作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

網(wǎng)紅盤的故事還在續(xù)寫，但已經(jīng)被市場的成交洗刷得差不多了。

二手房集中爆發(fā)

過去，光明由于缺少新房的供應(yīng)，幾乎沒有二手市場的氛圍。

形成二手房商品房市場的路，走了近十年。

2015年之前，光明二手房市場可選的小區(qū)屈指可數(shù)。

光明第一個(gè)可售商品房是宏發(fā)雍景城，2003年誕生。

此后陸陸續(xù)續(xù)，可選的二手房小區(qū)中，以光明1號(hào)、新地中央、光明峰薈、宏發(fā)嘉域、深房傳麒山、天匯城為代表成為二手房高頻交易的小區(qū)。

2015年后光明新房出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，幾乎沒有新樓盤開發(fā)，基本只有舊項(xiàng)目的剩余房源加推。

直到2017年，光明最具代表性的小區(qū)龍光玖龍臺(tái)入市后，光明二手房市場才逐步顯現(xiàn)。

這一年，龍光玖龍臺(tái)一期北區(qū)獲批預(yù)售，推出1棟A/B/C座483套89—117平住宅，均價(jià)約4.5萬/㎡+0.45/㎡裝修費(fèi)，合計(jì)均價(jià)約4.95萬/㎡。

緊接著2018年龍光玖龍臺(tái)一期南區(qū)獲批預(yù)售，推出2/3棟A/B/C/D座1296套89-17平住宅，均價(jià)約4.6萬/㎡+0.45/㎡裝修費(fèi)，合計(jì)均約5.05萬/㎡；

2019年龍光玖龍臺(tái)二期獲批預(yù)售，推出7棟A/B/C/D座705套96—143平住宅，均價(jià)4.8萬/㎡+0.45/㎡裝修費(fèi)（需一次性），合計(jì)均價(jià)5.25萬/㎡。

在這期間，光明也陸續(xù)誕生了星河天地花園一至五期，勤城達(dá)一至四期，綠地都會(huì)公館，金融街一、二期，璽云著花園，中海寰宇時(shí)代花園，電建洺悅府，宏發(fā)萬悅山一、二期，金茂公園里，電建洺悅鵬著花園，龍光玖瑞府，深鐵瑞城，深業(yè)云筑一、二期，金地明峰府，中海觀園，花潤里，潤暉府，綠城桂語蘭庭，潤曦府，滿京華金碩華府，中海時(shí)光境，深房光明里，龍湖御湖境，特發(fā)學(xué)府朗園，潤雅園，中建觀玥名邸，深鐵瑞城等近50個(gè)新房項(xiàng)目。

如今光明整個(gè)區(qū)域，在頭部中介平臺(tái)二手房掛盤約1419套，其光明板塊掛盤1013套，占到了71.38%。

而光明板塊掛盤的小區(qū)，幾乎都集中在光明最核心的地段范圍——光明城、鳳凰城及光明大街。

從中介平臺(tái)掛售的小區(qū)分布可以看到，掛盤小區(qū)幾乎都集中在光明城、鳳凰城以及光明大街三個(gè)地段。

這三個(gè)地段輻射的范圍，也幾乎是以2018年以來的次新小區(qū)為主，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有32個(gè)掛盤小區(qū)是2018年以后的次新小區(qū)。

如星河天地華府，2021年入市，如今掛盤9套，2021年曾經(jīng)萬人搶的宏發(fā)萬悅山如今掛盤29套；

2020年備受關(guān)注的電建地產(chǎn)洺悅府掛盤20套；2023年9月入市的深房光明里掛盤5套。

所以，可以看到，光明二手房市場已經(jīng)集中爆發(fā)。

這些掛盤小區(qū)，尤其集中在次新小區(qū)層面。

在幾年前，市場的共識(shí)就是，光明這個(gè)區(qū)域的考驗(yàn)會(huì)在幾年之后。

新房的扎堆供應(yīng)過后便會(huì)迎來集中的二手房兌現(xiàn)，短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大量的次新小區(qū)。

如今看來，次新小區(qū)已經(jīng)成為光明二手房市場的主旋律。

刷新底價(jià)

二手房市場的交易氛圍也已經(jīng)形成了，可以看到，交易平臺(tái)上眾多掛盤的次新小區(qū)也都有了更多的成交記錄。

2020年以備案均價(jià)約5.1萬/平入市的佳兆業(yè)云峰匯，今年10月成交一套89.56平的三房，成交總價(jià)約325.9萬，折合單價(jià)約3.64萬/平。

2020年以均價(jià)5.89萬/平開盤的電建洺悅府，今年9月成交兩套房源。

一套108.96平低樓層4房，掛盤報(bào)價(jià)510萬，掛盤350天后以448.9萬成交，低于掛盤價(jià)61.1萬成交，折合單價(jià)約4.12萬/平；一套94.91平中樓層3房，掛盤報(bào)價(jià)468萬，掛盤100天后以443萬成交，低于掛盤價(jià)25萬成交。

2020年以均價(jià)約5.14萬/平入市的金地峰境瑞府一期，今年10月成交一套117.57平的4房，掛盤報(bào)價(jià)538萬，掛盤367天后以510萬成交，低于掛盤價(jià)28萬成交，折合單價(jià)約4.34萬/平。

2023年以均價(jià)約5.17萬/㎡入市的潤曜府，今年9月成交兩套約92.8平戶型。

一套掛盤報(bào)價(jià)349萬，掛盤136天后以327萬成交，低于掛盤價(jià)21萬成交，折合單價(jià)約3.52萬/平；一套掛盤報(bào)價(jià)344萬，掛盤174天后以331.8萬成交，低于掛盤價(jià)12.2萬成交，折合單價(jià)約3.57萬/平

2020年入市的中海寰宇時(shí)代花園，6.21萬/平的備案均價(jià)刷新當(dāng)年的天花板，今年9月成交兩套八十多平的戶型。

一套89.86平高樓層，掛盤報(bào)價(jià)430萬，掛盤148天后以419萬成交，低于掛盤價(jià)11萬成交，折合單價(jià)約4.67萬/平；一套84.8平中樓層，掛盤報(bào)價(jià)400萬，掛盤80天后以380萬成交，低于掛盤價(jià)20萬成交，折合單價(jià)約4.48萬/平。

2019年以備案均價(jià)約4.8萬/㎡入市的龍光玖龍臺(tái)二期，今年9月及10月分別成交一套110.83平米4房及121.68平米4房，成交總價(jià)分別為618萬及714萬，折合單價(jià)分別為5.58萬/平及6.13萬/平。

并且龍光玖龍臺(tái)為流量網(wǎng)紅小區(qū)的代表，價(jià)格已經(jīng)破了5萬/平。

龍光玖龍臺(tái)一期9月的成交記錄顯示，一套89.53平中樓層戶型，在掛盤251天后成交，相比458萬的掛盤價(jià)，440.8萬的實(shí)際成交價(jià)便宜了17.2萬，折合單價(jià)約4.92萬/平。

而破5萬/平的成交，并不是個(gè)案，龍光玖龍臺(tái)在另一個(gè)交易平臺(tái)顯示，9月也成交一套89.65平中樓層的3房，成交總價(jià)443.6萬，折合單價(jià)約4.95萬/平。

可以看到，近幾年光明入市的新房，鳳凰城板塊、光明城站板塊等核心地段輻射范圍內(nèi)的二手房，基本在4萬/平出頭了。

要企穩(wěn)底線，還需要時(shí)間，你們覺得多少錢才能真正企穩(wěn)？

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場