在當(dāng)前新房市場(chǎng)整體承壓的背景之下，部分項(xiàng)目正更是經(jīng)歷“難上加難”。

比如，新房仍在銷售，同項(xiàng)目的二手房卻已入市，且成交價(jià)格更是低于新房，位于魚化寨地鐵口的南海高芯悅瀾，就陷入了這樣的局面。

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南海高芯悅瀾迎首套178㎡二手房成交

近日，在新房還在售的情況下，南海高芯悅瀾迎來了項(xiàng)目首套二手房成交。

此次掛牌成交的房源是一套建面約178㎡的四室，最終以總價(jià)226萬元成交，折合單價(jià)12665元/㎡。

值得關(guān)注的是，該房源從掛牌到完成交易僅用了不到一個(gè)月時(shí)間，成交周期遠(yuǎn)短于區(qū)域內(nèi)同戶型平均水平，而更引人熱議的是其與新房的“價(jià)格倒掛”。

這一成交單價(jià)不僅低于項(xiàng)目當(dāng)前在售的新房?jī)r(jià)格，與項(xiàng)目前期新房售價(jià)相比更是大幅縮水。

南海高芯悅瀾是一個(gè)定位為改善型的社區(qū)，早期推出的產(chǎn)品均為143㎡、178㎡的2T2戶大戶型，而今年新推出了一棟建面約94—139㎡的小面積新品是在原售樓部舊址上改建而成。

2022年入市初期，南海高芯悅瀾也踩中了西安新房樓市火爆的“尾巴”，143㎡戶型新房備案價(jià)普遍達(dá)到了270萬—300萬，178㎡戶型因面積更大，新房售價(jià)則更高，在340萬—370萬元，兩款戶型的單價(jià)基本都達(dá)到了2萬/㎡；

不過，143㎡戶型因面積相對(duì)適中，再依托項(xiàng)目臨近魚化寨地鐵口的交通便利優(yōu)勢(shì)，新房去化難度遠(yuǎn)低于178㎡大平層產(chǎn)品。

因此，在當(dāng)前新房市場(chǎng)整體承壓、項(xiàng)目去化難度加劇的大環(huán)境下，為加快178㎡戶型的去化，開發(fā)商不得不選擇最直接的方式“降價(jià)”。

據(jù)悉，目前南海高芯悅瀾在售的178㎡新房總價(jià)約240萬元，折合單價(jià)為13483元/㎡。

無論是此次成交的178㎡二手房（12665元/㎡），還是當(dāng)前在售的178㎡新房（13483元/㎡），與項(xiàng)目2022年入市初期178㎡戶型340萬—370 萬元、單價(jià)2萬/㎡+的歷史最高售價(jià)相比，可以說價(jià)格均直接腰斬了近40%。

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二手房?jī)r(jià)格倒掛加劇新房去化難

對(duì)于新小區(qū)而言，首套二手房的成交價(jià)格往往具有“風(fēng)向標(biāo)”意義，而南海高芯悅瀾此次178㎡戶型12665元/㎡的成交，顯然呈現(xiàn)出了一幅“業(yè)主割肉、買方撿漏、開發(fā)商尷尬”的局面。

對(duì)購房者來說，以低于新房的價(jià)格入手同項(xiàng)目次新大平層，無疑是一筆相當(dāng)劃算的買賣。

但對(duì)小區(qū)已購房業(yè)主而言，首套成交就打破價(jià)格底線，直接削弱了業(yè)主們房產(chǎn)的保值預(yù)期，后續(xù)若想轉(zhuǎn)手，很可能都會(huì)以首套二手房成交價(jià)為參照。

而對(duì)仍有不少新房貨值在售的開發(fā)商來說，二手房?jī)r(jià)格倒掛更是讓項(xiàng)目的去化難度雪上加霜，尤其是進(jìn)一步加劇了本就難賣的178㎡大平層新房的去化壓力。

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降價(jià)引發(fā)的連鎖反應(yīng)

而深究此次首套二手房低價(jià)成交的背后，多重因素共同作用導(dǎo)致了這一結(jié)果：

首先，不排除這位業(yè)主存在著急變現(xiàn)的可能，因?yàn)閺膾斐龅匠山恢挥卸潭滩坏揭粋€(gè)月的時(shí)間，所以業(yè)主大概率面臨資金周轉(zhuǎn)等緊急情況，因此選擇以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格“割肉”出售，以此來加快成交周期。

其次，是項(xiàng)目本身一些無法規(guī)避的短板，雖然這個(gè)項(xiàng)目定位為改善型社區(qū)，但4.29的高容積率卻在當(dāng)下改善型市場(chǎng)中明顯競(jìng)爭(zhēng)力不足，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)也存在公攤過大的問題，從而都進(jìn)一步降級(jí)了居住體驗(yàn)。

第三，178㎡大平層產(chǎn)品雖然面積夠大，但屬于傳統(tǒng)第三代宅，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，難以與主打“高贈(zèng)送、高得房率”的最新四代宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，因此只能通過降價(jià)來吸引購房者。

但新房?jī)r(jià)格大幅下調(diào)又會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。

開發(fā)商此前將178㎡新房從340萬—370萬元降至現(xiàn)在的240萬元，這一操作不僅讓已購房業(yè)主的資產(chǎn)大幅縮水、潛在購房者看到新房持續(xù)降價(jià)，也會(huì)對(duì)二手房的保值能力產(chǎn)生質(zhì)疑。

因此，又倒逼了業(yè)主進(jìn)一步降價(jià)才能促成成交的惡性循環(huán).......