今天央行剛剛發(fā)布了10月的金融數(shù)據(jù)，我們直接看大家最關心的樓市。

根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，我把房價和居民債務關系圖更新到了2025年，如下：

如上，最右邊的紅框指示的是2022年，后面還有三個小山峰，分別代表2023年，2024年，以及2025年，可以看到2025年進入到了低位震蕩模式。

該圖是近20年，居民新增貸款和房價的關系圖。 居民新增貸款是直接轉換為樓市增量購買力的，因此 居民債務周期就是房價周期。

新增貸款大漲會推動房價上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌（如上圖2022年）。我們據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開始減持京滬房產（點擊： ）。也在2023年多次建議大家賣房。

有人問居民貸款和房價的關系，誰是因，誰是果。

答案：是互為因果。

我們展開解釋下，樓市中一買必定對應一賣，但我們不能說買方必然是看多，賣方必然是看空。因為賣方可能是為了向上置換，而買方也可能是因為債務壓力而向下置換。

所以，具體是看多還是看空，就要看居民貸款，當交易者看多房價，無論他是新購買，還是賣出后置換，必然會增加貸款，因為他要借用未來的力量，來支撐當下的購買力。

而當一個交易者看空，無論他是出貨還是向下置換，他減持房產拿到現(xiàn)金，較大概率也是歸還債務。

如果買賣房屋不靠貸款，那么就是存量博弈，或者買方貸款賣方還債，也是存量博弈。我們說的貨幣寬松進樓市，指的其實就是居民貸款。因為只有居民貸款，才轉化為樓市購買力。

而其他的貨幣增發(fā)，比如國債，企業(yè)債券，在銀行購買后，雖然也能造成貨幣增加，但更多進入生產部門，而不是轉為樓市購買力。

所以，觀察社融和M2，主要是為了股市判斷，而不是樓市。2009年那一波貨幣寬松，實際是居民杠桿率急速上升，居民貸款也快速走高（上圖有反映）。

所以，不能僅看貨幣寬松就認為房價要漲，而是要緊密跟蹤居民的新增貸款數(shù)據(jù)。那么，10月份的居民新增貸款如何，我們直接上數(shù)據(jù)。

我列出的是10月的單月新增貸款，以及截止10月的累計新增貸款。要注意的是，每個季度的第一個月，數(shù)據(jù)一般會低，最后一個月，數(shù)據(jù)會高，這個是季節(jié)性現(xiàn)象（原因不便展開）。所以，對比同比數(shù)據(jù)（對比歷年同月份數(shù)據(jù)），是最準確的。

數(shù)據(jù)都在上圖，不解釋了。

總體來說， 我們還需等待樓市的觸底回穩(wěn)。

后記：

從三季度上市公司業(yè)績看，經(jīng)濟已出現(xiàn)了微弱復蘇，但可持續(xù)性還需觀察。

從前瞻的貸款數(shù)據(jù)看，居民貸款對樓市的直接支撐還在走弱，我們還需要繼續(xù)觀察，看什么時候居民新增貸款能出現(xiàn)觸底反轉。

對于關心樓市和想買房的小伙伴，一方面我們會繼續(xù)跟蹤每月的居民貸款數(shù)據(jù)，找到貸款數(shù)據(jù)的拐點，另一方面，星球的同學也可關注我每周發(fā)在星球的樓市分析。周報將從貸款以外的其他方面進行樓市分析和把握。

當未來數(shù)據(jù)出現(xiàn)觸底反轉時，我會幫大家把握住那個房價底部區(qū)域的。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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