現(xiàn)在寫稿子真是沒辦法，標題必須大白話了。

其實最開始的標題是：杭州為 什么還在漲？有沒有風險？但是我感覺這個標題還是有風險，于是又改了一版，用了現(xiàn)在這個標題。

最近有些公眾號又被404了，聽說是談到了一個敏感的話題，還是小心謹慎一點吧。

今天聊一聊杭州。

1

當我聽到放開限價后，杭州已經有20多個板塊開始漲價后。

我想，無妨。

當我聽到很多新房不僅漲價，面積變大，總價變高后。

我想，無妨。

當我聽到湖墅奧體上塘水電新村莫斜塘等，豪宅片區(qū)開始更豪后。

我想，無妨。

當我聽到杭州房價開始沖刺14萬的時候。

我想，……

不對啊，這TM是大事啊！

垂死病中驚坐起，杭州要做他自己！

杭州怎么敢?。?/strong>

2

杭州房價有多高？

我說奧體的奧映鳴翠四開后摸高9萬，后續(xù)的保利天珺也要嘗試摸高9萬，你肯定不懂，我說水電新村、湖墅、蔣村、莫斜塘要做豪宅，你說現(xiàn)在什么村子都敢說是豪宅片區(qū)，我說杭州豪宅總價不是之前的1500-3000萬，未來要摸高3000-8000萬，你說這是個別板塊。

我知道，你不熟悉杭州。

那我就換個說法，上海房價知道吧？非常典型的遠郊-五大新城-內環(huán)-豪宅等4個價格梯隊，大致是2萬-5萬-10萬-17萬，來，咱們跟杭州對比一下。

2022年，杭州：2萬-4萬-7萬-二手10萬+。

2025年，杭州：2萬-4萬-7萬-9萬-14萬-二手15萬+。

換句話說：

1、杭州房價，以前是上海5成，現(xiàn)在至少7成。

2、杭州房價，國內房價第四城，僅次于北上深，超過廈門、廣州。

好事or壞事？

3

這一部分，全是干貨，但有點枯燥。

對于不想看的朋友，你只需要知道以下幾個結論：很熱，漲價，搶房，地王，二手不行，這幾個標簽就行了。但很明顯，既然是標簽，就一定不客觀，也會讓你的情緒不成熟、不理智，不能正確的看待這個市場，不能做出合理的判斷。

對于想看的朋友，你可以更加詳細的了解杭州市場的變化，以及支撐其變化的基本面，但是確實枯燥甚至乏味，現(xiàn)在只有我們這些極少數(shù)的市場研究者才會去關注。我保證，看完之后，你對杭州市場會有更加充分的理解，而不是簡單的看到漲價了，就開始謾罵，嘲諷，看細節(jié)其實是讓我們更加成熟、理智。

開整。

第一個問題：你知道杭州市場很熱嗎？

知道的，要么是本地人，要么是地產研究者，大致這兩類朋友。

其余的朋友，肯定不知道杭州市場有多熱，因為過去3年已經讓大家養(yǎng)成了思維慣性，樓市很差，沒人買房，二手房都在降價，巴拉巴拉。

但是實際上，杭州市場真的很熱。

熱到什么程度？

1、地王一個接一個。

一個微觀數(shù)據(jù)，一個宏觀數(shù)據(jù)。

你是不是又要說不就是最核心的地塊，蔣村啦，水電新村啦，湖墅啦，奧體啦，不是，如果是這些城市最核心的地王，那完全沒有說的必要，正是因為是不是最核心的地塊，而是比較常規(guī)的片區(qū)，比如華豐，市北，也出現(xiàn)了地王，或者折合住宅樓面價后也是地王，對吧，這才更有代表性。

再看一個宏觀總的數(shù)據(jù)，杭州上半年賣地收入是1160億，記住，這僅僅是上半年的數(shù)據(jù)，如果下半年賣地順利的話，2000億沒問題，杭州高峰期賣地收入是3000億，差了1000億，在當下市場中，已經非常難不錯了。

2、搶房依舊還在。

沒法一一列舉，就一個結論：很多。

什么叫很多，就是很多片區(qū)，很多樓盤，還在談中簽率。

3、限價取消后，至少20個板塊房價上漲。

這是一個結論。

還有一個數(shù)據(jù)，放開限價之后，按理說房價漲了，大家一看，總價高了、月供多了，很多人就不買了。對吧，這很正常。

但是杭州還真不這樣，主城很多新盤還在搶房，真的是搶房，就連高低配的低密產品，疊墅、洋房，也還在搶房，總價很高，很多都能過了1000萬，明晃晃的中簽率還在，動輒幾百萬的意向金需要交。

你要相信一點，現(xiàn)在沒人是傻瓜。

4、水電新村莫斜塘蔣村沖刺14萬。

你沒看錯，是單價14萬。

全國單價14萬的單盤豪宅，不多，即使是北京上海深圳這樣的頂級城市，新盤整體備案價能做到這個價位的，一只手能數(shù)得過來。

以上4點，簡單梳理了一下杭州市場很熱。

其實上面的內容并不完整，只是杭州市場的一部分，細節(jié)還有很多，但是限于篇幅的原因，不可能一一梳理。

4

第二個問題：為什么還能這么熱？

寫這么一篇文章的意義，不是簡單告訴大家市場很熱，一是讓你對市場有了更加充分的理解，二是理解市場很熱背后的邏輯以及走向，從而做出做合適的判斷。

市場熱，有幾個原因：

1、基本面很扎實。

先問大家一些問題：現(xiàn)在這個行情，你會買房嗎？

大部分人的回答一定是，打死不買，買房都是傻瓜，對吧，你一定會這么想。

但是在杭州，很多人卻還在買房，甚至搶房，為什么？一定不是因為他們傻，而是他們認為杭州很值，樓盤很值，價格很值。

每年還有幾十萬的新增人口，成了新杭州人。蕭山下沙的制造業(yè)，未來科技城城北云城的互聯(lián)網企業(yè)，產業(yè)實力還是很強，能帶來高收入人群。浙江的有錢人，以及一部分全國的有錢人，幾千萬的真金白銀砸進去。

前一段刷到一個新聞，義烏有一個綠城的樓盤，好像很火，單價6萬多，還是上千萬的豪宅，去化還不錯，一是有錢，二是不傻。

義烏如此，杭州如此。

2、目前供應合理、房價合理。

2024年之前，你可以說杭州搶房，是因為限價，有倒掛，巴拉巴拉。

但是現(xiàn)在限價放開了呀，全都是市場價，一切購房全都是市場化的，不是因為倒掛，不是因為套利，不是因為情緒，全都是自發(fā)的行為。

一是供應合理。平均每個板塊都是2-3個樓盤，不算多，供需合理。

二是價格合理。比如奧體，濱江和保利都是保8摸9，其實不便宜，周邊的壹號院金茂府丹楓四季掛牌價10萬+，其實沒意義，成交價也就壹號院金茂府7-9萬，新二價格持平。但有一點，買新不買舊，新產品就是好。其他片區(qū)也是這樣，持平或者略低或者略高，都是合理的價格區(qū)間。

5

第三個問題：這樣的市場，危險嗎？

1、有危險。下面會講到。

2、但合理。上面講到了，現(xiàn)在全都是市場價了，沒有套利，沒人逼著你買房，市場情緒甚至在勸你別買，勸你賣房，你還買，那一定是市場行為，后果自負。你可以說杭州房價高，但千萬不能說有外力逼著購房者買。

好，有那幾點危險？

1）哥們吃糠，杭州吃肉。

成都長沙還好點，但是周邊的廈門合肥西安武漢南京蘇州寧波都熄火了，廈門房價都下跌了40%，杭州新房還這么熱，你說市場還能持續(xù)的火下去，我是不太相信，或者即使現(xiàn)在能火，未來能火多久？要是短暫的一年兩年，風險還是很大的。

2）沒有限價，全是市場價。

房地產市場=金融市場，有幾成是真正圖自住的？

以前杭州萬人搖，搶房，為什么？二手8萬，新房5萬，100平的房子轉手300萬，這是一道數(shù)學題，不需要思考。

但是現(xiàn)在奧體保8沖9、市北保4.5沖5、莫斜塘水電新村保12沖15、錢二保7沖8、安琪兒保7沖8，連云城、五常、之江都開始保3沖4沖5，無限接近二手房甚至超出，失去套利空間后還能持續(xù)多久？打個問號。

3）二手賣不動，新房上分銷。

杭州至少有60個新房上了分銷，傭金還非常高。

今年第一神盤奧映鳴翠府，三開前8.7萬，四開9萬，沒漲太多，但是沒有完全售罄，據(jù)傳剩余5套沒賣完。豪宅壓力確實大，前面沒賣完的，26年又要上市的，至少15個豪宅同時廝殺，從哪里找這么多有錢人。

二手市場不用說了，遠郊跌4成，主城也壓力很大。

6

最后，簡單說幾點吧：

1、杭州漲價，合理合理。以前過分限價，才不合理。放開限價后，全是市場行為，杭州還能很熱，這是憑本事，說明基本面很不錯，沒什么可指責了。

2、就是有一點，漲的過太快了，不敢評論太多。能不能持久，打個問號。

3、杭州有錢人真多，豪宅2000-3000萬說買就買，改善1500-2000萬說買就買，普通1000萬說買就買。

4、感覺杭州沒啥小戶型，以前還能見到100-140，現(xiàn)在120以下很少見，要么高低配必須做大戶型，要么高層純大戶型，年輕人壓力挺大的。

5、我個人建議：趁著市場情緒好，適當出清一些房子，優(yōu)化資產。

6、房價貴=生存成本貴=企業(yè)壓力大。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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