老牌豪宅的日子也不好過??！

今天，市區(qū)甌江路的時代·濱江（悅江錦園）4幢401室，建面約137.57㎡，起拍價約263萬元，起始單價約1.91萬元/㎡，共吸引了4人報名，431人設置提醒，14007次圍觀，

最終經(jīng)過19輪，成交總價約307萬元，成交單價2.23萬元/㎡，溢價率17%，熱度尚可。

還有鹿城南郊的保利·大國璟17幢2001室（備案名：璟之華庭），建面約119.33㎡，起拍價約99萬元，起拍單價約0.83萬元/㎡，吸引了21人報名最終經(jīng)過64輪，成交總價約187萬元，成交單價1.57萬元/㎡，溢價率89%，熱度很高，價格表現(xiàn)中規(guī)中距。

下面我們一起來看下，今天的拍賣市場情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01

時代·濱江（悅江錦園）

位于鹿城區(qū)五馬街道甌江路與十八家支路交匯處東側(cè)。東側(cè)為河流、公園以及甌越大橋，此處設置有隔音屏；西面為東江錦園，南面為聚鑫苑，周邊有成熟的居住氛圍，小型農(nóng)貿(mào)市場也在聚鑫苑，生活便利性不錯。

2012年也是溫州房產(chǎn)市場的風雨飄搖的一年，因為就在這宗地塊出讓之前足足10個月內(nèi)，沒有一宗宅地成交。

而且這宗地塊在2011年12月，這宗地塊已經(jīng)掛牌過，只不過流拍了，當時的流拍總價約11.05億元，流拍單價約1.98萬元/㎡。

二次上架，該地塊的起拍單價降至1.35萬元/㎡，下降幅度為32%，最終多輪競價的市場表現(xiàn)也是為該地塊及當時的溫州房產(chǎn)市場挽回了些許顏面。

小區(qū)共規(guī)劃有5幢高層住宅，呈7字型排布，開盤于2013年6月，共335套房源，全部是大平層產(chǎn)品，外立面采用石材立面，局部鋁板和仿石涂料。

一線江景樓幢（1、2幢），面積段約160-409㎡，毛坯折后均價約4.3萬元/㎡；非一線江景產(chǎn)品面積段約88-137㎡，毛坯折后均價約3.95萬元/㎡。

當時雖然房產(chǎn)市場經(jīng)受了前所未有的降價潮，但因市場上已經(jīng)少有一線江景豪宅產(chǎn)品亮相，同時和高峰期的鹿城廣場存在4萬+元/㎡的價差，使得該項目依舊備受購房者歡迎，開盤當天僅2個多小時就售罄。

后該小區(qū)交付于2015年底，認可度頗高。

本次拍賣的房源位于4幢401室，位于小區(qū)南側(cè)，東側(cè)為挨著河流、公園以及甌越大橋，雖然有一定的河景，但東側(cè)被甌越大橋及隔音屏遮擋，視野和心理影響不小。同時南面為18層高的5幢，采光，視野受遮擋較為嚴重。

房源已騰空，內(nèi)部附帶精致裝修，風格偏老，購置一定家具后可拎包入住。

2013年6月，4幢401室開盤備案價約為478萬元，開盤折扣以1000元/㎡計算，實際毛坯總價約465萬元，毛坯單價約3.38萬元/㎡。

今天的成交價相當于當年的開盤價的66折，算上裝修成本的話，虧損更多，表現(xiàn)不佳。

據(jù)溫都信息平臺，今年7月時代·濱江成交1套建面約89㎡非一線江景房源，成交總價約248萬元，成交單價約2.79萬元/㎡；

今年5月成交1套建面約165㎡一線江景房源，成交總價約696萬元，成交單價約4.22萬元/㎡；

今年3月成交1套建面約174㎡一線江景房源，成交總價約734萬元，成交單價約4.22萬元/㎡；

2024年12月，成交1套建面約137㎡非一線江景房源，成交總價約430萬元，成交單價約3.14萬元/㎡；

目前，時代·濱江137㎡房源掛牌較少，報價約490-520萬，報價單價約3.6-4.2萬元/㎡，根據(jù)樓層、裝修等因素價格略有不同。

這套房源所在的樓幢一般，對應的樓層偏低，帶有特殊性，江景幾乎忽略不計，河景加分不多，不過房源內(nèi)部帶有夠用但風格偏老的裝修，因此該房源價格難以高企，最終成交價比市場最低價還低了不少。

最后提一句，原房東為溫州某女鞋廠老板，該房源的辦證時間為2021年5月，恰好是溫州房產(chǎn)的上一個高峰期，這位房東買房踩在了高點，又買了抗跌能力弱一些的非江景房源，哎，也是時運不濟。

02

保利·大國璟（璟之華庭）

位于鹿城區(qū)南郊街道德政東路與牛山中路交匯處西側(cè)。北側(cè)為河流、公園；西面為城南小學六虹橋分校、臨時建筑、金溫鐵路以及S1線，南面為德政嘉園，周邊環(huán)境、配套加分不多，部分樓幢還會受到鐵路、S1線的噪音影響。

小區(qū)首次開盤于2020年4月2日，外立面采用石材干掛+干掛鋁板、局部涂料，整體采用了新中式風格，共有10幢小高層+5幢高層+3幢安置房，合計約2100套房源，其中高層（27-34F）建面約89-120㎡，小高層（11F）建面約107-143㎡，毛坯均價約2.4-2.6萬元/㎡，裝修單價2000、2500、3000元/㎡。

當時房產(chǎn)市場較為良好，該項目憑借優(yōu)秀的品質(zhì)，受到周邊購房者歡迎，銷售情況較為良好，后該小區(qū)交付于2022年底，認可度頗高。

本次拍賣的房源位于17幢2001室，屬于高層樓幢，位于小區(qū)東南側(cè)，東側(cè)為挨著德政東路，可能存在一定噪音及灰塵等影響。同時南面為17層高的16幢（安置），采光，視野基本不受遮擋，較為優(yōu)秀。

房源已騰空，內(nèi)部附帶房開裝修，基本夠用，購置一定家具后可拎包入住。

2020年11月，17幢2001室開盤備案價約為302萬元，開盤無折扣，裝標以2000元/㎡計算，實際含裝總價約325萬元，含裝單價約2.73萬元/㎡。

今天的成交價相當于當年的開盤價的58折，表現(xiàn)不佳。

據(jù)溫都信息平臺，今年10月大國璟成交1套建面約106㎡房源，成交總價約229萬元，成交單價約2.16萬元/㎡；

今年8月成交1套建面約100㎡房源，成交總價約137萬元，成交單價約1.37萬元/㎡；成交1套建面約116㎡房源，成交總價約138萬元，成交單價約1.19萬元/㎡；成交1套建面約105㎡房源，成交總價約237萬元，成交單價約2.26萬元/㎡；

今年6月成交1套建面約120㎡房源，成交總價約173萬元，成交單價約1.44萬元/㎡；

目前，大國璟119㎡房源掛牌單價約1.6-2萬元/㎡，根據(jù)樓層、裝修、是否靠近鐵路、S1線等因素，具體房源價格略有不同。

這套房源所在的樓幢一般，對應的樓層較高，加分不少，東側(cè)、南側(cè)都有不錯的城市風景視野，是加分項，不過房源內(nèi)部僅附帶夠用的房開裝修，因此該房源價格難以接近市場上限，最終成交價持平市場價，表現(xiàn)在法拍市場上算不錯的。

03

其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：

從上圖可以看出，

其中位于鹿城劃龍橋的鉑金灣4幢1503室房源（安置房），建面約164.54㎡，起拍總價為155萬，起拍單價為0.94萬元/㎡，最終成交總價約249萬元，成交單價為1.51萬元/㎡，溢價率61%；

位于甌海茶山的京都府4幢1108室房源，建面約156.3㎡，起拍總價為121萬，起拍單價為0.77萬元/㎡，最終有1人報名，但無人出價，流拍。

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