這兩天，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來振奮時刻。

11月5日，融創(chuàng)發(fā)布公告，稱96億美元境外債重組獲香港高等法院裁定生效，成為首家境內(nèi)外債務(wù)基本清“零”的大型房企。

11月6日早上，碧桂園也緊隨其后，發(fā)布公告稱境外債重組方案兩個債務(wù)組別以超83%、96%的高支持率闖關(guān)成功，距最終落地僅一步之遙。

這兩家曾登頂行業(yè)巔峰的大型民營房企，在歷經(jīng)數(shù)百天的艱苦談判后，終于迎來曙光。

不僅為自身卸下沉重債務(wù)包袱，更以標(biāo)桿姿態(tài)為行業(yè)化債提供了可參考的解決方案。

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融創(chuàng)破局，境外債基本清“零”

時間撥回到2023年，融創(chuàng)在首次境外債重組時，選擇了一條相對保守的“化債+展期”路徑。

彼時，行業(yè)雖已深陷寒冬，但融創(chuàng)仍寄望于通過新票據(jù)、可轉(zhuǎn)債等金融工具的排列組合，實現(xiàn)債務(wù)的有序展期，為自身爭取喘息之機。

方案推出后，融創(chuàng)成功完成了約90.48億美元境外債務(wù)的初次重組，看似暫時穩(wěn)住了局面。

然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的不斷深化，市場持續(xù)低迷，融資渠道冰封，銷售回款艱難，融創(chuàng)面臨的流動性壓力有增無減。

2025年初，融創(chuàng)痛定思痛，啟動二次境外債重組。

這一次，融創(chuàng)選擇了全額“債轉(zhuǎn)股”，將約96億美元境外債務(wù)全額轉(zhuǎn)化為股權(quán)，通過向債權(quán)人分派兩類強制可轉(zhuǎn)換債，徹底重構(gòu)了債務(wù)結(jié)構(gòu)。

其中，一類轉(zhuǎn)股價為6.80港元/股，債權(quán)人可在重組生效日起6個月內(nèi)轉(zhuǎn)股；

另一類轉(zhuǎn)股價為3.85港元/股，可在重組后18-30個月內(nèi)轉(zhuǎn)股。

為了確保公司治理的穩(wěn)定性，融創(chuàng)還創(chuàng)新性地引入了股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計劃。

根據(jù)該計劃，向主要股東提供部分附帶條件的受限股票，債權(quán)人每獲得100美元本金的新強制可轉(zhuǎn)換債券，其中約23美元將發(fā)行給主要股東或其指定方。

通過這一安排，孫宏斌得以繼續(xù)深度參與公司治理，為公司的長期發(fā)展提供穩(wěn)定支撐。

方案公布后，迅速獲得了債權(quán)人的高度認可。

在10月的債權(quán)人投票中，融創(chuàng)境外債重組計劃以98.5%的贊成票高票通過，充分彰顯了市場對融創(chuàng)方案的信心。

更關(guān)鍵的是，融創(chuàng)2023年1月就完成了160億元境內(nèi)債的展期，境內(nèi)債的二次重組也已于今年1月完成。

隨著此次境外債二次重組方案的生效，融創(chuàng)的境內(nèi)債與境外債均完成了二次重組，共削債近600億元人民幣。

融創(chuàng)也創(chuàng)造了一大行業(yè)紀錄——據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至目前已完成境內(nèi)或境外債務(wù)重組的房企有11家，融創(chuàng)是第一家完成境內(nèi)、境外債務(wù)全部重組的大型房企。

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碧桂園突圍，預(yù)計降債840億

與融創(chuàng)相比，碧桂園削債的力度更大。

11月6日早間，碧桂園發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組方案在11月5日的債權(quán)人會議上獲得高票通過。

根據(jù)公告，在兩個債務(wù)組別的投票中，均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過75%債權(quán)金額的贊成票。

其中，組別一（銀團貸款組別）有41名債權(quán)人參與，投票債權(quán)總額達41億美元，贊成票占83.71%；

組別二（美元債及其他債權(quán)）吸引了2382名債權(quán)人參與，債權(quán)總額約112.3億美元，贊成票占96.03%。

這意味著這家頭部民營房企的境外債務(wù)重組跨過關(guān)鍵關(guān)口，接下來12月4日的法院裁定聆訊，將成為最終重組落地前的重要一環(huán)。

根據(jù)公告，在境外重組方案所有選項足額認購的情況下，重組完成后碧桂園預(yù)計降債規(guī)模約117億美元，對應(yīng)約人民幣840億元有息債務(wù)。

重組完成后預(yù)計確認最高約700億元重組收益，將顯著增厚凈資產(chǎn)。

碧桂園此次重組還大幅降低了財務(wù)成本并拉長了債務(wù)期限。

新債務(wù)工具融資成本大幅降至1.0%-2.5%，最長債務(wù)期限延長至11.5年，每年可節(jié)省巨額利息支出，且未來5年內(nèi)無集中兌付壓力，為經(jīng)營恢復(fù)提供了寶貴的緩沖期。

碧桂園控股股東在此次重組中展現(xiàn)了極大誠意，帶頭將11.48億美元股東貸款的結(jié)余部分全額轉(zhuǎn)股。

2021年至今，控股股東已累計向該公司提供折合約106億港元的無息無抵押借款等現(xiàn)金支持。

與境外債務(wù)重組幾乎同步，碧桂園的境內(nèi)債務(wù)重組也已進入收官階段，其9只共計約136億元境內(nèi)債券中，已有8只獲得持有人會議表決通過，涉及本金金額合計約人民幣133.32億元。

隨著境內(nèi)外債務(wù)重組方案落地，碧桂園也將有望步入新的發(fā)展階段。

3

重組之后，經(jīng)營重回正軌

重組后的核心命題，是從“輸血”到“造血”的轉(zhuǎn)變，如何釋放資產(chǎn)的價值，將是該公司回歸正常經(jīng)營軌道的重要考驗。

債務(wù)重組的完成，讓兩家企業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值重新凸顯。

融創(chuàng)手握1.24億平方米土地儲備，其中七層位于核心一二線城市，上海、北京壹號院等高端項目成為“銷售利器”。

比如，上海壹號院「五開五罄」完美收官，今年前8個月累計銷售額超220億元，穩(wěn)居全國百億超級神盤。

今年上半年，融創(chuàng)在23個城市完成了約1.49萬套房屋交付，近3年多累計交付68.3萬套；2025年下半年，預(yù)計交付3.91萬套房屋，將基本完成保交付工作。

而碧桂園權(quán)益土地儲備則還有約1.04億平方米，在建物業(yè)和已建成待售物業(yè)的賬面價值合計超5359億元。

在“保交付”方面，碧桂園則憑借180萬套的累計交付量，成為保交付標(biāo)桿。其中，2022年交付近70萬套，2023年交付超60萬套，2024年交付38萬套，2025年前10個月再交付超13萬套。

同時，碧桂園通過積極處置各類資產(chǎn)，2022年以來累計回籠資金超650億元，近一年來通過出售多項股權(quán)投資籌集資金約63.74億元。

今年7月，碧桂園以2024年351億美元營收重返世界500強榜單，位居第460位。

對于行業(yè)而言，融創(chuàng)與碧桂園的債務(wù)重組突破，不僅是兩家企業(yè)的重生，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)新周期的起點。

黑暗過后，曙光已現(xiàn)。

隨著債務(wù)重組完成，兩家房企巨頭的經(jīng)營恢復(fù)之路正式開啟。

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