文/十一弟

剛過(guò)去的十月份，是樓市的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季——銀十。

只不過(guò)，旺季不旺了。

房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，官方已經(jīng)提出來(lái)一年多了。

市場(chǎng)有其自身規(guī)律，它硬是支棱不起來(lái)。

今年，就連行業(yè)前五的央企開(kāi)發(fā)商，也掉隊(duì)了——

三季度，行業(yè)一哥保利，出其不意地由盈轉(zhuǎn)虧，單季度虧損將近8個(gè)億。

今年前十個(gè)月，保利的銷(xiāo)售規(guī)模2228億，下滑了兩成以上。

在百?gòu)?qiáng)房企榜單上，華潤(rùn)置地排名第四，排在它前面的，也是三家央企——

保利、綠城、中海。

華潤(rùn)置地是現(xiàn)在的房企利潤(rùn)王，照樣沒(méi)能扛住市場(chǎng)下跌——

到上個(gè)月，它的銷(xiāo)售規(guī)模1696億，減少了17%。

其中，今年十月份，華潤(rùn)置地的單月銷(xiāo)售額，大幅下滑了51%，還不到去年同期的一半。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地的管理層，對(duì)后市的判斷，也犯迷糊了——

“雖然今年以來(lái)穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，對(duì)核心城市的改善性需求形成一定拉動(dòng)。”

“但進(jìn)入二季度后，市場(chǎng)動(dòng)力再度放緩，行業(yè)整體雖有企穩(wěn)跡象，但復(fù)蘇基礎(chǔ)依舊脆弱�！�

樓市長(zhǎng)期趴窩，跌跌不休，根本看不到底，換誰(shuí)也很難樂(lè)觀起來(lái)。

最近，華潤(rùn)置地啟動(dòng)了一輪大規(guī)模融資，來(lái)補(bǔ)充自身的流動(dòng)性。

它旗下有一個(gè)物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的上市平臺(tái)——華潤(rùn)萬(wàn)象生活，持有其超過(guò)72%的股權(quán)。

今年以來(lái)，港股的一波牛市，也帶飛了華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

十一弟查了下——

從年初到現(xiàn)在，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的股價(jià)，漲幅將近三分之二，市值超過(guò)1000億港元。

股價(jià)大幅上漲，華潤(rùn)置地看到了減持的窗口期，趁著高位，趕緊套現(xiàn)——

它決定減持其持有華潤(rùn)萬(wàn)象生活的4950萬(wàn)股股票，占上市公司總股本的2%。

華潤(rùn)置地是折價(jià)賣(mài)出，每股出售價(jià)格定在了41.7港元，較當(dāng)前股價(jià)有一定比例折讓。

拋售華潤(rùn)萬(wàn)象生活2%的股票后，華潤(rùn)置地的持股比例下降至70%左右，從中套現(xiàn)逾20億港元現(xiàn)金。

據(jù)說(shuō)，這些資金將用于拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)開(kāi)支。

五年前，華潤(rùn)置地把華潤(rùn)萬(wàn)象生活拆分出來(lái)，送到港股上市，從未進(jìn)行過(guò)減持。

大股東高位套現(xiàn)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)聲下跌。

作為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的兩大業(yè)務(wù)板塊——

無(wú)論是物業(yè)管理，還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，都是現(xiàn)金奶牛。

一只手坐收物業(yè)費(fèi)，另一只手坐地收租。

光是去年，它就賺到了36億利潤(rùn)。

去年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活每股派息1.257塊錢(qián)，以華潤(rùn)置地持有的16.5億股計(jì)算，它拿到了將近21億現(xiàn)金分紅。

減持華潤(rùn)萬(wàn)象生活之前，華潤(rùn)置地還拋出了一項(xiàng)更大規(guī)模的融資計(jì)劃——

它委托了六家投資銀行，未來(lái)一年內(nèi)，打算在港交所發(fā)行39億美元債。

換算成人民幣，相當(dāng)于277億融資。

十一弟查了下，華潤(rùn)置地上一次在境外發(fā)行美元債，還是在六年前。

當(dāng)時(shí)，它發(fā)行了一筆本金10.5億美元的永續(xù)債，年息3.75%。

今年，境外資本市場(chǎng)重新對(duì)內(nèi)房企打開(kāi)了融資通道，綠城、新城發(fā)展先后恢復(fù)了美元債發(fā)行。

但很難說(shuō)，現(xiàn)在是尋求境外發(fā)債的好時(shí)機(jī)——

由于內(nèi)房企整體信用還未修復(fù)，境外發(fā)行美元債，需要付出巨大的融資成本。

年初，綠城發(fā)行了兩筆本金總計(jì)5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息為8.45%。

之后，新城發(fā)展也發(fā)行了兩筆本金總計(jì)4.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息高達(dá)11.88%。

目前，綠城的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，跌到了13%；新城控股的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，跌到了8%。

這哪里是融資，分明是給外資打工，白花花地送錢(qián)。

不過(guò)，好死不如賴(lài)活著——

境外資本市場(chǎng)的高息融資，其實(shí)是飲鴆止渴，給自己強(qiáng)行續(xù)命。

橫豎就是賭一把——

這些融資協(xié)議，哪怕利率再高，條件再苛刻，只要能拿到錢(qián)，房企們也都敢簽。

這幾年，樓市不景氣，不少房企信用崩塌。

不過(guò)，受益于政策大力支持，開(kāi)發(fā)商在境內(nèi)的融資成本，整體大幅降低。

十一弟查了下，到上半年，華潤(rùn)置地的平均融資成本，已經(jīng)降到了2.79%。

綠城的平均融資成本為3.4%，新城控股為5.55%，龍湖為3.58%。

到上半年，華潤(rùn)置地名下背負(fù)了2813億有息債務(wù)。

它的資金成本低到令人發(fā)指的2.79%，當(dāng)然能比其他房企的盈利能力，高出一大截。

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目層面，哪怕是央企利潤(rùn)王，現(xiàn)在的盈利能力，肯定也大不如前了。

華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，已跌至不足16%了。

只不過(guò)，由于境內(nèi)融資成本下降，從前被銀行大口吃掉的利息，現(xiàn)在留在了房企。

于是，壓力就給到銀行了。

境外的資本家，可不會(huì)慣著你，想從他們手上拿到資金，就必須付出大代價(jià)。

這次，華潤(rùn)置地獅子大開(kāi)口，一下子拋出了39億美元融資計(jì)劃。

接下來(lái)，就看它能把利率談到多低了。

兜里真要缺錢(qián)的話，硬著頭皮、咬著牙，也得把融資協(xié)議簽了。