作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

這幾年高價的新房，讓人大跌眼鏡了。

即使是限購區(qū)域的一些看海地段，也不一定能扛住市場的周期。

“偽豪宅”的擠出效應

這幾年，如果買了“豪宅概念”的房子，夜里大概已經(jīng)無數(shù)次懊惱，曾經(jīng)的自己是否過于沖動了。

因為在深圳買房，最容易讓人沖動的就是靠著豪宅概念出圈的貴宅。

這樣的住宅，在市場上往往被稱為“偽豪宅”，最大的特征就是溢價高。

當市場處于擠泡沫的周期，泡沫擠出效應也最多的。

比如位于寶安的曦城片區(qū)，就是退潮最典型受傷的區(qū)域。

2004年純別墅樓盤曦城拉開尖崗山豪宅的序幕，10年前又被《Robb Report》雜志將尖崗山列為“世界十大頂級豪宅區(qū)”之一，曾經(jīng)只做豪宅的泰禾豪擲57億拿下兩宗地塊，樓面價接近8萬/平，刷新深圳的樓面價。

后來在曦城、中海九號公館的帶領下，尖崗山片區(qū)價格在2021年一路沖到了15萬/平左右，甚至對標于深圳灣、香蜜湖等豪宅片區(qū)的價格。

如今卻成為“偽豪宅區(qū)”的代表，掛盤均價滑落至8.2萬/㎡。

曾經(jīng)的曦城也回到了10萬出頭一平，如新世界名鐫、中海九號公館一期以及招商曦城一期等。

而作為2020年入市的網(wǎng)紅樓盤尖崗山壹號，頂著尖崗山“輕奢豪宅”的頭銜，以均價接近9萬/㎡入市，總價區(qū)間約679萬—2075萬，時隔5年如今只剩一陣唏噓。

短短半年，尖崗山壹號的成交價又回落了接近1萬元/平，從今年4—5月的8萬+/平的成交單價，9-10月的成交單價則回落到了7萬+/平。

9月成交了一套約79.4平的戶型，掛盤報價620萬，成交周期2天，成交總價約603萬，折合單價約7.59萬/平，10月成交了一套單價新低的戶型，89.2平的三室兩廳，成交總價約630萬，折合單價只剩約7.06萬/平。

近9萬/平回到4萬+/平

如果說曾經(jīng)沖著尖崗山豪宅圈層去的業(yè)主沖動了，如今正經(jīng)歷同樣遭遇的還有南山赤灣板塊的項目。

深圳南山赤灣板塊雖然二手房市場不算活躍，相比寶安區(qū)的尖崗山片區(qū)待建設完善程度更深，但同樣也讓人唏噓不已。

最近，位于南山赤灣的新房開云府甩出了歷史新低，開盤均價約8.9萬/平，現(xiàn)在已經(jīng)不到5萬/平，掉了一半。

朋友圈最新的中秋促銷價為4.9萬/平起，僅6套，124平7樓、8樓44樓49樓總價約612萬-649萬。

而在兩個月前，開云府就已經(jīng)搞過一次特惠促銷，推出過5套價格折后單價約5.5萬/平的戶型。

要知道這是新房，開云府推出的413套住宅，如今還剩余204套（統(tǒng)計截至2025年10月31日，深圳房地產(chǎn)信息平臺），單價區(qū)間約7.65萬—17萬/平，總價區(qū)間約979萬—11516萬/平。其中124平戶型總價區(qū)間約797萬-1285萬。

這就意味著，近兩個月，開云府又便宜了不少。不僅更便宜了，還賣出了光明價，甚至連龍華價都已經(jīng)不是了。

而這是南山赤灣市場2020年以后入市最有代表性的項目。

短時間內(nèi)的明顯調(diào)整，要知道這是新房項目，且在售庫存超過200套，周邊也還有眾多新房庫存。

價格如此跳脫，周邊的新房該如何去化？

更重要的是，赤灣的天健灣時代府在吹風入市，雖然價格未揭曉，但作為戶型面積段主打113、114、115、139㎡4-5房的住宅，是赤灣市場轉(zhuǎn)折的關鍵項目。

市場都比較關注，那么該如何定價和銷售？

總不能跟著開云府這個前輩項目，以5萬+/平的價格入市吧？

項目拿地的樓面價都要約37609元/㎡。

但即使不以5萬+/平的姿態(tài)開盤，也已經(jīng)擺脫不了赤灣這個板塊的新房已經(jīng)“光明化”。

核心區(qū)域的分化，也已經(jīng)超出了市場的共識。

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作者觀點，不代表格隆匯立場