拆字一噴，喜提大奔。合肥主城正迎來一場規(guī)?？涨暗馁Y產(chǎn)重組浪潮。

“征一補(bǔ)一、增購15㎡、房票安置……”包河區(qū)仰光片區(qū)的拆遷補(bǔ)償方案在居民中引發(fā)熱議。根據(jù)方案，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)木用?，補(bǔ)償金額可達(dá)數(shù)百萬甚至上千萬元。這僅僅是合肥2025年城市更新大幕的縮影。據(jù)《合肥市區(qū)城中村改造三年攻堅行動實(shí)施方案（2023-2025）》，2025年將完成27個片區(qū)、189萬平方米房屋征遷任務(wù)。瑤海、包河、蜀山等區(qū)域拆遷同步推進(jìn)，一場改變城市面貌和居民命運(yùn)的變革正在上演。

NO.1 | 壹

補(bǔ)償方案揭秘，仰光片區(qū)拆遷戶能拿多少錢？

包河區(qū)住建局11月5日發(fā)布的《仰光片區(qū)城市更新項目（生物藥廠片區(qū)）國有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案（征求意見稿）》，為我們提供了觀察合肥拆遷補(bǔ)償?shù)臉颖尽＿@份方案明確，被征收人可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換（含房票安置）或貨幣化補(bǔ)償。安置房面積確定采取“征一補(bǔ)一”原則，按房屋套內(nèi)建筑面積計算，再根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實(shí)際公攤系數(shù)確定最終建筑面積。

更為關(guān)鍵的是，被征收人還可按產(chǎn)權(quán)證每戶增購不超過15㎡建筑面積，增購價格僅按3800元/㎡的建筑安裝成本價計算。

對選擇貨幣補(bǔ)償?shù)木用?，補(bǔ)償計算公式為：產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積×同區(qū)域類似商品房評估價+政策性增購面積×（評估價-建筑安裝成本價）。

假設(shè)一套100㎡套內(nèi)面積的住宅，公攤系數(shù)25%，評估價2.2萬元/㎡，選擇貨幣補(bǔ)償可獲得：100×1.25×22000+15×（22000-3800）=275萬+27.3萬=302.3萬元。

這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯高于周邊二手房價格，意味著拆遷戶購買同區(qū)域新房還有富余。這也是拆遷消息一出，周邊二手房業(yè)主立即調(diào)高售價的原因所在。

目前，仰光片區(qū)更新范圍涉及太湖路、金寨路、桐城南路、南二環(huán)路、寧國路、休寧路圍合區(qū)域和蕪湖路街道馬沖、韓洼地塊，更新面積達(dá)3.7平方公里。片區(qū)內(nèi)已有中海觀賢府、觀廬府、未來之境三個新項目虎視眈眈，等待這批新增購買力入場。

NO.2 | 貳

拆遷地圖全面擴(kuò)展，多區(qū)域同步推進(jìn)

仰光片區(qū)只是合肥2025年拆遷大版圖的一部分。從瑤海到蜀山，從包河到高新，拆遷改造工程已全面開花。

瑤海區(qū)成為拆遷主戰(zhàn)場。和平片區(qū)城市更新效果圖近日出爐，片區(qū)東至東二環(huán)路，南至南淝河，西至東一環(huán)路，北至淮南路，總面積約3.54平方公里（合5313畝）。擬拆遷用地面積76.53公頃（合1147.95畝），涉及5101戶、1.4萬人。

瑤海區(qū)還公布了榆梓坎片區(qū)、銅陵路片區(qū)、雨山路片區(qū)、花沖片區(qū)等更新計劃。其中，和平片區(qū)更新將遵循三大原則：老城減法，有機(jī)更新；產(chǎn)城融合，職住平衡；統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。

蜀山區(qū)高鐵西站片區(qū)同樣值得關(guān)注。片區(qū)東至潛山北路-高塘湖路-十里店路，南至樊洼路，西至懷寧北路，北至清溪路，涉及井崗鎮(zhèn)十里店社區(qū)、五里墩街道的零星地塊，總面積109.65公頃。

合肥樓市航拍圖

10月23日，“煥新十里店，筑夢新生活”城中村搬遷工作正式啟動，標(biāo)志著十里店即將告別“舊時光”，全速邁入宜居、宜業(yè)、宜游的“新未來”。

11月3日，蜀山經(jīng)開區(qū)連發(fā)7條征地補(bǔ)償方案，涉及小廟鎮(zhèn)馬場村、拐崗社區(qū)、小蜀山村等20余村民組，總征地面積約540.27畝。

高新區(qū)和肥西縣也不甘示弱。10月22日，高新區(qū)連發(fā)2條征收文件，涉及天樂社區(qū)、長寧社區(qū)；10月20日，肥西縣發(fā)布征地公告，擬征收三河鎮(zhèn)跨河社區(qū)集體所有土地57.40畝。

包河區(qū)則包括宿松路片區(qū)、水陽江路片區(qū)、綠色港灣片區(qū)、渤海灣路片區(qū)等多個片區(qū)納入拆遷計劃，展現(xiàn)了合肥從版圖擴(kuò)張向老城區(qū)更新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

NO.3 | 叁

房票安置再升級，市場影響已顯現(xiàn)

拆遷補(bǔ)償方式的創(chuàng)新，特別是房票安置制度的推廣，正在對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

房票安置允許被征收人憑房票在合肥市范圍內(nèi)購買商品房，有效將拆遷購買力引導(dǎo)至商品房市場。這一方面減輕了政府建設(shè)安置房的壓力，另一方面有助于商品房市場去庫存。

合肥樓市航拍圖

從目前情況看，房票安置政策有進(jìn)一步放寬的趨勢。早期房票多限于本區(qū)域使用，現(xiàn)在逐漸擴(kuò)大至全市范圍；使用期限也從短期延長至1-2年，給予被征收人更充分的選擇時間。

拆遷帶來的購買力釋放已經(jīng)對市場產(chǎn)生明顯影響。以包河區(qū)包公街道河濱地塊為例，此前曝光的補(bǔ)償預(yù)協(xié)議書顯示，被征收房屋市場評估單價約為20525元/㎡。而該區(qū)域二手房價格普遍在1.8-2萬元/㎡左右，拆遷戶拿到的補(bǔ)償款足以覆蓋購買同區(qū)域新房還有富余。

拆遷也帶動了學(xué)區(qū)房市場的活躍?，幒：推狡瑓^(qū)擁有和平小學(xué)+38中雙本部學(xué)區(qū)資源，拆遷消息傳出后，周邊二手房業(yè)主紛紛調(diào)高售價。類似情況在蜀山50中地塊、包河48中本部學(xué)區(qū)等地均有上演。

開發(fā)商也已嗅到商機(jī)。濱湖高速尚闔院、龍川瑧悅、海上瑧悅等項目明確表示支持房票安置，爭奪這批優(yōu)質(zhì)客戶資源。政務(wù)東、淝河等熱點(diǎn)板塊的新盤，更是將拆遷戶作為重點(diǎn)目標(biāo)客戶。

NO.4 | 肆

結(jié)語

合肥城市發(fā)展正從新區(qū)擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈?，這一轉(zhuǎn)變帶來多方面影響。

拆遷規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)各區(qū)政府工作報告，2025年瑤海區(qū)計劃完成征遷面積超20萬平方米；包河區(qū)征遷70萬㎡，力爭完成20個城中村改造任務(wù)；蜀山區(qū)推進(jìn)8個城中村改造；廬陽區(qū)實(shí)施12個城中村改造。

核心地塊將加速上市。據(jù)網(wǎng)友爆料稱，包公街道河濱地塊、濱河灣A地塊等優(yōu)質(zhì)地塊有望今年年底入市，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場。

房票安置將成為主流。相較于傳統(tǒng)安置房建設(shè)，房票安置效率更高，更能滿足居民差異化需求。預(yù)計房票使用范圍、期限和購買標(biāo)的將進(jìn)一步放寬，甚至可能跨區(qū)域使用。

對于居民而言，面對拆遷應(yīng)理性選擇補(bǔ)償方式。若家庭住房需求較為迫切，或有特定區(qū)域偏好，可優(yōu)先考慮產(chǎn)權(quán)調(diào)換；若已有住房，或希望靈活配置資產(chǎn)，貨幣補(bǔ)償可能是更好選擇。

對于投資者，應(yīng)關(guān)注拆遷進(jìn)度和房票流向。拆遷片區(qū)周邊的品質(zhì)樓盤、有明確拆遷規(guī)劃但尚未啟動區(qū)域的房產(chǎn)，均存在投資機(jī)會。特別是擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、交通便利的存量房產(chǎn)，有望享受拆遷和升值的雙重紅利。

未來兩年，合肥樓市將出現(xiàn)明顯分化：有拆遷規(guī)劃的區(qū)域房價獲支撐，缺乏更新動力的區(qū)域可能面臨調(diào)整。拆遷釋放的購買力將主要流向品牌開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)配套的新盤，進(jìn)一步推動市場優(yōu)勝劣汰。

拆遷不僅改變著城市面貌，也在重塑房地產(chǎn)市場格局。對居民而言，這是資產(chǎn)重組的機(jī)會；對開發(fā)商而言，這是爭奪客戶的機(jī)會；對投資者而言，這是捕捉紅利的時機(jī)。在這場城市更新大潮中，唯一確定的是：合肥的城市價值和居民資產(chǎn)價值將獲得重新定義。