20個房子，等一個客戶

最近在一線幫很多房東賣房，感觸最深的一點就是：房子太多，客戶太少。

以長寧仙霞的某老公房為例，同總價、戶型和樓層類似的房子，周邊至少有20套同時在售。

20個房東在爭搶出貨，但可能只有一個客戶看房。

買家好比宮中選妃，房東卻很尷尬。

而如果房子總價高一些，超過800萬，甚至在1200萬以上，不僅要和周邊二手房搶客戶，還要和市區(qū)的新房直接競爭。

在當(dāng)下置換鏈條基本斷裂的市場里，賣房難度那是直線上升。

宏觀上看，目前二手房掛牌量比往年翻了一倍，月度成交卻不見起色。

賣房房東普遍面臨三大難題：

1）一是客戶選擇太多，一套房要面對“20選1”的競爭；

2）二是買家普遍心存顧慮，擔(dān)心今天買明天跌，觀望情緒濃厚。

3）更關(guān)鍵的是，上海房價的底部還未顯現(xiàn)。

前兩年的急跌階段之后，市場可能進(jìn)入漫長的陰跌周期。

上海目前大部分板塊還未觸底，部分區(qū)域甚至剛開始加速下跌。

特別是前期相對抗跌的板塊和小區(qū)，后續(xù)很可能會出現(xiàn)補(bǔ)跌。，這是樓市的輪動效應(yīng)。

因為購買力，尤其是高總價購買力，基本都會全城看房。

這里貴了，就會去那里看看，特別是在這種陰跌的市場，不可能單吊一個板塊和小區(qū)。

站在買家角度，也是觀望情緒濃厚，價比三家。

現(xiàn)在的客戶都是“看房專業(yè)戶”，輕易不敢出價，生怕房東一口答應(yīng)。

背后其實是害怕買貴的心態(tài)在作祟。

身邊多多少少都有去年或者上半年想買房抄底，結(jié)果抄在了半山腰的案例。

前車之鑒，不敢貿(mào)然下手。

而正因為如此，當(dāng)前還敢出價的，反而是誠意更高的真實買家。

對于多數(shù)房東來說，愿意出價的客戶就是好客戶。

你挑客戶的基礎(chǔ)，是有足夠帶看和出價。

沒有帶看量的房子，是等不來誠意的有緣人的。

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賣房建議

當(dāng)下市場，建議房東直面現(xiàn)實、合理定價、積極推廣。

想要快速出貨，你就需要給買家一些“甜頭”，給市場適當(dāng)讓利。

同時，要讓中介覺得你的房子最容易成交，他們才會主推。

這里有幾個小建議給到大家：

1）切勿在傭金上斤斤計較

在售房源這么多，中介憑什么特別推薦你的房子？

首先要讓中介覺得你這個房子最容易最有希望賣掉，其次能拿到足額的傭金，他才會賣力推你的房子。

2）抓住第一個出價客戶

過去三年的賣房經(jīng)驗證明：第一個出價的客戶，往往也是出價最高的客戶。

而且現(xiàn)在買家耐心有限，談判窗口期極短，一次談不攏可能就永久失去這位客戶。

3）忘記自己的成本價，沒有意義

這里存在一個典型的市場脫節(jié)：不少房東因為買入成本高，難以接受降價，但同小區(qū)在售房源眾多，不降價就難有競爭力。

相比之下，那些早年低價購入的房東，降價空間大，少賺一點也愿意出手，房子反而容易成交。

4）不要陷入“偽稀缺”的自我安慰。

不要總強(qiáng)調(diào)自己的房子景觀無敵、產(chǎn)品力強(qiáng)，稀缺。

如果價格明顯高于市場價，所謂的稀缺就毫無意義。

真正的稀缺，是在買家愿意買單的價格基礎(chǔ)上，加上一些稀缺因素。

5）裝修賣房，下行市場不能帶來溢價，投入10萬裝修，未必能多賣10萬，有時候裝修反而會貽誤戰(zhàn)機(jī)。

賣房有技巧，但當(dāng)下的核心是“賣得早、賣得快”。

樓市博弈，往往是時機(jī)選擇大于一切。

和過去買房一樣，賣房也講求時機(jī)：

第一次掛牌、第一個客戶出價、第一波推廣后的反饋，都是關(guān)鍵節(jié)點。

一旦錯過，后續(xù)賣房難度會加大，甚至還要繼續(xù)降價。

當(dāng)然，不是說要房東盲目賤賣。

每套房子戶型、樓層、裝修都不同，價格有差異很正常，但性價比才是成交的基礎(chǔ)。

常言道：“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格?！?/p>

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這些房子，加速出貨

對于多套房的業(yè)主，建議加速出貨，因為大部分房子正在失去金融屬性。

上海不少房子已淪為負(fù)資產(chǎn)，房價、租金雙降。

比如最近出現(xiàn)的一些“貸款賣房”案例，就是資不抵債、月供壓力巨大的信號，這類情況應(yīng)果斷斬倉止損。

如果你現(xiàn)金流已瀕臨枯竭，千萬不要“以貸養(yǎng)貸”，用信用貸、信用卡去填房貸的窟窿，這只會讓漏洞越來越大。正確的做法是及時止損，果斷賣房。

長周期上看，房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例也不宜過高。

例如，年收入20萬，卻持有價值1000萬的房產(chǎn)，且無其他金融資產(chǎn)，這種結(jié)構(gòu)風(fēng)險極高，建議重新配置。

尤其這幾類房子賣房要加速了：

1）明顯掛牌量高企，成交量萎縮，供大于求的區(qū)域，很容易被急賣的房東砸盤；

2）明年海量限售新房解禁的區(qū)域，真正的考驗就要來了，浦西浦東都有不少板塊，這里就不點名了，具體了解可以找我咨詢；

3）前期堅挺，最近價格有補(bǔ)跌跡象的區(qū)域；

從總價角度，部分800萬，1200萬以上的改善和豪宅產(chǎn)品，可能會有新一輪補(bǔ)跌，建議加速出貨。

從整體供需關(guān)系來講，現(xiàn)在到明年，很多房子的處境依然不妙，賣房出貨一定要抓緊。

賣房不要和趨勢作對

時代車輪滾滾向前，順之者昌，逆之者亡。

過去是“買房無技巧，全靠買得早”；如今可能恰恰相反，“賣房無技巧，全靠賣得早”。

特別是部分地段和小區(qū)，才剛剛開啟急跌行情。

這個時候，你賣的早，賣的快，意味著你可能會比其他鄰居，少損失上百萬甚至數(shù)百萬。

賣房不要與趨勢為敵，當(dāng)下的趨勢就是：二手房掛牌量居高不下，成交以價換量，且以低總價房源為主。

房地產(chǎn)周期很長，上漲周期漫長，下跌周期同樣持久。

過去二十多年的單邊上漲后，本次回調(diào)時間也不會太短，最早要看到27年。

在陰跌的長周期中，早賣可能就是少虧。

某種意義上，現(xiàn)在賣房，拼的是誰更快認(rèn)清現(xiàn)實。

賣房一旦陷入拉鋸戰(zhàn)，就是無盡的折磨和下跌，不要和趨勢做對。

如果還不知道怎么做，可以聯(lián)系我們咨詢。

去年以來，找到我們賣房的客戶，90%的房子都是3個月內(nèi)賣掉的。

房外房的平均賣房周期是41天。，賣過房的房東就只這個數(shù)字到底意味著什么。

不是我們自吹自擂，如果真的是想賣房的朋友，非常建議你聯(lián)系我們。

上海賣房置換，少走彎路。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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