好飯不怕晚？

不知不覺，2025年就只剩下不到兩個月了。

回顧前10個月，雖然市場下行已經(jīng)好幾年，大多數(shù)項目都銷售乏力，但今年的西安樓市依然不乏“熱鬧”場面，甚至出現(xiàn)需要搖號搶房的情況。

今年前10個月，從CCBD的金茂·璞逸曲江、華發(fā)·錦宸賦到?jīng)哄眹H港的招商·西安璽、華潤·璽宸上院，再到文教園的金茂·璞逸東方、曲江金茂府以及邦泰·觀宸曲江，這些500萬+乃至千萬級豪宅不斷用熱銷甚至「罄」字來刷新大家對西安購買力的認知。

猶記得好幾年前就有人說西安樓市要進入“存量房”時代，可直到今天，依然不斷有新項目入市，而且越貴的房子，賣的越好。

這就是我們以前常說的，作為西北五省的西安，從來不缺有錢人，只缺好房子。同樣是資產(chǎn)縮水，“從5個億縮到3個億”和“從500萬縮到300萬”對生活品質(zhì)和消費習(xí)慣的影響是完全不同的。

今年最后兩個月，不出意外的話西安樓市還要上演精彩的壓軸大戲。今天，我們就來一一介紹這些即將出場的主角兒。

綠城『月·桂』雙子

不可否認，連續(xù)3年蟬聯(lián)西安樓市銷售額NO.1的綠城，在今年前10個月遭到了業(yè)績壓力。

在中指研究院每月公布的業(yè)績榜單上，綠城一直被保利和中鐵建“壓著”屈居第三；在克而瑞發(fā)布的1-10月西安房企全口徑銷售榜單上甚至排到第六，以微弱差距落后于排名第五的華潤，和前四的差距高達20億+。

當(dāng)然，統(tǒng)計口徑不同，榜單數(shù)據(jù)和排名有差別很正常。而且綠城這幾年也不是沒扮演過“追趕者”的角色，2023年龍湖曾一路領(lǐng)先了11個月，最終綠城在最后一個月成功“逆襲”，驚險衛(wèi)冕。

今年前10個月，又換成保利一路領(lǐng)先，綠城的排名在二三徘徊，多的時候和保利的業(yè)績差距超13億，上個月“追”到只差約3.2億，大概一次熱銷開盤就能追上的距離。

今年9月到10月，綠城·潤百合和綠城·綠汀芳菲雙雙入市熱銷，極大緩解了綠城西北的業(yè)績壓力。而且綠城手中還有兩張“王牌”——位于高新的「長安玉華」以及位于國港奧體板塊的「桂冠東方」。

這兩個項目，在綠城的產(chǎn)品序列中，均為TOP級。

長安玉華是克而瑞2024年全國十大頂豪產(chǎn)品系之一綠城“月華系”在西北的首發(fā)之作。項目位于絲路軟件城，總占地約85畝，共規(guī)劃14棟住宅，精裝交付。

綠城邀請GOA、GTS、CCD、MDO、李益中等大師團隊聯(lián)袂打造，由陶板+玻璃+金屬打造的“金鑲玉”曲屏立面以及約5000㎡高定會所奠定其“豪宅”成色。

▲綠城·長安玉華外立面效果圖

建面約185㎡-278㎡的戶型規(guī)劃直奔“終改”，單套房源400萬-1000萬+不等。而全系四代空中庭院以及南向雙套房、主臥全景艙、多露臺等配置本就是綠城的拿手好戲，具體如何呈現(xiàn)值得期待。

2023年，位于杭州的芝瀾月華創(chuàng)造了29天清盤，總銷售額超70億的“奇跡”。即將面世的長安玉華能否成為綠城沖擊“四連冠”的撒手锏？我們拭目以待。

桂冠東方，同樣是綠城的TOP級產(chǎn)品，也是首次落子西安。項目總占地約46畝，規(guī)劃7棟17-25F產(chǎn)品。目前對外釋放的信息不多，僅有少量藝術(shù)陶板、鉆石切割立面等信息。

項目位于真正的奧體白菜心位置，一路之隔是奧體中心，直線距離1000米內(nèi)有灞河、長安樂、萬象匯、水晶匯溪廣場、地鐵14號線奧體中心站等核心配套以及高新一中陸港中學(xué)這樣的優(yōu)質(zhì)教育資源。

作為綠城在奧體核心板塊的收官之作，這個項目在地段上已經(jīng)立于不敗之地，再加上“東方”兩個字代表的產(chǎn)品系和“桂冠”兩個字的含義，可想而知桂冠東方肯定不會讓大家失望。

▲綠城·桂冠東方區(qū)位示意圖

畢竟比桂冠東方定位稍低的潤百合已經(jīng)那么出彩了，用網(wǎng)上常說的一句話：鎮(zhèn)上都這么繁華了，市里不得起飛了？

當(dāng)然，保利也不會坐等綠城超越。

他們手里的牌也不差，天珺、天瑞、未央璞悅、詠山和頌都是大項目，在售項目遍布全城，土地儲備也非常豐厚。10月31日，保利就再次摘得青龍寺板塊約122.6畝商住用地，作為天瑞之后的儲備項目用地；未央璞悅也已經(jīng)開放了3個實景園林。

金茂『雙玉』登場

在業(yè)績榜上，金茂也是強有力的追趕者。

中指研究院公布的這幾年業(yè)績榜TOP20，金茂在西安簡直是跨越式發(fā)展。2021年榜上無名，2022年以18.1億排名第17，2023年56.2億排名第13，去年業(yè)績98.1億，只差一步就邁進“百億俱樂部”，排名第7。

今年前10個月，金茂以73.9億穩(wěn)坐第五，領(lǐng)先第六名近30億。而在克而瑞的榜單上金茂高居第四位，主城區(qū)排名第一。

而且金茂更擅長打“高端局”。從去年到今年，金茂憑借璞逸曲江、璞逸東方和曲江金茂府橫掃西安“500萬+”市場。在高端改善領(lǐng)域，金茂“金·玉”兩大產(chǎn)品系的話語權(quán)一騎絕塵。

璞逸高新，是金茂TOP級“璞系”首次落子高新區(qū)。在此之前，在高新區(qū)域內(nèi)，金茂只有高新金茂悅園一個項目，雖然業(yè)績和交付都可圈可點，但對“大西安首善區(qū)”來說還遠遠不夠。

而金茂·璞逸高新則完全不同，作為金茂的高奢產(chǎn)品系，項目總占地約72畝，起步就是建面約210㎡，最大建面約340㎡，全系四代空中院落。

值得一提的是，璞逸高新還將成為高新首個“露臺入戶”四代宅。再加上目前已經(jīng)釋放的弧形陶板立面+灰玻工藝（兩玻三銀LOW-E充氬氣玻璃）以及超3000㎡泛會所，金茂的產(chǎn)品力依然十分能打。

當(dāng)然，高新首個科技四代宅就已經(jīng)足夠有吸引力。從此前“璞系”的價格，結(jié)合地價和區(qū)域項目價格來看，璞逸高新的售價依然會是500萬起步，部分房源超千萬也很正常。

▲金茂·璞逸高新外立面效果圖

另一個值得期待的豪宅項目，就是金茂首次落子奧體板塊的「奧體璞系」。這個項目是鼎誠去年摘得的約30畝商住用地，容積率僅約2.2，也是奧體板核心區(qū)域的絕版地塊，由金茂代建。

鼎誠自己是有開發(fā)能力和經(jīng)驗的，在國港已經(jīng)開發(fā)入市了兩個項目，這次之所以選擇和金茂合作，想必也是看中了金茂超絕的“溢價”能力。

金茂也沒有“藏私”，直接落子最高級別的“璞系”。目前項目具體信息還未披露，但是這個產(chǎn)品系肯定是大平層起步，據(jù)說將在明年1月亮相，值得期待。

和金茂其他項目不同的是，這個項目除了金茂產(chǎn)品力之外，還有鐵一陸港的加持。雖說買金茂“璞系”的人對學(xué)校不是很看重，但有總比沒有好，屬于“熱銷雙保險”。

▲金茂·奧體璞系區(qū)位示意圖（圖源：西安地產(chǎn)視線）

灞河西岸的招商「灣」

實事求是的說，雖然灞河?xùn)|岸的奧體板塊得益于“十四運”助力發(fā)展更好，也更“熱門”，但是一直沒有形成真正的豪宅聚集效應(yīng)。有點像曲江二期，早期剛需為主，后期才轉(zhuǎn)向改善。

反倒是灞河西岸，從源邸壹號、源邸合院、自然界·河山、自然界·江月為代表的浐灞三角洲豪宅群開始，向北到大平層+疊拼的招商·央璽，再到西安前所未有的建面300㎡起步、一層一戶的招商·西安序，然后是單套500萬大平層起步，主打千萬級疊拼的華潤·璽宸上院，不知不覺間就造就了一個“灣區(qū)豪宅帶”。

為這片灣區(qū)再添一“錦”的，是超百畝大盤「招商·西安灣」。

在招商“‘西安X’三兄弟”中，單論“臨水”，西安序和西安璽都不如西安灣。這個項目就在灞河頭排，真正的一線河景，向東觀河沒有任何視線遮擋。

而且在這塊地上做豪宅，招商有豐富的經(jīng)驗。如今的招商已經(jīng)成為西安公認的“豪宅大戶”，不但產(chǎn)品創(chuàng)新能力和交付水平穩(wěn)居第一梯隊，高端生活社群的運營也做得有聲有色。

作為西安序的“續(xù)章”，同時也免不了和一路之隔的璽宸上院直接競爭，容積率最高只有2.0的西安灣一直以“影響西安下一個十年作品”為口號，產(chǎn)品力自然也不會“掉隊”。

據(jù)說建面約200㎡戶型在西安灣只是“入門級”，還有建面約230㎡和建面約280㎡兩個超大戶型，單套售價不出意外的話應(yīng)該也是500萬起步，最高到千萬級。

▲招商·西安灣鳥瞰效果圖

中鐵·云岫曲江

曲江、容積率1.7、限高20-25米，只看這三個條件，中鐵·云岫曲江就必然是大多數(shù)人望塵莫及的豪宅。這個項目，也是發(fā)展醇熟的曲江二期最后一個低密純洋房社區(qū)。

▲網(wǎng)傳中鐵·云岫曲江外立面效果圖

現(xiàn)在再說中鐵·云岫曲江的配套其實已經(jīng)沒什么意義了，這是一個產(chǎn)品完全超越地段配套的項目——天地雙景四代洋房、弧形流體+全玻璃幕墻立面、約6.6米（雙）挑空客廳、雙U光廳，放眼整個西安主城，都很難找到對標項目。

▲網(wǎng)傳中鐵·云岫曲江客廳及外立面效果圖

建面約189㎡起步不算太夸張，不過再往上就是建面約248㎡和建面約289㎡戶型。如果按照網(wǎng)傳的約3.3萬/㎡放風(fēng)價，600萬起步，最高也是千萬級。

博元·桃花源啟？

之所以打上問號，是因為這個項目目前還不確定是不是豪宅。

8月28日，安康房企博元斥資近6億摘得雁塔區(qū)一宗約35畝商住用地，樓面價約9105元/㎡，容積率不小于1.2、不大于2.8，建筑密度不大于20%。（延伸閱讀：）

只看地塊素質(zhì)，有做豪宅的潛力。博元這家房企雖然在西安不知名，但是在安康已經(jīng)積累了豐富的豪宅經(jīng)驗。做四代宅的時間甚至比西安同行還要早。

從拿地到現(xiàn)在，已經(jīng)過去兩個多月，除了曝光案名「桃花源啟」和規(guī)劃8棟住宅之外，再沒有任何可靠信息流出。不過據(jù)小道消息，這個項目除了四代宅之外，還會有額外“驚喜”。

作為地市房企布局省會的第一個住宅項目，相信博元肯定希望拿出足夠亮眼的產(chǎn)品從而一鳴驚人，好飯不怕晚嘛。

-正文完-

作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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