「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

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問(wèn)答449期

問(wèn)：西部大道融創(chuàng)西安宸院怎么樣，房?jī)r(jià)今年也開(kāi)始降了？

答：在很長(zhǎng)的時(shí)期，宸院是抗跌的，一方面周邊新房沒(méi)有供應(yīng)，二手房里金地，海亮，萬(wàn)科等小區(qū)，或房齡太舊，或小區(qū)環(huán)境一般，或人車(chē)不分流，融創(chuàng)因?yàn)榻桓蹲钔?，環(huán)境不錯(cuò)，且小區(qū)又洋房，二手房?jī)r(jià)格一直在頭部。

但2023年以后，情況兩級(jí)反轉(zhuǎn)，隨著同類(lèi)型的金地中央公園交付，更好的位置，更近的公園，商業(yè)，分流了融創(chuàng)的二手房需求。

隨后，區(qū)域大量供地，同樣價(jià)格，中海錦業(yè)元晟，陜建雁南朗境，云境，中糧大悅未來(lái)城等新房陸續(xù)上市，看融創(chuàng)的人就少了很多。

價(jià)格相等的情況下，新房戶型更好，贈(zèng)送更多，還有額外優(yōu)惠，因此在宸院買(mǎi)高層的，都會(huì)反復(fù)對(duì)比，反而是宸院的洋房，在周邊暫無(wú)替代，價(jià)格一直穩(wěn)定。

后續(xù)周邊土地容積率仍偏高，即便有新盤(pán)，少見(jiàn)洋房，因?yàn)橄∪?，融?chuàng)洋房業(yè)主不用擔(dān)心，反而是高層，替代的小區(qū)太多了。

問(wèn)：買(mǎi)了剛需小區(qū)海亮唐寧府，聽(tīng)說(shuō)入住率只有50%？

答：雖然西安沒(méi)有各個(gè)小區(qū)準(zhǔn)確的亮燈率統(tǒng)計(jì)，但從感官和身邊朋友反饋看，50%的入住率在西安已經(jīng)不低了，尤其是剛交付的小區(qū)，空置則是常態(tài)。

2028年-2021年的時(shí)間里，不少人跟風(fēng)買(mǎi)房，其實(shí)都沒(méi)有自住需求，一旦遇到房?jī)r(jià)下跌，房子空置，算不過(guò)來(lái)賬，就開(kāi)始降價(jià)出手，這也是高新三期，軟件新城，奧體等片區(qū)，剛交付就有業(yè)主虧本賣(mài)的原因。

一般高入住率的小區(qū)，無(wú)非主城區(qū)的剛需高層，生活便利，買(mǎi)來(lái)就為了自住，剩下的則是學(xué)校旁邊的房子，因?yàn)樽杂茫蠈W(xué)陪讀，入住率普遍更高，典型的案例綠城全運(yùn)村，中海學(xué)仕里，綠城桂語(yǔ)蘭庭等。

一個(gè)上千戶的社區(qū)里，真正百分百自住，晚上燈火通明的很少，感興趣的我們可以出專(zhuān)題，去熱門(mén)小區(qū)挨個(gè)數(shù)一數(shù)。

問(wèn)：有兩套小戶型，不想再買(mǎi)，但有娃后就要改善？

答：房子不再多，在于精，西安本地土著里，尤其是家里有家屬院的，多套房的不是個(gè)例。

但隨著房子變舊，沒(méi)有電梯，停車(chē)?yán)щy，物業(yè)拉垮等原因，能力之內(nèi)，還是會(huì)考慮置換，畢竟住新房，也是對(duì)美好生活的向往。

而一旦有孩子，到了入學(xué)年級(jí)，為了更好的學(xué)習(xí)氛圍，換房就成了剛需，房戶一致的規(guī)則下，這是唯一的渠道。

事實(shí)上，如今在港務(wù)區(qū)，高鐵新城，團(tuán)結(jié)片區(qū)，高新CID等新開(kāi)發(fā)區(qū)域買(mǎi)房的，很多也是為了孩子，同時(shí)兼顧改善，教育的吸引力可見(jiàn)一斑，是剛需中的剛需。

倒不是家長(zhǎng)對(duì)教育投入有多癡迷，而是上學(xué)本就是少年的必修課，一個(gè)好的起點(diǎn)，好的學(xué)習(xí)氛圍，對(duì)于孩子日后的三觀，生活影響很大，至于考上什么大學(xué)，找到什么好工作，都隨緣了。

起點(diǎn)線確實(shí)不能輸，但終點(diǎn)誰(shuí)先沖線，看天賦也看運(yùn)氣！

問(wèn)：西安有套房一直掛著，兩年降了30%沒(méi)人看，出租還是割肉？

答：現(xiàn)在二手房，表面是情緒影響，背后是供需失衡， 以貝殼平臺(tái)為例，2022年初，西安二手房掛牌房源超10萬(wàn)套，2024年10月，西安放開(kāi)限售后，掛牌量超過(guò)14萬(wàn)套，短短一年后，如今則是17萬(wàn)套。

供大于求的時(shí)期，二手房?jī)r(jià)格評(píng)估幾乎失靈，參考上一套成交價(jià)，買(mǎi)家不信，參考周邊新房，新房更低，高價(jià)掛牌更是無(wú)人理會(huì)，有的只有最低價(jià)成交。

最終，再降30，再降50，降了100萬(wàn)的故事，就不是個(gè)例了，時(shí)間久了，大家對(duì)降價(jià)賣(mài)房就習(xí)以為常。

非要實(shí)在沒(méi)人看，降價(jià)也沒(méi)人，且房子房齡尚可，地段好出租，不妨換個(gè)思路，以租金為主要收益，也是一個(gè)現(xiàn)金流。

明明沒(méi)人硬要賣(mài)，只剩非理性降價(jià)，明明你覺(jué)得割肉了，買(mǎi)家還認(rèn)為可以再砍一刀，雙方立場(chǎng)不一樣，談不到一起的。

沒(méi)到資不抵債的地步，普通人誰(shuí)沒(méi)事天天賣(mài)房，房子是資產(chǎn)，是家庭壓艙石的屬性依舊存在，至少銀行還是可以抵押貸款的。

問(wèn)：西安新房還是就很火，團(tuán)結(jié)片區(qū)的綠城和保億，都要搖號(hào)？

答：個(gè)別的紅盤(pán)難以掩蓋整體新房市場(chǎng)的下行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，西安新房連跌13個(gè)月，二手房連跌23個(gè)月，現(xiàn)在雖然有成交量，但都是降價(jià)換來(lái)的結(jié)果。

不同的是，二手房直接降價(jià)，房東大砍一刀，新房則是通過(guò)戶型高贈(zèng)送，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠，會(huì)所大門(mén)升級(jí)等方式變相優(yōu)惠。

通過(guò)綁定優(yōu)惠，小批量開(kāi)盤(pán)，長(zhǎng)時(shí)間蓄客，保證每次開(kāi)盤(pán)的熱度，能搖號(hào)是成績(jī)，更是信心體現(xiàn)。

保億和綠城由于價(jià)格，位置均衡，高贈(zèng)送突出，確實(shí)賣(mài)的不錯(cuò)，剛剛過(guò)去的金九銀十，綠汀芳菲賣(mài)了273套，僅次于第一的信達(dá)鳳熙云著。

往后，團(tuán)結(jié)片區(qū)供應(yīng)很多，新盤(pán)不斷，周邊客戶有限，誰(shuí)開(kāi)盤(pán)早，就能搶占優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)晚，就要面臨周邊新房?jī)?nèi)卷。

問(wèn)：南稍門(mén)大戶南門(mén)筒子樓，租金下降，賣(mài)還是不賣(mài)？

答：租金下降的根源，在于物業(yè)很差，租戶魚(yú)龍混雜，居住體驗(yàn)差，全憑地段好，人流量大，出租率還可以，這是南稍門(mén)的現(xiàn)狀，但不可持續(xù)。

以中貿(mào)廣場(chǎng)，大話南門(mén)為代表，都是周邊高密度筒子樓的代表，實(shí)打?qū)嵉匿摻钏嗌?，但因?yàn)橛械罔F2號(hào)，5號(hào)線，又臨近小寨，小雁塔，南門(mén)等多個(gè)旅游景區(qū)，房子很好出租。

但這不代表這里的房子有稀缺性，反而更多的處境是隨著房子變老，租金越來(lái)越不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)越賣(mài)越低，但房東要操心的地方更多。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

長(zhǎng)期當(dāng)房東的都知道，哪怕租金低一點(diǎn)，租客穩(wěn)定也可以，掙錢(qián)是一方面，更重要的是省心，南稍門(mén)往后的價(jià)值，在于樓下的商鋪和商業(yè)，樓上的住宅，越來(lái)越看不到頭。

9500一平賣(mài)了也不虧，起碼省心，畢竟當(dāng)年買(mǎi)的早，價(jià)格都不貴，市場(chǎng)還在下行，這種筒子樓受眾太有限了。

問(wèn)：鳳城一路的眾邦長(zhǎng)安郡很神秘，上學(xué)+改善能看不？

答：2021年三月， 眾邦絲路總部及電線電纜研發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目北區(qū)投產(chǎn)儀式在西安經(jīng)開(kāi)區(qū)舉行，時(shí)隔一年半后，眾邦又在鳳城一路低調(diào)拿地約23畝，取名長(zhǎng)安郡，這是眾邦在經(jīng)開(kāi)區(qū)落地的時(shí)間線。

這塊地最大的亮點(diǎn)就是二環(huán)邊，僅1.8的容積率，可謂相當(dāng)?shù)兔?，由于地處?jīng)開(kāi)一期腹地，配套也很全，周邊地鐵8號(hào)線，漢城湖公園，經(jīng)開(kāi)第一學(xué)校南校區(qū)，藍(lán)海風(fēng)商業(yè)等配套一應(yīng)俱全。

不同于一般開(kāi)發(fā)商，拿地后就宣傳，眾邦長(zhǎng)安郡（ 西安眾邦置業(yè)發(fā)展有限公司，經(jīng)開(kāi)預(yù)售字第2025485號(hào)，備案名:楓林小筑，推廣名：眾邦長(zhǎng)安郡 ） 相當(dāng)?shù)驼{(diào)，施工進(jìn)度很快，一直蓋到現(xiàn)房后，才在七月出備案價(jià)，十月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)房銷(xiāo)售，非常少見(jiàn)。

小區(qū)本身體量不大，但定位豪宅，有洋房、庭院豪宅、空中墅三類(lèi)產(chǎn)品，全部都是大面積，用料上也相當(dāng)考究， 全石材圍墻，全石材立面，50種名貴樹(shù)種，羽毛球場(chǎng)、兒童游樂(lè)區(qū)、健身區(qū)/瑜伽室/私教室/乒乓球場(chǎng)/棋牌室一應(yīng)俱全。

七月份公布的備案價(jià)顯示，均價(jià)區(qū)間約24792-28415元/㎡，在以剛需供應(yīng)為主的城北市場(chǎng)，是新房里難得一見(jiàn)的改善社區(qū)。

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作者：Kikyo

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