近期，重慶市前市長(zhǎng)黃奇帆在虹橋國(guó)際經(jīng)濟(jì)論壇上提出“老年人房產(chǎn)倒按揭體系”引發(fā)廣泛討論。這一模式被視為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的新探索，但其內(nèi)核與早年的“以房養(yǎng)老”概念存在高度相似性——老年人將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，在世時(shí)按月領(lǐng)取保障金，離世后房產(chǎn)歸公。

在我看來，盡管倒按揭模式的概念新穎，但實(shí)際操作中面臨多重現(xiàn)實(shí)困境，可能難以大規(guī)模推廣。

從機(jī)制設(shè)計(jì)看，倒按揭的本質(zhì)是房產(chǎn)價(jià)值與生命周期的長(zhǎng)期博弈。

機(jī)構(gòu)需預(yù)估老人剩余壽命，以房產(chǎn)評(píng)估值為基數(shù)計(jì)算月付金額。若老人提前離世，機(jī)構(gòu)可提前收回房產(chǎn)并獲利；若老人長(zhǎng)壽，機(jī)構(gòu)則需持續(xù)支付直至約定年限，面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。

以我國(guó)男性為例，法定退休年齡逐步延至63歲，而平均預(yù)期壽命約77歲，這意味著半數(shù)男性可能在退休后7-15年內(nèi)離世。這種“壽命博弈”特性，使得老人需對(duì)自身健康狀況有極度樂觀預(yù)期才愿參與，否則易產(chǎn)生“虧本”心理，降低接受度。

與此同時(shí)，適用人群的局限性同樣顯著。

當(dāng)前養(yǎng)老保障體系已基本覆蓋城鄉(xiāng)居民，多數(shù)退休職工的養(yǎng)老金足以維持基本生活，老年人更迫切的需求是精神陪伴而非物質(zhì)補(bǔ)充。倒按揭將房產(chǎn)在身后“充公”的特性，可能削弱子女贍養(yǎng)意愿，子女若無(wú)法繼承房產(chǎn)，陪伴動(dòng)機(jī)可能下降，甚至引發(fā)“放棄贍養(yǎng)”風(fēng)險(xiǎn)。

即便無(wú)子女或失獨(dú)老人，也可能因親戚晚輩贍養(yǎng)而保留房產(chǎn)傳承意愿。因此，僅無(wú)子女且與親屬疏離的老人可能成為潛在參與群體，但這部分人群規(guī)模有限，難以支撐模式規(guī)?；?/strong>

更現(xiàn)實(shí)的矛盾在于實(shí)施能力與需求錯(cuò)配。

城鄉(xiāng)養(yǎng)老保障差異顯著，農(nóng)村老人月均養(yǎng)老金普遍不足300元，僅為城鎮(zhèn)退休職工平均養(yǎng)老金的八分之一至十分之一，對(duì)額外保障金的需求更為迫切。但農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值普遍較低，且宅基地受村集體交易限制，導(dǎo)致倒按揭在農(nóng)村面臨“評(píng)估價(jià)低-月付少-改善有限”的惡性循環(huán)。

例如，一套價(jià)值10萬(wàn)元的農(nóng)村宅基地房產(chǎn)，按20年倒按揭計(jì)算，月付僅約400元，對(duì)農(nóng)村老人生活改善作用微弱。加之宅基地流轉(zhuǎn)限制，機(jī)構(gòu)難以通過市場(chǎng)化手段處置房產(chǎn)，進(jìn)一步壓縮了農(nóng)村地區(qū)的操作空間。

盡管存在諸多挑戰(zhàn)，黃奇帆提出的“倒按揭”仍具探索價(jià)值，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)需以創(chuàng)新思維破解養(yǎng)老難題，而倒按揭的提出至少為制度設(shè)計(jì)提供了新思路。

其實(shí)際落地需配套解決三大痛點(diǎn)：建立動(dòng)態(tài)壽命評(píng)估模型，降低“壽命博弈”風(fēng)險(xiǎn)；完善房產(chǎn)處置機(jī)制，如允許宅基地跨集體流轉(zhuǎn)或引入政府擔(dān)保；探索“部分繼承+部分歸公”的混合模式，平衡子女繼承權(quán)與機(jī)構(gòu)權(quán)益。

同時(shí)，需配套精神贍養(yǎng)激勵(lì)措施，如將子女陪伴納入養(yǎng)老服務(wù)積分體系，避免物質(zhì)保障與精神需求脫節(jié)。

總體而言，倒按揭從概念到實(shí)踐需跨越理念、制度、技術(shù)等多重障礙。其成功關(guān)鍵在于構(gòu)建“政府引導(dǎo)、機(jī)構(gòu)參與、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的機(jī)制框架，并輔以精準(zhǔn)的需求匹配與風(fēng)險(xiǎn)防控。唯有如此，才能將理論探索轉(zhuǎn)化為可復(fù)制的養(yǎng)老新模式，真正推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)從“概念創(chuàng)新”走向“實(shí)踐落地”。

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