作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

深圳樓市的下半場(chǎng)是屬于豪宅的。

因?yàn)楹勒?，要像雨后春筍一般冒出來(lái)了

豪宅重頭戲

從未想過(guò)，有一天深圳的豪宅還會(huì)扎堆。

也從未想過(guò)，有一天深圳的核心優(yōu)質(zhì)地段全是豪宅。

要知道，過(guò)去深圳一直“缺地”，優(yōu)質(zhì)的核心地段更是“建無(wú)可建”，要向天借空間。

但如今的市場(chǎng)格局，已然不同往。

就是深超總、后海、深圳灣、寶中這些地段，都冒出了大豪宅。

不僅有深圳灣的「中信信悅灣」、「深圳灣沄璽」、「GCC聯(lián)泰超總灣」，還有「后海璽家園」以及寶中南街坊地塊的「觀潮府」。

這些項(xiàng)目，幾乎都是清一色的超大面積的戶型。

「中信信悅灣」預(yù)計(jì)約2000戶，一期首推約400-450套，面積段預(yù)計(jì)是210平、305平、370平、510平。

「深圳灣沄璽」總戶數(shù)為602戶，其中北地塊348戶，南地塊254戶，面積段覆蓋約209-269-295-305-375-408-500-700-1180平大平層。

「后海璽家園」戶型面積段包含約188-197-235-246平的大平層。

「GCC聯(lián)泰超總灣」面積起步就是303平，包含323平、401平、460平、566平甚至1030平。

「觀潮府」戶型面積段預(yù)計(jì)覆蓋 140平至 332平。

這樣的大面積戶型，在這種地段，起步門(mén)檻也要往3000萬(wàn)+走。

這已經(jīng)是板上釘釘?shù)暮勒?，變?shù)不會(huì)太多。

而其他的豪宅也慢慢開(kāi)出花來(lái)。

最近，位于深超總的中海深灣玖序旁又掛出一塊住宅用地來(lái)——T207-0068宗地，規(guī)劃土地面積11833.61㎡，建筑面積41184㎡，住宅占約3.66萬(wàn)㎡，住宅部分容積率為≤3.1，建筑高度小于100，距離「GCC聯(lián)泰超總灣」直線僅約750米。

同樣地，福田的梅林片區(qū)也掛出一宗宅地，規(guī)定建筑面積18550平方米，住宅占15380平方米，規(guī)劃容積3.72，建筑高度需小于100米。

梅林片區(qū)已經(jīng)很多年沒(méi)有住宅用地掛牌出讓了，基本以城市更新為主，是難得的低容積限高百米的用地。

這兩宗用地，按照市場(chǎng)出讓的規(guī)律，預(yù)計(jì)后期同樣會(huì)設(shè)計(jì)出超大面積的大平層。

而除了深超總、后海、深圳灣板塊，大概率還會(huì)有其他的豪宅變數(shù)。

深圳的眾多核心地段，雖然處于緊缺的狀態(tài)，但不少用地開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)到期。用地到期后，收歸國(guó)有再以宅地的形式出讓也是常見(jiàn)的事。

據(jù)了解，市場(chǎng)近期傳聞?dòng)泻诵牡囟蔚腎P項(xiàng)目要搬遷，搬遷后預(yù)計(jì)也會(huì)騰出一些空地出來(lái)。

所以，有這樣的豪宅格局和騰地預(yù)期，至少兩年，深圳樓市的高端住房供應(yīng)不會(huì)少。

這兩年會(huì)是深圳樓市的豪宅元年。

豪宅的支撐力

高端市場(chǎng)將成為深圳樓市的主力戰(zhàn)場(chǎng)，一是市場(chǎng)環(huán)境驟變，“好房子”的宗旨貫徹落實(shí)，二是優(yōu)質(zhì)地段的豪宅市場(chǎng)依舊有支撐。

根據(jù)中原研究中心數(shù)據(jù)，10月深圳二手市場(chǎng)，千萬(wàn)總價(jià)以上的成交占比19，較上個(gè)月15.3%的占比，增長(zhǎng)了3.7%。其中成交總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)的占比達(dá)到7.9%，是近5個(gè)月成交總價(jià)段位占最多的。

而最近深圳的知名豪宅地段華僑城純水岸十二期的一套別墅就拍出轟動(dòng)全國(guó)的價(jià)格，建筑面積639.35 m2實(shí)際使用面積高達(dá)2500㎡，以約3.65億元被拍走，折合單價(jià)約57萬(wàn)/平。

開(kāi)發(fā)商還愿意做豪宅，也是因?yàn)楹勒皇袌?chǎng)驗(yàn)證過(guò)。

以位于南山區(qū)紅樹(shù)灣版塊的中海玖序?yàn)槔?，入市之初，便引得市?chǎng)一陣驚嘆。

因?yàn)樵嵅〉膯?wèn)題并不少。

產(chǎn)品與傳統(tǒng)的豪宅以及主流的豪宅設(shè)計(jì)完全不同。

不僅豪宅產(chǎn)品不夠純粹，帶著自持租賃住宅，戶型以大平層為主，但普遍缺乏傳統(tǒng)意義上的寬敞陽(yáng)臺(tái)和凸窗，多為內(nèi)嵌式小陽(yáng)臺(tái)或生活陽(yáng)臺(tái)，還做的是公建化外立面。

但并不妨礙項(xiàng)目從2024年6月首推入市，到2024年9月以及2024年10月乘勝加推，累計(jì)515套，歷經(jīng)1年時(shí)間，基本賣(mài)光，截至2025年11月10日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示只剩5套房源在售。

再比如福田核心區(qū)的中心天元，連地面花園社區(qū)都稀缺，景觀視野受限，缺乏純粹的自然景觀，部分低樓層可能受周邊建筑遮擋，但也并不妨礙項(xiàng)目314~660平毛坯戶型，2022年入市備案均價(jià)11.55萬(wàn)元/平，總價(jià)區(qū)間約2823萬(wàn)~8603萬(wàn)，159套住宅截止2025年11月12日只賣(mài)剩8套。

當(dāng)初市場(chǎng)是一致預(yù)期這兩個(gè)項(xiàng)目去化不容易，去化周期會(huì)無(wú)限拉長(zhǎng)，但回看這兩個(gè)項(xiàng)目，最終銷售去化也只剩幾套。

這都是市場(chǎng)驗(yàn)證過(guò)的案例。

相比非豪宅，市場(chǎng)給出的答案只是有的時(shí)候擲地?zé)o聲。

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