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問答449期

問：西部大道融創(chuàng)西安宸院怎么樣，房價今年也開始降了？

答：在很長的時期，宸院是抗跌的，一方面周邊新房沒有供應(yīng)，二手房里金地，海亮，萬科等小區(qū)，或房齡太舊，或小區(qū)環(huán)境一般，或人車不分流，融創(chuàng)因為交付最晚，環(huán)境不錯，且小區(qū)又洋房，二手房價格一直在頭部。

但2023年以后，情況兩級反轉(zhuǎn)，隨著同類型的金地中央公園交付，更好的位置，更近的公園，商業(yè)，分流了融創(chuàng)的二手房需求。

隨后，區(qū)域大量供地，同樣價格，中海錦業(yè)元晟，陜建雁南朗境，云境，中糧大悅未來城等新房陸續(xù)上市，看融創(chuàng)的人就少了很多。

價格相等的情況下，新房戶型更好，贈送更多，還有額外優(yōu)惠，因此在宸院買高層的，都會反復對比，反而是宸院的洋房，在周邊暫無替代，價格一直穩(wěn)定。

后續(xù)周邊土地容積率仍偏高，即便有新盤，少見洋房，因為稀缺，融創(chuàng)洋房業(yè)主不用擔心，反而是高層，替代的小區(qū)太多了。

問：買了剛需小區(qū)海亮唐寧府，聽說入住率只有50%？

答：雖然西安沒有各個小區(qū)準確的亮燈率統(tǒng)計，但從感官和身邊朋友反饋看，50%的入住率在西安已經(jīng)不低了，尤其是剛交付的小區(qū)，空置則是常態(tài)。

2028年-2021年的時間里，不少人跟風買房，其實都沒有自住需求，一旦遇到房價下跌，房子空置，算不過來賬，就開始降價出手，這也是高新三期，軟件新城，奧體等片區(qū)，剛交付就有業(yè)主虧本賣的原因。

一般高入住率的小區(qū)，無非主城區(qū)的剛需高層，生活便利，買來就為了自住，剩下的則是學校旁邊的房子，因為自用，上學陪讀，入住率普遍更高，典型的案例綠城全運村，中海學仕里，綠城桂語蘭庭等。

一個上千戶的社區(qū)里，真正百分百自住，晚上燈火通明的很少，感興趣的我們可以出專題，去熱門小區(qū)挨個數(shù)一數(shù)。

問：有兩套小戶型，不想再買，但有娃后就要改善？

答：房子不再多，在于精，西安本地土著里，尤其是家里有家屬院的，多套房的不是個例。

但隨著房子變舊，沒有電梯，停車困難，物業(yè)拉垮等原因，能力之內(nèi)，還是會考慮置換，畢竟住新房，也是對美好生活的向往。

而一旦有孩子，到了入學年級，為了更好的學習氛圍，換房就成了剛需，房戶一致的規(guī)則下，這是唯一的渠道。

事實上，如今在港務(wù)區(qū)，高鐵新城，團結(jié)片區(qū)，高新CID等新開發(fā)區(qū)域買房的，很多也是為了孩子，同時兼顧改善，教育的吸引力可見一斑，是剛需中的剛需。

倒不是家長對教育投入有多癡迷，而是上學本就是少年的必修課，一個好的起點，好的學習氛圍，對于孩子日后的三觀，生活影響很大，至于考上什么大學，找到什么好工作，都隨緣了。

起點線確實不能輸，但終點誰先沖線，看天賦也看運氣！

問：西安有套房一直掛著，兩年降了30%沒人看，出租還是割肉？

答：現(xiàn)在二手房，表面是情緒影響，背后是供需失衡， 以貝殼平臺為例，2022年初，西安二手房掛牌房源超10萬套，2024年10月，西安放開限售后，掛牌量超過14萬套，短短一年后，如今則是17萬套。

供大于求的時期，二手房價格評估幾乎失靈，參考上一套成交價，買家不信，參考周邊新房，新房更低，高價掛牌更是無人理會，有的只有最低價成交。

最終，再降30，再降50，降了100萬的故事，就不是個例了，時間久了，大家對降價賣房就習以為常。

非要實在沒人看，降價也沒人，且房子房齡尚可，地段好出租，不妨換個思路，以租金為主要收益，也是一個現(xiàn)金流。

明明沒人硬要賣，只剩非理性降價，明明你覺得割肉了，買家還認為可以再砍一刀，雙方立場不一樣，談不到一起的。

沒到資不抵債的地步，普通人誰沒事天天賣房，房子是資產(chǎn)，是家庭壓艙石的屬性依舊存在，至少銀行還是可以抵押貸款的。

問：西安新房還是就很火，團結(jié)片區(qū)的綠城和保億，都要搖號？

答：個別的紅盤難以掩蓋整體新房市場的下行，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，西安新房連跌13個月，二手房連跌23個月，現(xiàn)在雖然有成交量，但都是降價換來的結(jié)果。

不同的是，二手房直接降價，房東大砍一刀，新房則是通過戶型高贈送，開盤優(yōu)惠，會所大門升級等方式變相優(yōu)惠。

通過綁定優(yōu)惠，小批量開盤，長時間蓄客，保證每次開盤的熱度，能搖號是成績，更是信心體現(xiàn)。

保億和綠城由于價格，位置均衡，高贈送突出，確實賣的不錯，剛剛過去的金九銀十，綠汀芳菲賣了273套，僅次于第一的信達鳳熙云著。

往后，團結(jié)片區(qū)供應(yīng)很多，新盤不斷，周邊客戶有限，誰開盤早，就能搶占優(yōu)勢，開盤晚，就要面臨周邊新房內(nèi)卷。

問：南稍門大戶南門筒子樓，租金下降，賣還是不賣？

答：租金下降的根源，在于物業(yè)很差，租戶魚龍混雜，居住體驗差，全憑地段好，人流量大，出租率還可以，這是南稍門的現(xiàn)狀，但不可持續(xù)。

以中貿(mào)廣場，大話南門為代表，都是周邊高密度筒子樓的代表，實打?qū)嵉匿摻钏嗌?，但因為有地鐵2號，5號線，又臨近小寨，小雁塔，南門等多個旅游景區(qū)，房子很好出租。

但這不代表這里的房子有稀缺性，反而更多的處境是隨著房子變老，租金越來越不穩(wěn)定，房價越賣越低，但房東要操心的地方更多。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

長期當房東的都知道，哪怕租金低一點，租客穩(wěn)定也可以，掙錢是一方面，更重要的是省心，南稍門往后的價值，在于樓下的商鋪和商業(yè)，樓上的住宅，越來越看不到頭。

9500一平賣了也不虧，起碼省心，畢竟當年買的早，價格都不貴，市場還在下行，這種筒子樓受眾太有限了。

問：鳳城一路的眾邦長安郡很神秘，上學+改善能看不？

答：2021年三月， 眾邦絲路總部及電線電纜研發(fā)生產(chǎn)項目北區(qū)投產(chǎn)儀式在西安經(jīng)開區(qū)舉行，時隔一年半后，眾邦又在鳳城一路低調(diào)拿地約23畝，取名長安郡，這是眾邦在經(jīng)開區(qū)落地的時間線。

這塊地最大的亮點就是二環(huán)邊，僅1.8的容積率，可謂相當?shù)兔?，由于地處?jīng)開一期腹地，配套也很全，周邊地鐵8號線，漢城湖公園，經(jīng)開第一學校南校區(qū)，藍海風商業(yè)等配套一應(yīng)俱全。

不同于一般開發(fā)商，拿地后就宣傳，眾邦長安郡（ 西安眾邦置業(yè)發(fā)展有限公司，經(jīng)開預(yù)售字第2025485號，備案名:楓林小筑，推廣名：眾邦長安郡 ） 相當?shù)驼{(diào)，施工進度很快，一直蓋到現(xiàn)房后，才在七月出備案價，十月開盤，現(xiàn)房銷售，非常少見。

小區(qū)本身體量不大，但定位豪宅，有洋房、庭院豪宅、空中墅三類產(chǎn)品，全部都是大面積，用料上也相當考究， 全石材圍墻，全石材立面，50種名貴樹種，羽毛球場、兒童游樂區(qū)、健身區(qū)/瑜伽室/私教室/乒乓球場/棋牌室一應(yīng)俱全。

七月份公布的備案價顯示，均價區(qū)間約24792-28415元/㎡，在以剛需供應(yīng)為主的城北市場，是新房里難得一見的改善社區(qū)。

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作者：Kikyo

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