本文是圓方的第1351篇原創(chuàng)

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01

過(guò)去房地產(chǎn)有金九銀十的說(shuō)法，那么2025年的10月過(guò)去了，現(xiàn)在房地產(chǎn)的情況怎么樣了呢？

10.14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2025年1—10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。

1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資73563億元，同比下降14.7%（按可比口徑計(jì)算，詳見(jiàn)附注6）；其中，住宅投資56595億元，下降13.8%。

1—10月份，新建商品房銷售面積71982萬(wàn)平方米，同比下降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億元， 下降9.6% ；其中住宅銷售額下降9.4%。

投資和銷售雙雙下降

或許有的小伙伴會(huì)說(shuō)，這投資下降14.7%和銷售額下降9.6%，也沒(méi)有那么夸張，似乎沒(méi)有體感的那么強(qiáng)烈呀。

實(shí)際上這里有個(gè)“統(tǒng)計(jì)學(xué)魔法”

這里有個(gè)數(shù)學(xué)題

已知1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.9%，那么如果1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降到14.7%，那么單獨(dú)10月份的投資同比下降是多少呢？

圓方問(wèn)了一下Deepseek，ai給出來(lái)一個(gè)同比下降21.9%的比例，這個(gè)就和大家的體感比較契合了。

02

其實(shí)整體的數(shù)是一方面，看更細(xì)分的數(shù)據(jù)更有參考意義。

一方面，區(qū)域之間的分化更加明顯

另一方面，城市之間的分化更加慘烈

特別去看70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)的我們會(huì)發(fā)現(xiàn)

10月份的同比降幅，大多都超過(guò)了5%。

比較猛烈的大城市比如：

呼和浩特 -6.8%

南京 -6.4%

合肥 -6.5%

南昌 -6.2%

鄭州 -8.2%

武漢 -6.9%

長(zhǎng)沙 -7.0%

昆明 -6.9%

西安 -7.4%

應(yīng)該說(shuō)算得上觸目驚心

根據(jù)圓方自己的體感來(lái)判斷的話，這個(gè)同比的降幅，大概是需要X2，可能才是市場(chǎng)真實(shí)二手房的成交價(jià)的降幅。

所以，房地產(chǎn)到底有多慘？從這些冷冰冰的數(shù)據(jù)，想來(lái)大家都能感受到了。

那么未來(lái)半年情況會(huì)有所轉(zhuǎn)變么？

03

眾所周知，圓方這里面一直認(rèn)為，今天，我們的城市已經(jīng)真正進(jìn)去了淘汰賽。

那些注定不會(huì)進(jìn)入決賽圈的城市咱們先不說(shuō)，未來(lái)半年，中國(guó)Top10城市的房?jī)r(jià)，會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化。

其實(shí)答案在上個(gè)季度，圓方寫的中已經(jīng)給出時(shí)間表了。

當(dāng)時(shí)文章中，圓方就說(shuō)：

而七月份，這1.1%的環(huán)比下跌，也就意味著，在7月，北京很多前期購(gòu)房者的心里價(jià)位已經(jīng)被“擊穿”，開始出現(xiàn)“恐慌式拋盤”。

而這個(gè)趨勢(shì)如果不被快速遏制，很有可能產(chǎn)生“雪崩效應(yīng)”，擊穿更多前期購(gòu)房者的資產(chǎn)負(fù)債表。

與此同時(shí)圓方還判斷：

2026年一季度，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)企穩(wěn)，出現(xiàn)環(huán)比穩(wěn)定。

2026年二季度，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)回升，出現(xiàn)環(huán)比上升。

2026年三季度，會(huì)看到北京出現(xiàn)地王的消息。

2026年四季度，北京的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)會(huì)追平今年的高點(diǎn)。

今天，圓方依然保持這個(gè)判斷。而除了北上深以外的top10城市，大概會(huì)比這個(gè)這個(gè)時(shí)間表晚一個(gè)季度到兩個(gè)季度。

所以，可能許多城市（哪怕是核心省會(huì)城市）想要真正渡過(guò)漫長(zhǎng)的“房地產(chǎn)寒冬”，希望看到數(shù)據(jù)回升，可能還有一年的時(shí)間，慢慢等待……