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觀察項(xiàng)目 | 深圳萬(wàn)象城VS深圳灣萬(wàn)象城

作者 | 福貴

后發(fā)者，能否顛覆長(zhǎng)達(dá)二十年的領(lǐng)先？

2024年，深圳萬(wàn)象城以128億元的銷售額繼續(xù)穩(wěn)坐深圳榜首，深圳灣萬(wàn)象城則以80億元銷售額排在深圳第三。

隨著深圳灣萬(wàn)象城二期盛大開業(yè)，穩(wěn)坐羅湖的“老牌貴族”深圳萬(wàn)象城，與崛起于南山的“新銳掌門”深圳灣萬(wàn)象城之間的對(duì)弈，變得前所未有的激烈。

前者憑借近二十年的深厚積淀，擁有難以撼動(dòng)的品牌忠誠(chéng)度與成熟商圈的強(qiáng)大向心力；后者則坐擁灣區(qū)最強(qiáng)的科創(chuàng)財(cái)富實(shí)力，展現(xiàn)出挑戰(zhàn)行業(yè)巔峰的可能。

深圳灣萬(wàn)象城能否超越深圳萬(wàn)象城？這個(gè)曾經(jīng)被視為“不可能”的問(wèn)題，如今已具備了現(xiàn)實(shí)的討論基礎(chǔ)。

而在這場(chǎng)同門之間的銷售額競(jìng)賽背后，實(shí)則是老錢與新錢之間的碰撞，也是商業(yè)目的地吸引力的較量。

當(dāng)國(guó)慶期間深圳灣萬(wàn)象城二期以近乎“現(xiàn)象級(jí)”的姿態(tài)亮相，我們不得不追問(wèn)：深圳的商業(yè)格局，是否即將迎來(lái)“改朝換代”的一刻？又將在幾年內(nèi)見分曉？

本文將從宏觀、微觀以及華潤(rùn)系商業(yè)發(fā)展等層面進(jìn)行解析。

01

南山今年GDP或破萬(wàn)億

約是羅湖的4倍

宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與居民收入，構(gòu)成了商業(yè)繁榮的根基。區(qū)域蓬勃的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠持續(xù)孕育和擴(kuò)大中高收入消費(fèi)群體，為高端商業(yè)提供最基礎(chǔ)的客源和購(gòu)買力。

南山區(qū)歷來(lái)是廣東經(jīng)濟(jì)第一區(qū)，據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年至2024年，南山區(qū)的GDP分別達(dá)到6502.22億元、7630.59億元、8035.88億元、8566.02億元、9500.97億元，整體呈上升態(tài)勢(shì)。

按南山區(qū)2024年的9500.97億元比較，僅差19億元就能追平全國(guó)第30位城市大連的GDP總量。

今年上半年南山區(qū)的GDP達(dá)4980.06億元，增速4.8%。一般而言，每座城市下半年的GDP都會(huì)比上半年要高，以此估算，南山區(qū)2025年的GDP將會(huì)突破萬(wàn)億元大關(guān)。

要知道，2024年全國(guó)僅有27座城市GDP超過(guò)1萬(wàn)億元。一個(gè)區(qū)頂一座大型城市，足見南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

再看羅湖區(qū)，2020年至2024年的GDP分別為2375.28億元、2571.67億元、2630.19億元、2808.19億元、2478.55億元。

今年上半年羅湖區(qū)的GDP為1263.40億元（約是南山區(qū)的四分之一），同比增長(zhǎng)4.2%。就數(shù)據(jù)來(lái)看，羅湖區(qū)整體經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)間波動(dòng)，相對(duì)穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，也影響到區(qū)域居民的收入水平。

2020年至2024年，南山區(qū)居民人均可支配收入分別為82522元、90378元、95710元、102576元、108015元；同期，羅湖區(qū)居民人均可支配收入分別為67635元、73911元、76352元、80799元、85016元。

兩區(qū)居民人均可支配收入相差約1.5萬(wàn)至2萬(wàn)元，收入預(yù)期不同，進(jìn)而會(huì)體現(xiàn)在消費(fèi)水平上。

2020年至2024年，南山區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為1240.49億元、1367億元、1373.99億元、1481.3億元、1587.15億元；今年上半年已達(dá)959.56億元?，同比增長(zhǎng)13.1%。整體呈上升趨勢(shì)。

同期，羅湖區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為1216.54億元、1302.15億元、1258.71億元、1391.75億元、1341.83億元；今年上半年已達(dá)624.83億元，同比增長(zhǎng)2.2%。

可以看到，2020年南山區(qū)與羅湖區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額相差不大，而到了2024年，兩區(qū)間的消費(fèi)已經(jīng)擴(kuò)大到超200億元，按今年上半年的社零總額與增長(zhǎng)幅度，2025年兩區(qū)間的消費(fèi)差距將進(jìn)一步擴(kuò)大。

若是結(jié)合2019年南山區(qū)的866.73億元，羅湖區(qū)的?1398.34億元，兩大區(qū)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額的變化更明顯。

而且在人口上，南山區(qū)常住人口達(dá)184.44萬(wàn)人，羅湖區(qū)為114.38萬(wàn)人，相差70.06萬(wàn)人，人口的差距，也會(huì)影響到長(zhǎng)遠(yuǎn)的消費(fèi)潛力。

兩區(qū)間消費(fèi)差異，還有一個(gè)佐證，那就是新開首店的數(shù)量。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年三季度，深圳開出222家首店，其中南山區(qū)開出132家，占比超60%，羅湖區(qū)僅10家左右。

綜合來(lái)看，南山區(qū)與羅湖區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡與能級(jí)差異顯著。羅湖區(qū)是深圳較早發(fā)展成熟的城區(qū)，在經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)上是傳統(tǒng)強(qiáng)區(qū)，但當(dāng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)基數(shù)達(dá)到一定值后，很難再出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。南山區(qū)，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)都在一路上升，且增長(zhǎng)幅度不小。

02

新錢VS老錢

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成不同的客群結(jié)構(gòu)

兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)差異，很大程度在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。

南山區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主，誕生了騰訊、華為、大疆、邁瑞等一批全球知名企業(yè)，加之科技園、深圳灣后?？偛炕亍⒘粝啥纯偛炕?、西麗科教城等區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)+科研的生態(tài)，能加速成果轉(zhuǎn)化。

后海

數(shù)據(jù)顯示，南山區(qū)擁有上市企業(yè)215家，每平方公里就有1.1家上市企業(yè)，密度居全國(guó)第一；全區(qū)每萬(wàn)人發(fā)明專利擁有量676.9件，約為全國(guó)水平的23倍。

新興產(chǎn)業(yè)聚集，不僅創(chuàng)造了持續(xù)的高價(jià)值經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也孕育出規(guī)模龐大的高收入科技精英、企業(yè)主，這些人消費(fèi)能力強(qiáng)、收入增長(zhǎng)預(yù)期強(qiáng)勁，且對(duì)新興品牌接受度高，為高端商業(yè)提供了深厚且不斷擴(kuò)增的客群基礎(chǔ)。

例如在科技園的深圳萬(wàn)象天地，早期定位是試圖走商業(yè)與藝術(shù)融合路線的，也做了不少相關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)，但當(dāng)時(shí)并沒(méi)有多少人買賬。后來(lái)萬(wàn)象天地轉(zhuǎn)變路線，向潮流化發(fā)展，如今已成為全國(guó)知名的商業(yè)體。

反觀羅湖區(qū)，其曾是中國(guó)改革開放的窗口，創(chuàng)下了多個(gè)“第一”：開設(shè)了深圳第一家證券交易所、落地了全國(guó)第一家外資銀行、拍出新中國(guó)土拍第一塊地、建造全國(guó)首個(gè)商品房小區(qū)、誕生全國(guó)第一家期貨交易所、開出內(nèi)地首家麥當(dāng)勞……

從羅湖區(qū)的發(fā)展軌跡來(lái)看，金融、商貿(mào)等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)服務(wù)業(yè)色彩濃厚，這些產(chǎn)業(yè)奠定了羅湖深厚的歷史底蘊(yùn)與初期繁榮，也沉淀了一批老錢。

圖源：攝圖網(wǎng)

但隨著城區(qū)發(fā)展，羅湖區(qū)僅78.8平方公里（面積不到南山區(qū)的一半）的土地面積瀕臨枯竭，傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式面臨瓶頸，加之深圳的發(fā)展重心逐漸外移，一路向西，羅湖的經(jīng)濟(jì)增速與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)空間相對(duì)受限。

盡管近年來(lái)羅湖不斷出臺(tái)政策，對(duì)區(qū)內(nèi)老舊區(qū)域進(jìn)行更新，并且積極布局人工智能、低空經(jīng)濟(jì)、生命健康等新興領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)，激活區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，但城區(qū)空間的物理局限性在客觀上仍然會(huì)制約其經(jīng)濟(jì)發(fā)展上限。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑的分化，意味著客群結(jié)構(gòu)的差異，這直接影響了兩區(qū)商業(yè)地產(chǎn)截然不同的基本面和未來(lái)潛力。

03

深圳萬(wàn)象城VS深圳灣萬(wàn)象城

后者有望超越嗎？

回到項(xiàng)目本身，深圳就兩座頂奢商業(yè)項(xiàng)目，也就是二選一的問(wèn)題，那些消費(fèi)人群選擇去哪一家，必然是受某種因素影響?？梢詫?duì)比來(lái)看。

深圳萬(wàn)象城是華潤(rùn)在深圳的開山之作，一期于2004年開業(yè)，二期于2009年開業(yè)，加上后續(xù)新開的三期，整個(gè)項(xiàng)目的總體量達(dá)到了約23萬(wàn)平方米，是一個(gè)超大型的商業(yè)綜合體。

深圳灣萬(wàn)象城一期于2018年12月開業(yè)。在2025年9月二期盛大啟幕后，項(xiàng)目的總體量也達(dá)到了約25萬(wàn)平方米，比深圳萬(wàn)象城略大。

在品牌上，深圳萬(wàn)象城具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在十多年前就已經(jīng)擁有較完善的奢侈品矩陣，在深圳灣萬(wàn)象城開業(yè)前，這些富裕人群購(gòu)買高端消費(fèi)品，都是去深圳萬(wàn)象城，因此深圳萬(wàn)象城積累了一批高端消費(fèi)者。

深圳灣萬(wàn)象城開業(yè)后，網(wǎng)絡(luò)上有不少人拿兩座項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，仍然有很多人會(huì)習(xí)慣性選擇深圳萬(wàn)象城，可見其影響力。

特別是近幾年，深圳萬(wàn)象城一直在升級(jí)調(diào)改。比如一期，深圳萬(wàn)象城多家奢侈品門店啟動(dòng)升級(jí)，LV、DIOR、Burberry、DOLCE&GABBANA、LOEWE等品牌陸續(xù)升級(jí)為雙層乃至三層旗艦店，形成一條奢侈品復(fù)式旗艦店長(zhǎng)廊。

二期，Hermes取代LV的位置，BVLGARI擴(kuò)店升級(jí)，星美樂(lè)煥新升級(jí)，LE LABO和BUTTERFUL&CREAMOROUS入駐，強(qiáng)化二期高端氛圍。擴(kuò)容的三期，引入新潮的戶外運(yùn)動(dòng)和潮奢品牌，更加年輕化。

經(jīng)過(guò)一系列升級(jí)，深圳萬(wàn)象城品牌店數(shù)量從260余家提升至400余家，品牌豐富度大大提升。

強(qiáng)大的品牌陣容和多年來(lái)積累的客群，深圳萬(wàn)象城的業(yè)績(jī)也持續(xù)多年，一直霸榜深圳首位。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年項(xiàng)目銷售額達(dá)128億元。

深圳灣萬(wàn)象城開業(yè)后，經(jīng)過(guò)幾年培育期，奢侈品矩陣要比深圳萬(wàn)象城稍高一籌，因?yàn)轫?xiàng)目集齊了6大指標(biāo)性奢侈品牌——LV、DIOR、CHANEL、Hermes、GUCCI、Prada。

其中深圳第一家CHANEL，深圳萬(wàn)象城爭(zhēng)取了很多年，最后率先在深圳灣萬(wàn)象城開業(yè)，而一直傳聞CHANEL會(huì)在深圳萬(wàn)象城開設(shè)第二家門店，目前還沒(méi)有新進(jìn)展。

深圳灣萬(wàn)象城二期開業(yè)后，新增MAMMUT、montbell、niko and...、M essential、龍璟、ANT烤肉料理等超120家首店，一、二期品牌數(shù)突破500家。

二期部分品牌

至于深圳灣萬(wàn)象城的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，2024年項(xiàng)目銷售額達(dá)到80億元。

如果對(duì)比深圳萬(wàn)象城和深圳灣萬(wàn)象城的體量、品牌矩陣等信息，差距并不大，都會(huì)有某些品牌能吸引消費(fèi)者前往。

它們間的差異，更多體現(xiàn)在體驗(yàn)生態(tài)上。

深圳萬(wàn)象城由RTKL建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，采用了非常經(jīng)典的“一字型”弧形動(dòng)線，導(dǎo)向性明確，同時(shí)通過(guò)巨大的中庭、下沉式廣場(chǎng)等元素營(yíng)造出通透的室內(nèi)空間。

這種經(jīng)典的設(shè)計(jì)模型，能最大化地展示店鋪，容納海量品牌，形成高效的品牌聚集效應(yīng)，這種形態(tài)至今依然非常有吸引力。

不過(guò)，相對(duì)于當(dāng)前消費(fèi)者對(duì)開放空間和自然元素的偏好，這種相對(duì)內(nèi)向型的建筑形態(tài)在體驗(yàn)的豐富性上可能面臨一些挑戰(zhàn)。

就如深圳萬(wàn)象城打造的三期，是在一二期高端商業(yè)氛圍下的補(bǔ)充。項(xiàng)目試圖通過(guò)三期更年輕化的品牌矩陣，吸引更多新生代客群，培育新的高端消費(fèi)群體。

深圳灣萬(wàn)象城在這一層面上有很大的優(yōu)勢(shì)。

由Lead8團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的深圳灣萬(wàn)象城，從誕生起就體現(xiàn)了更新的商業(yè)理念。它采用了“環(huán)形動(dòng)線” 和 “浮島”設(shè)計(jì)概念，空間體驗(yàn)更富變化和探索樂(lè)趣。

更顯著的特點(diǎn)是，它超越了傳統(tǒng)商業(yè)體的范疇，打造了一個(gè)“商業(yè)+文化”雙核驅(qū)動(dòng)的超級(jí)商圈。項(xiàng)目自身規(guī)劃了深圳灣美術(shù)館、沉浸式劇院、數(shù)字藝術(shù)中心、創(chuàng)意學(xué)習(xí)中心四大文化場(chǎng)館。

同時(shí)，它通過(guò)約兩公里長(zhǎng)的深圳灣大街立體慢行系統(tǒng)，將深圳灣人才公園、海濱景觀以及春筍、春繭等地標(biāo)建筑無(wú)縫鏈接，使購(gòu)物、觀展、漫步、欣賞自然風(fēng)光成為一種連貫的融合體驗(yàn)。

這種復(fù)合型體驗(yàn)，在全國(guó)都是少見的，也是深圳萬(wàn)象城無(wú)法提供的。比如去年的VOGUE時(shí)尚之力盛會(huì)，今年的愛(ài)馬仕匠心工坊全球巡展首展，都選擇在深圳灣。這些事件給出的信號(hào)就是深圳灣的場(chǎng)地條件更好，也更符合時(shí)尚潮流的需求。

且前文提過(guò)，相較羅湖區(qū)的底蘊(yùn)，南山區(qū)更年輕，人們更容易接受新潮的內(nèi)容，甚至羅湖區(qū)新成長(zhǎng)起來(lái)的富裕人群，也有被深圳灣萬(wàn)象城吸引的可能。

綜上所述，南山與羅湖的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能級(jí)與產(chǎn)業(yè)特質(zhì)，從根本上塑造了其區(qū)域內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)的天花板與成長(zhǎng)路徑。

南山區(qū)以其爆發(fā)性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、充滿活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)及廣闊的發(fā)展空間，為深圳灣萬(wàn)象城提供了超越傳統(tǒng)格局的巨大潛能；而羅湖區(qū)的深圳萬(wàn)象城則需要在相對(duì)穩(wěn)定的基本盤中，通過(guò)運(yùn)營(yíng)深化與價(jià)值重塑來(lái)鞏固其市場(chǎng)地位。

兩者未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，本質(zhì)上是區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)能與商業(yè)創(chuàng)新模式的雙重較量。

所以，綜合來(lái)看，深圳灣萬(wàn)象城超越深圳萬(wàn)象城是沒(méi)有多少壓力的，畢竟在華潤(rùn)系商業(yè)內(nèi)，深圳萬(wàn)象城的業(yè)績(jī)已經(jīng)在去年被杭州萬(wàn)象城超越。

而深圳灣萬(wàn)象城的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也一直很不錯(cuò)。公開數(shù)據(jù)顯示，深圳灣萬(wàn)象城開業(yè)首月（2018年12月18日-2019年1月17日），零售額坪效破2500元/㎡，位列華潤(rùn)置地萬(wàn)象城/萬(wàn)象匯首月坪效第一。這是在當(dāng)時(shí)項(xiàng)目大面積空置的情況下所取得的成績(jī)。

2023年深圳灣萬(wàn)象城銷售額達(dá)82億元，2024年達(dá)80億元，這是一期8萬(wàn)平方米空間達(dá)到的成績(jī)。

二期開業(yè)后，深圳灣萬(wàn)象城商業(yè)體量一躍達(dá)到25萬(wàn)平方米，保守估計(jì)，一、二期共同運(yùn)營(yíng)后，第一個(gè)完整年銷售額就有可能破百億。

再結(jié)合杭州萬(wàn)象城2022年破百億，2024年超越深圳萬(wàn)象城，或許三年左右，深圳灣萬(wàn)象城也能超越深圳萬(wàn)象城，成為深圳銷售額最高的商業(yè)項(xiàng)目。

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