作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

這幾年高價(jià)的新房，讓人大跌眼鏡了。

即使是限購(gòu)區(qū)域的一些看海地段，也不一定能扛住市場(chǎng)的周期。

“偽豪宅”的擠出效應(yīng)

這幾年，如果買了“豪宅概念”的房子，夜里大概已經(jīng)無(wú)數(shù)次懊惱，曾經(jīng)的自己是否過(guò)于沖動(dòng)了。

因?yàn)樵谏钲谫I房，最容易讓人沖動(dòng)的就是靠著豪宅概念出圈的貴宅。

這樣的住宅，在市場(chǎng)上往往被稱為“偽豪宅”，最大的特征就是溢價(jià)高。

當(dāng)市場(chǎng)處于擠泡沫的周期，泡沫擠出效應(yīng)也最多的。

比如位于寶安的曦城片區(qū)，就是退潮最典型受傷的區(qū)域。

2004年純別墅樓盤曦城拉開尖崗山豪宅的序幕，10年前又被《Robb Report》雜志將尖崗山列為“世界十大頂級(jí)豪宅區(qū)”之一，曾經(jīng)只做豪宅的泰禾豪擲57億拿下兩宗地塊，樓面價(jià)接近8萬(wàn)/平，刷新深圳的樓面價(jià)。

后來(lái)在曦城、中海九號(hào)公館的帶領(lǐng)下，尖崗山片區(qū)價(jià)格在2021年一路沖到了15萬(wàn)/平左右，甚至對(duì)標(biāo)于深圳灣、香蜜湖等豪宅片區(qū)的價(jià)格。

如今卻成為“偽豪宅區(qū)”的代表，掛盤均價(jià)滑落至8.2萬(wàn)/㎡。

曾經(jīng)的曦城也回到了10萬(wàn)出頭一平，如新世界名鐫、中海九號(hào)公館一期以及招商曦城一期等。

而作為2020年入市的網(wǎng)紅樓盤尖崗山壹號(hào)，頂著尖崗山“輕奢豪宅”的頭銜，以均價(jià)接近9萬(wàn)/㎡入市，總價(jià)區(qū)間約679萬(wàn)—2075萬(wàn)，時(shí)隔5年如今只剩一陣唏噓。

短短半年，尖崗山壹號(hào)的成交價(jià)又回落了接近1萬(wàn)元/平，從今年4—5月的8萬(wàn)+/平的成交單價(jià)，9-10月的成交單價(jià)則回落到了7萬(wàn)+/平。

9月成交了一套約79.4平的戶型，掛盤報(bào)價(jià)620萬(wàn)，成交周期2天，成交總價(jià)約603萬(wàn)，折合單價(jià)約7.59萬(wàn)/平，10月成交了一套單價(jià)新低的戶型，89.2平的三室兩廳，成交總價(jià)約630萬(wàn)，折合單價(jià)只剩約7.06萬(wàn)/平。

近9萬(wàn)/平回到4萬(wàn)+/平

如果說(shuō)曾經(jīng)沖著尖崗山豪宅圈層去的業(yè)主沖動(dòng)了，如今正經(jīng)歷同樣遭遇的還有南山赤灣板塊的項(xiàng)目。

深圳南山赤灣板塊雖然二手房市場(chǎng)不算活躍，相比寶安區(qū)的尖崗山片區(qū)待建設(shè)完善程度更深，但同樣也讓人唏噓不已。

最近，位于南山赤灣的新房開云府甩出了歷史新低，開盤均價(jià)約8.9萬(wàn)/平，現(xiàn)在已經(jīng)不到5萬(wàn)/平，掉了一半。

朋友圈最新的中秋促銷價(jià)為4.9萬(wàn)/平起，僅6套，124平7樓、8樓44樓49樓總價(jià)約612萬(wàn)-649萬(wàn)。

而在兩個(gè)月前，開云府就已經(jīng)搞過(guò)一次特惠促銷，推出過(guò)5套價(jià)格折后單價(jià)約5.5萬(wàn)/平的戶型。

要知道這是新房，開云府推出的413套住宅，如今還剩余204套（統(tǒng)計(jì)截至2025年10月31日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)），單價(jià)區(qū)間約7.65萬(wàn)—17萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約979萬(wàn)—11516萬(wàn)/平。其中124平戶型總價(jià)區(qū)間約797萬(wàn)-1285萬(wàn)。

這就意味著，近兩個(gè)月，開云府又便宜了不少。不僅更便宜了，還賣出了光明價(jià)，甚至連龍華價(jià)都已經(jīng)不是了。

而這是南山赤灣市場(chǎng)2020年以后入市最有代表性的項(xiàng)目。

短時(shí)間內(nèi)的明顯調(diào)整，要知道這是新房項(xiàng)目，且在售庫(kù)存超過(guò)200套，周邊也還有眾多新房庫(kù)存。

價(jià)格如此跳脫，周邊的新房該如何去化？

更重要的是，赤灣的天健灣時(shí)代府在吹風(fēng)入市，雖然價(jià)格未揭曉，但作為戶型面積段主打113、114、115、139㎡4-5房的住宅，是赤灣市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵項(xiàng)目。

市場(chǎng)都比較關(guān)注，那么該如何定價(jià)和銷售？

總不能跟著開云府這個(gè)前輩項(xiàng)目，以5萬(wàn)+/平的價(jià)格入市吧？

項(xiàng)目拿地的樓面價(jià)都要約37609元/㎡。

但即使不以5萬(wàn)+/平的姿態(tài)開盤，也已經(jīng)擺脫不了赤灣這個(gè)板塊的新房已經(jīng)“光明化”。

核心區(qū)域的分化，也已經(jīng)超出了市場(chǎng)的共識(shí)。

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