為56.5億元、45.65億元，成為當(dāng)月北京新房市場(chǎng)上的兩大熱門(mén)項(xiàng)目。11月初，雙方同時(shí)發(fā)布喜報(bào)，官宣“10月北京網(wǎng)簽冠亞軍”，共同托舉黃杉木地塊。

但還不到半個(gè)月，一封“舉報(bào)信”的出現(xiàn)，暴露出了項(xiàng)目熱銷(xiāo)背后的合作爭(zhēng)議。

11月12日，業(yè)內(nèi)流傳一封中建智地方向廣州國(guó)資委提交的“舉報(bào)信”，稱(chēng)越秀方在合作開(kāi)發(fā)的璞樾項(xiàng)目中存在首開(kāi)不合理定價(jià)、續(xù)銷(xiāo)期間惡意競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致客戶(hù)流失到板塊外競(jìng)品等行為。

舉報(bào)信內(nèi)容顯示，“自南地塊蓄客以來(lái)，廣州越秀華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)有預(yù)謀、有組織的低劣營(yíng)銷(xiāo)行為持續(xù)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重?fù)p害了項(xiàng)目整體和主要股東利益”。

中建智地認(rèn)為，越秀方在紫京宸園10月12日開(kāi)盤(pán)后，未按此前達(dá)成一致的統(tǒng)一定價(jià)規(guī)則推進(jìn)，影響了板塊價(jià)格秩序。這導(dǎo)致紫京宸園已認(rèn)購(gòu)客戶(hù)流失131組（短期不買(mǎi)房89組、買(mǎi)上下游42組），影響簽約金額超22億元。

從糾紛的焦點(diǎn)價(jià)格上看，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日晚，紫京宸園9月26日取證批次中，網(wǎng)簽111套，成交價(jià)格約9.8萬(wàn)元/平方米；10月30日取證批次中，網(wǎng)簽9套，成交均價(jià)約10.3萬(wàn)元/平方米。

璞樾9月27日取證批次中，網(wǎng)簽117套，成交價(jià)格約9.96萬(wàn)元/平方米；11月1日取證批次中，網(wǎng)簽14套，成交均價(jià)約10.05萬(wàn)元/平方米。

于是，作為項(xiàng)目持股比例最高的股東，中建智地向越秀表明了態(tài)度。一份由其發(fā)給越秀的函件顯示，中建智地方面要求越秀交接北地塊的營(yíng)銷(xiāo)工作。

中建和越秀出現(xiàn)項(xiàng)目合作爭(zhēng)議，核心還是因?yàn)樾路渴袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈。

從位置來(lái)看，紫京宸園及璞樾項(xiàng)目所處地段確實(shí)較為稀缺。黃杉木店地塊地處東四環(huán)與五環(huán)之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。東邊是平房公園，北側(cè)為京城森林公園，西側(cè)800米左右是朝陽(yáng)大悅城，距離地鐵青年路站直線(xiàn)距離900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河灣，二手房掛牌價(jià)約9.5萬(wàn)元/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤(pán)包括潤(rùn)楓水尚、華紡易城、國(guó)美第一城等。

目前，中建智地和越秀方面，在銷(xiāo)售規(guī)模上均沖勁不小。

作為近幾年北京新房市場(chǎng)的“大戶(hù)”，中建智地是中建一局旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，2020年正式更名為中建智地置業(yè)有限公司，在業(yè)內(nèi)打出了“二次創(chuàng)業(yè)”的標(biāo)簽。此后，該公司在北京積極投資，其中不少是與同行合作拿地。

越秀對(duì)北京市場(chǎng)同樣看重。2025年上半年，越秀在北京的合同銷(xiāo)售金額197.2億元，同比上升255.1%。今年前十月份，越秀地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額254.9億元，位居第二；權(quán)益銷(xiāo)售金額115.3億元，位居第五。

如今項(xiàng)目股東“握手言和”，兩大豪宅的意外插曲也將告一段落。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本次糾紛也暴露出，房企合作開(kāi)發(fā)模式存在一定風(fēng)險(xiǎn)，比如合作方利益協(xié)調(diào)問(wèn)題，在定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)等方面容易產(chǎn)生分歧。本次黃杉木店雙盤(pán)事件，也為聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解提供了一定參考。

(本文不構(gòu)成任何投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān))