文/十一弟

剛過去的十月份，是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季——銀十。

只不過，旺季不旺了。

房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，官方已經(jīng)提出來一年多了。

市場有其自身規(guī)律，它硬是支棱不起來。

今年，就連行業(yè)前五的央企開發(fā)商，也掉隊了——

三季度，行業(yè)一哥保利，出其不意地由盈轉(zhuǎn)虧，單季度虧損將近8個億。

今年前十個月，保利的銷售規(guī)模2228億，下滑了兩成以上。

在百強房企榜單上，華潤置地排名第四，排在它前面的，也是三家央企——

保利、綠城、中海。

華潤置地是現(xiàn)在的房企利潤王，照樣沒能扛住市場下跌——

到上個月，它的銷售規(guī)模1696億，減少了17%。

其中，今年十月份，華潤置地的單月銷售額，大幅下滑了51%，還不到去年同期的一半。

在中期業(yè)績會上，華潤置地的管理層，對后市的判斷，也犯迷糊了——

“雖然今年以來穩(wěn)樓市政策密集出臺，對核心城市的改善性需求形成一定拉動。”

“但進入二季度后，市場動力再度放緩，行業(yè)整體雖有企穩(wěn)跡象，但復(fù)蘇基礎(chǔ)依舊脆弱?！?/p>

樓市長期趴窩，跌跌不休，根本看不到底，換誰也很難樂觀起來。

最近，華潤置地啟動了一輪大規(guī)模融資，來補充自身的流動性。

它旗下有一個物業(yè)管理與商業(yè)運營的上市平臺——華潤萬象生活，持有其超過72%的股權(quán)。

今年以來，港股的一波牛市，也帶飛了華潤萬象生活。

十一弟查了下——

從年初到現(xiàn)在，華潤萬象生活的股價，漲幅將近三分之二，市值超過1000億港元。

股價大幅上漲，華潤置地看到了減持的窗口期，趁著高位，趕緊套現(xiàn)——

它決定減持其持有華潤萬象生活的4950萬股股票，占上市公司總股本的2%。

華潤置地是折價賣出，每股出售價格定在了41.7港元，較當前股價有一定比例折讓。

拋售華潤萬象生活2%的股票后，華潤置地的持股比例下降至70%左右，從中套現(xiàn)逾20億港元現(xiàn)金。

據(jù)說，這些資金將用于拿地、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營開支。

五年前，華潤置地把華潤萬象生活拆分出來，送到港股上市，從未進行過減持。

大股東高位套現(xiàn)，華潤萬象生活在二級市場應(yīng)聲下跌。

作為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，華潤萬象生活的兩大業(yè)務(wù)板塊——

無論是物業(yè)管理，還是商業(yè)運營，都是現(xiàn)金奶牛。

一只手坐收物業(yè)費，另一只手坐地收租。

光是去年，它就賺到了36億利潤。

去年末，華潤萬象生活每股派息1.257塊錢，以華潤置地持有的16.5億股計算，它拿到了將近21億現(xiàn)金分紅。

減持華潤萬象生活之前，華潤置地還拋出了一項更大規(guī)模的融資計劃——

它委托了六家投資銀行，未來一年內(nèi)，打算在港交所發(fā)行39億美元債。

換算成人民幣，相當于277億融資。

十一弟查了下，華潤置地上一次在境外發(fā)行美元債，還是在六年前。

當時，它發(fā)行了一筆本金10.5億美元的永續(xù)債，年息3.75%。

今年，境外資本市場重新對內(nèi)房企打開了融資通道，綠城、新城發(fā)展先后恢復(fù)了美元債發(fā)行。

但很難說，現(xiàn)在是尋求境外發(fā)債的好時機——

由于內(nèi)房企整體信用還未修復(fù)，境外發(fā)行美元債，需要付出巨大的融資成本。

年初，綠城發(fā)行了兩筆本金總計5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息為8.45%。

之后，新城發(fā)展也發(fā)行了兩筆本金總計4.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息高達11.88%。

目前，綠城的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，跌到了13%；新城控股的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，跌到了8%。

這哪里是融資，分明是給外資打工，白花花地送錢。

不過，好死不如賴活著——

境外資本市場的高息融資，其實是飲鴆止渴，給自己強行續(xù)命。

橫豎就是賭一把——

這些融資協(xié)議，哪怕利率再高，條件再苛刻，只要能拿到錢，房企們也都敢簽。

這幾年，樓市不景氣，不少房企信用崩塌。

不過，受益于政策大力支持，開發(fā)商在境內(nèi)的融資成本，整體大幅降低。

十一弟查了下，到上半年，華潤置地的平均融資成本，已經(jīng)降到了2.79%。

綠城的平均融資成本為3.4%，新城控股為5.55%，龍湖為3.58%。

到上半年，華潤置地名下背負了2813億有息債務(wù)。

它的資金成本低到令人發(fā)指的2.79%，當然能比其他房企的盈利能力，高出一大截。

在開發(fā)項目層面，哪怕是央企利潤王，現(xiàn)在的盈利能力，肯定也大不如前了。

華潤置地的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，已跌至不足16%了。

只不過，由于境內(nèi)融資成本下降，從前被銀行大口吃掉的利息，現(xiàn)在留在了房企。

于是，壓力就給到銀行了。

境外的資本家，可不會慣著你，想從他們手上拿到資金，就必須付出大代價。

這次，華潤置地獅子大開口，一下子拋出了39億美元融資計劃。

接下來，就看它能把利率談到多低了。

兜里真要缺錢的話，硬著頭皮、咬著牙，也得把融資協(xié)議簽了。