當年“貸款買房”，現(xiàn)在“貸款賣房”。房價跌破房貸余額，賣房款無法覆蓋房貸尾款時，業(yè)主只能再貸一筆款，才能把房子賣掉。

據(jù)《第一財經(jīng)》11月5日文章，前段時間，一深圳中介在朋友圈曬出的業(yè)主“貸款賣房”案例引起了市場對于“房貸倒掛”現(xiàn)象的廣泛關(guān)注。所謂“房貸倒掛”，通常是指隨著房價下跌，房屋的市場價低于銀行剩余房貸。

《經(jīng)濟觀察報》10月31日也刊發(fā)報道，2025年中，馬燕為了賣掉老家的房子，向工作所在地城市的銀行貸款20萬元，才勉強還清了銀行尾款。她說，買房時，她和丈夫分別向同學(xué)借了不少錢才湊夠首付款，沒想到賣房時還得借錢，雖然損失慘重，但她也解脫了。

有中介告訴經(jīng)濟觀察報，他的一位客戶與買家已經(jīng)簽約，但由于借不到錢還尾款，最終沒有完成交易。

而“貸款賣房”，并非沒有風險。

有中介表示，信用資質(zhì)相對較好的業(yè)主，可以申請消費貸等借款，但如果用于償還房貸，可能會涉嫌違規(guī)，他們一般不鼓勵業(yè)主貸款賣房。中介公司也可以推出過橋貸等信貸措施，但多數(shù)業(yè)主的經(jīng)濟狀況并不符合貸款要求。

二手房價格下行，是“房貸倒掛”的主要原因。

據(jù)中指研究院，10月，全國100個城市二手住宅平均價格為13268元/平方米，環(huán)比下跌0.84%，同比下跌7.60%。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶稱，在高掛牌量及預(yù)期偏弱影響下，二手房價格下行壓力仍較大。

二手房價格弱，原因是多方面的。

房地產(chǎn)市場整體承壓的背景下，一些建筑年代久遠、設(shè)施陳舊、缺乏物業(yè)服務(wù)、戶型設(shè)計落后的老舊小區(qū)，以及位置偏遠的郊區(qū)盤，價格下跌很劇烈，成交周期也很長。市場存量房中，大量老舊、設(shè)計落后的住宅難以滿足當下對居住品質(zhì)的要求，而新建商品住宅在品質(zhì)上更具競爭力。此外，隨著教育政策的調(diào)整和生育觀念的變化，帶有學(xué)區(qū)的老舊小區(qū)價格支撐力大不如前，一些購房者變得更加理性，不再愿意為純粹的“學(xué)區(qū)溢價”支付過高對價。

而當年“高評高貸”的業(yè)主，當前更容易出現(xiàn)房貸倒掛。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，只要嚴格遵守差別化的住房信貸政策，沒有高評高貸、超融等，出現(xiàn)倒掛的個案并不多。

何謂“高評高貸”？

“高評高貸”是指在房產(chǎn)交易中，通過人為抬高房產(chǎn)的評估價格，使其高于實際成交價，從而向銀行申請到更高額度的貸款。這是一種違規(guī)操作。對于購房者而言，主要是為了降低購房的首付，實際上是一種拉高杠桿的行為。

在房價上行階段，“高評高貸”可以成為一種博取高回報的投機手段，由于自有資金投入極少，其賬面收益率會變得非常高，從而在房價上漲后可以獲利了結(jié)。但當房價下行時，就可能承受巨大損失。

房地產(chǎn)市場后市如何？

中金公司認為，2025年房地產(chǎn)市場量價表現(xiàn)處于“止跌回穩(wěn)”初期的“跌幅緩和”階段。

展望2026年，中性情景下，中金2026年總住房銷量跌幅略收窄。樂觀情景下，如果政策端超預(yù)期發(fā)力，包括頭部城市城中村改造積極推進、存量住房收儲加速落地、重點房企國有化及重組有所進展，直接觸發(fā)總交易量環(huán)比回升、庫存量快速壓降，則供需結(jié)構(gòu)加速優(yōu)化將帶來房價預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，市場有望過渡至“止跌回穩(wěn)”的第二步。