“所見即所得”這五個字，像一把鈍刀，慢慢割開了中國商品房預售制度三十年的老繭。2025年10月，《推動房地產高質量發(fā)展》里倪虹的署名文章，把“現房銷售”第一次寫進了中央級文件，語氣平靜，卻像一聲悶雷，滾過每一條還在趕工的塔吊軌道。

一、預售的“原罪”：一條早該被戳破的利益鏈

1994年《城市房地產管理法》落地，預售制合法化。當時城市住房缺口大，財政缺錢，開發(fā)商缺本，銀行缺生意，三方一拍即合：

- 地方政府提前收土地出讓金，寅吃卯糧，基建一路高歌；

- 開發(fā)商用購房人的首付加按揭，玩“五個鍋蓋十口鍋”，杠桿拉到天上；

- 銀行左手給開發(fā)貸，右手放按揭，一筆項目吃兩道息。

購房人看似得了“上車”機會，實則成了整個鏈條最末端的“無限責任承包商”：錢先交，房后建，質量、工期、配套全盲盒。2018年起，資管新規(guī)卡死“影子通道”，2021年融資“三道紅線”勒住脖子，高周轉游戲熄火，爛尾潮爆發(fā)——鄭州最高時停工面積占存量30%，西安出現“住戶強制停貸”風波。

直到這時，社會才看清：預售制最大的風險，是把企業(yè)杠桿偷偷轉嫁給家庭資產負債表。

二、現房銷售：不是“新政”，是“遲到的補課”

其實現房銷售早在2005年就小范圍試點：南京、杭州、蘇州把“現房”寫進土拍條款，溢價率到頂就改現售。但市場紅火時，沒人愿意真刀真槍——地方政府怕地價降，開發(fā)商怕周轉慢，銀行怕按揭少。

真正讓現房銷售從“可選項”變成“必答題”的，是2020年海南的全省一刀切。海南去地產化最激進：2020年3月新政要求新出讓地全部現售，三年下來現房占比從20%提到39%，代價是土地出讓收入銳減、GDP增速墊底。海南用“自殘式”試驗證明：現房銷售能活，但得先過三道鬼門關——

1. 資金關：回款周期從1年拉長到2.5年，中小房企現金短債比瞬間跌破0.8，行業(yè)TOP50平均才1.2；

2. 土地關：現售之下開發(fā)商舉牌明顯謹慎，2024年海南宅地成交溢價率不足2%，政府性基金收入比2019年峰值縮水45%；

3. 供給關：現售項目施工節(jié)奏慢、成本高，?？谥鞒?023—2025年連續(xù)出現“豪宅線”斷檔，存量現房被“搶購式”清空。

三、2025新信號：中央為何此時“摁開關”

倪虹文章里有一句看似技術性的表述——“繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管”。這句話把改革路徑說得很明白：

- 第一步，現房銷售“由點擴面”，核心城市、核心地塊先行，給市場留緩沖；

- 第二步，對繼續(xù)預售的項目，監(jiān)管賬戶“穿透式”管理，工程款只能付給持牌總包和材料商，杜絕“挪去拿地”的老路；

- 第三步，土地、金融、稅收同步降成本：降低起拍價、下調開發(fā)貸利率、試點現房銷售契稅補貼，把“丟給政府的土地紅利”換一種方式還一點給開發(fā)端。

一句話，先讓現房“算得過賬”，再讓預售“無路可退”。

四、后續(xù)劇本：三條暗線，兩個時間表

1. 城市分化線：

– 高庫存、弱地市的三四線城市，將最快“全面現售”，用現房去庫存、穩(wěn)地價；

– 一線及強二線，采用“雙軌制”——熱點地塊現售，郊區(qū)仍允許預售，防止供給驟減推高房價。

2. 企業(yè)出清線：

– 2026—2027年，中小房企將集中倒下，央企、地方國企和少數優(yōu)質民企通過并購接管項目，行業(yè)TOP30市占率有望從目前的55%提升到75%以上。

3. 金融重組線：

– 銀行開發(fā)貸利率有望下調50—100個基點，央行已窗口指導國有大行設立“現房開發(fā)專項額度”，額度與綠色建筑、裝配式比例掛鉤；

– 地方政府籌建“現房租售基金”，低價收購存量現房轉長租，既消化庫存，也補充保障房房源。

兩個時間表（綜合各地試點文件與機構測算）：

- 2028年，全國現房銷售面積占比將首次突破40%，形成“現房為主、預售為輔”的常態(tài)；

- 2030年，如果房產稅替代土地財政初步落地，現房銷售有望寫入《房地產法》修訂稿，預售制正式退居“補充方式”。

五、尾聲：一套房子，一次資產負債表再平衡

現房銷售表面是交易方式的改變，實質是財富分配天平的一次校正：把“先交錢后交貨”的信用風險，從普通家庭重新挪回企業(yè)和金融機構。過去三十年，中國用預售制快速完成了城市化和基礎設施原始積累；未來十年，將用現房銷售把“住得好”還給普通人。

當“所見即所得”成為默認選項，房子終將褪去金融魅影，回到消費品的本來位置。對政府，是土地財政退場的前奏；對開發(fā)商，是制造業(yè)邏輯的回歸；對買房人，是遲到的公平。

歷史不會高聲宣布轉折點，它只會在一份輔導讀本里，悄悄把舊章翻頁。

——完——

參考：

中泰證券《如何看現房銷售制度對行業(yè)的影響及房企的應對》2025-07-22
東方證券《穩(wěn)步推行現房銷售，推動行業(yè)長期穩(wěn)定》2023-02-19
《探索與爭鳴》《商品房預售制：保留抑或變革》2023-05
中泰證券研究《現房銷售政策的歷史沿革》2025-07-22
微信公眾號《全國范圍內推廣現房銷售制度，你怎么看？》2025-05-08
臨汾市房地產行業(yè)協會《有力有序推行現房銷售》2025-06-04
深房指南針《現房銷售要來了嗎丨深圳樓市觀察》2025-05-16
東方證券《當前并不是全方位推行現房銷售并不是最佳時點》2023-02
上海長寧區(qū)人民政府《有力有序推行現房銷售》2025-05-22
中國經濟網《有力有序推行現房銷售》2025-05-21
中國經濟新聞網《有力有序推行現房銷售》2024-09-29
新浪財經《可喜可賀！全國現房銷售，終于又有了新進展！》2023-02-25