◆《日本華僑報》總主筆 蔣豐

日本輿論場近來再度掀起關于“外國人購房應否受限”的爭論。隨著東京、橫濱等大都市圈房價屢創(chuàng)新高，一些日本政客與輿論將矛頭指向外國人購房者，主張實行“一律限制”。然而，從最新的行業(yè)數(shù)據(jù)和市場邏輯來看，這種論調更像是情緒的發(fā)泄，而非政策的理性。

根據(jù)《朝日新聞》與業(yè)界發(fā)布的數(shù)據(jù)，東京圈新建公寓的價格飛漲，確實引發(fā)社會不安。然而，大型房企的統(tǒng)計表明，外國人購房者在整體客戶中占比僅18%，其中真正出于投機目的的僅約3%。換言之，九成以上購房行為是“實需”，即自住、長期持有或家庭資產(chǎn)配置。即使完全禁止外國人購房，對整體房價走勢也幾乎不會產(chǎn)生實質影響。

再看成本面。東京首都圈新建公寓的年供應量，從2014年的4.5萬戶銳減到2024年的2.3萬戶，減幅接近五成。與此同時，建筑成本在五年間上漲了1.8倍。人手短缺、材料漲價、土地稀缺才是房價高企的根本原因。怪罪外國人，顯然是“頭痛醫(yī)腳”的政治捷徑。

“外國人推高房價”的說法，看似順應民意，實則違背經(jīng)濟常識。任何房地產(chǎn)市場，只要供給不足、資金充裕，價格自然上漲。此理在東京如是，在紐約、倫敦也是這樣。如果把復雜的結構性矛盾簡化為“外國人投機”，不僅誤導公眾，也可能損害日本作為開放經(jīng)濟體的國際信譽。

事實上，日本并非無監(jiān)管可言。自2022年《重要土地等調查法》實施以來，軍港、核電站、國境離島等區(qū)域的土地已納入外資購買監(jiān)控。若再以“一律限制”替代“精準監(jiān)管”，不僅會引發(fā)與國際投資條約（如GATS“國民待遇”原則）的沖突，更會使日本房地產(chǎn)市場陷入政策不確定的泥潭。

支持者往往忽視，限制外國人購房并非一句“禁止”就能落實。要確認購房目的、追蹤轉售記錄、核實居住實態(tài)，勢必大幅增加行政成本與企業(yè)負擔。政府若設想通過身份審查、居住登記等手段來區(qū)分“投機”與“自住”，不僅費時費力，還可能侵犯隱私，引發(fā)國際爭議。最終結果，多半是“高調立法、低效執(zhí)行”。

與此同時，真正需要政策關注的，是住房供應不足與地區(qū)不均衡。東京房價飛漲，而地方城市房屋空置率高企；首都圈地價緊張，而中小開發(fā)項目審批繁瑣。日本若繼續(xù)把監(jiān)管焦點放在“誰來買”，而非“如何建得起”“如何住得上”，便是本末倒置。

從國家利益角度看，外國人購房并非威脅，而是日本國際化的一部分。適度的外資流入，有助于城市更新、旅游地產(chǎn)、舊城改造乃至地方再生。真正需要防范的，是資本投機，而不是國籍身份。將政策矛頭指向“外國人”，無異于制造新的社會分裂，也與日本倡導的“全球開放型經(jīng)濟”背道而馳。

理性的政策應當是“有針對性”的：對敏感地區(qū)實行用途監(jiān)管，對短期炒賣施加稅負，對長期自住與投資型購房維持開放態(tài)度。如此，既可維護國家安全與市場秩序，又不致扼殺市場活力。

日本住房問題的本質，不在“外國人買得多”，而在“日本人建得少”。從土地制度到城市規(guī)劃，從勞動力供給到建材價格，真正的矛盾深埋于國內結構之中。將外國人當作“替罪羊”，或許能贏得一時的選票，卻無助于解決問題。

房價的理性回歸，靠的不是國籍篩查，而是政策智慧。唯有回到數(shù)據(jù)、回到制度、回到供需的本源，日本才能走出“房地產(chǎn)焦慮”的幻影，重建一個公平、透明、可持續(xù)的住房市場。