曾幾何時(shí)，華發(fā)還是土地拍賣場(chǎng)上的“搖號(hào)狂魔”，在上海灘揮金如土、見地就搶，一副“誰與我爭(zhēng)鋒”的豪橫模樣。

誰料想，還不到兩年時(shí)間，這位曾經(jīng)不差錢的“大地主”，也開始捂緊錢包、悄悄收縮戰(zhàn)線，再看業(yè)績單，只剩大寫的“尷尬”。

10月30日，華發(fā)股份交出了一份“分裂感”拉滿的三季度成績單。

財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，這家總部位于珠海的房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入517.50億元，同比大漲63.98%；而歸母凈利潤卻只有1.02億元，同比暴跌92.34%。

是不是有種“營收躥天高，利潤薄如紙”的既視感？現(xiàn)實(shí)就是這么殘酷。

回想2023年，華發(fā)還在上海、杭州、成都、廣州等核心城市瘋狂“掃貨”，頗有橫掃千軍的氣勢(shì)。

尤其在上海松江那塊地，引來保利、招商、華潤等一眾大佬爭(zhēng)搶，最后硬是靠搖號(hào)被華發(fā)以70.63億元拿下，風(fēng)光無限。

華發(fā)能這么“狂”，離不開原董事局主席李光寧的全國化野心。

李光寧自1998年加入公司，一路摸爬滾打到掌舵人，領(lǐng)著華發(fā)從珠海走向全國，口號(hào)從“立足珠海”升級(jí)為“中國華發(fā)”，野心蓬勃，氣勢(shì)如虹。

可惜，步子太大容易扯著利潤。

李主席大概沒料到，他留下的不是“千億江山”，而是一地雞毛的利潤表和一堆正在貶值的存貨。

來看看2025年前三季度的殘酷現(xiàn)實(shí)：

營收大漲63.98%的背后，是凈利潤的斷崖下跌——?dú)w母凈利潤才1.02億，同比下降超過92%。

這意味著，每收入100元，華發(fā)只能凈賺2毛錢，賺錢效率極低。

為啥會(huì)這樣？主要是毛利率下滑+資產(chǎn)減值兩大“殺手”。

2025年前三季度，公司整體毛利率為14.26%，比去年同期低了1.55個(gè)百分點(diǎn)；更狠的是，計(jì)提的資產(chǎn)減值損失和信用減值損失合計(jì)高達(dá)15.24億元。

這些數(shù)字訴說著一個(gè)殘酷的事實(shí)：華發(fā)曾經(jīng)高價(jià)獲取的土地資源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的今天，正在大幅貶值。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)，華發(fā)不得不調(diào)轉(zhuǎn)船頭，從“買買買”切換到“收收收”模式。

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-49.45億元，同比減少45.12億元；投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-107.71億元，雖然比去年同期的-196.73億元有所收窄，但仍在“出血”。

拿地方面也大幅收縮，前三季度只在成都和杭州拿了三塊地，總面積不到10萬平方米——跟巔峰期比，簡直是“急剎車”。

為了回血，華發(fā)還賣掉了前海冰雪世界的7塊商業(yè)用地，作價(jià)44.05億元賣給了深圳土儲(chǔ)中心。

這一波操作，算是給緊繃的現(xiàn)金流“喘了口氣”。

更明顯的收縮信號(hào)體現(xiàn)在建設(shè)規(guī)模上：截至今年9月末，華發(fā)在建面積643.10萬平方米，同比下降35%。

業(yè)績不好，高層自然也坐不住，今年上半年，華發(fā)經(jīng)歷了一輪“高管大換血”。

5月30日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，公司董事局主席李光寧因工作調(diào)整調(diào)任珠?？萍籍a(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)人，申請(qǐng)辭去公司董事局主席、董事及在公司擔(dān)任的其他所有職務(wù)。

李光寧的離去，標(biāo)志著華發(fā)激進(jìn)擴(kuò)張時(shí)代的落幕。

在李光寧宣布辭職的當(dāng)日，華發(fā)股份董事局迅速選舉原董事局副主席郭凌勇為董事局新主席。

而這還只是人事地震的“冰山一角”。早在4月，俞衛(wèi)國、張馳、羅彬三位資深高管就集體辭職，隨后張巍、葉寧、楊擁軍等新人上位。

短短三個(gè)月，從主席到副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)，關(guān)鍵崗位幾乎全換了一遍——這變動(dòng)密度，在華發(fā)近年歷史上實(shí)屬罕見。

郭凌勇接任華發(fā)股份董事局主席后，面臨的是一個(gè)復(fù)雜的局面。

華發(fā)在核心市場(chǎng)上海的表現(xiàn)大幅下滑：2023年銷售額還有301億元，排名第4；2024年直接掉到123億元，排名跌到第16。

大本營珠海也從227億元縮水到198億元，曾經(jīng)的“壓艙石”也壓不住了。

沒辦法，華發(fā)只好把珠海和華南區(qū)域合并，試圖“抱團(tuán)取暖”。

一邊是銷售額全線潰退，一邊是現(xiàn)金流壓力山大，華發(fā)只好拼命融資。10月份發(fā)了48億可轉(zhuǎn)債，算是緩了一口氣。

可問題是，借來的錢，終究是要還的。

從“搖號(hào)王者”到“賣地回血”，從“全國擴(kuò)張”到“全線收縮”，華發(fā)這兩年的“過山車式”經(jīng)歷，可以說是當(dāng)下不少地方豪強(qiáng)房企的典型縮影。

行業(yè)寒冬里，再大的“地主”，也得學(xué)會(huì)精打細(xì)算、在夾縫中求生存。