番禺，又有新盤了！當(dāng)然，這新盤不是越秀剛拿下的大石地塊和綠城的黃沙島地塊，它來自新房斷供約10年的沙灣板塊，名叫嘉業(yè)·沙灣壹號(hào)。

說起番禺沙灣板塊，大家第一印象就是沙灣古鎮(zhèn)、遠(yuǎn)、近順德、沒地鐵......特別是沒地鐵這點(diǎn)，導(dǎo)致沙灣板塊常年被外界詬病。說了N年要建的地鐵17號(hào)線，最早規(guī)劃能追溯到2003年，當(dāng)時(shí)它以“紫坭輕軌”的名義出現(xiàn)，直到2015年才更名為地鐵17號(hào)線。根據(jù)最新規(guī)劃，地鐵17號(hào)線為南北向高速地鐵，起于增城，途經(jīng)黃埔、番禺，最終延伸至佛山順德。但地鐵17號(hào)線目前仍處于規(guī)劃階段，其走向和站點(diǎn)設(shè)置尚未最終確定，可以說連怎么建都不知道，更別說什么時(shí)候能通車了。所以目前沙灣板塊市民出行高度依賴自駕以及公交車。商業(yè)方面，沙灣比較大的商業(yè)綜合體就是荔園廣場(chǎng)，基本滿足居民日常消費(fèi)；而古色古香的沙灣古鎮(zhèn)景點(diǎn)，在節(jié)假日能吸引較多游客。沙灣板塊的學(xué)校倒是還不錯(cuò)，比如沙灣中心小學(xué)是省一級(jí)學(xué)校；百年老校象賢中學(xué)，公開數(shù)據(jù)顯示該校高優(yōu)上線率從2015年的18%提升至2023年的38%，大批學(xué)生考入中大、華工等。

總體而言，沙灣板塊有著較深的文化底蘊(yùn)，商業(yè)化程度不高，人少舒適，對(duì)于追求居住環(huán)境的人來說，是比較宜居的。

這也注定了板塊樓市客群面很窄，不會(huì)像萬博、番禺廣場(chǎng)甚至市橋板塊那樣吸引通勤廣州市區(qū)上班的購房者，只能消耗本地置換客。

因?yàn)榘鍓K本身受關(guān)注度不高，所以嘉業(yè)·沙灣壹號(hào)的出現(xiàn)，在廣州沒濺起多大水花。

項(xiàng)目位于沙灣路，番禺體校旁，金沙麗水小區(qū)對(duì)面。樂居君實(shí)地看完項(xiàng)目后，感到有點(diǎn)意外。一是項(xiàng)目質(zhì)感還不錯(cuò)，二是它在本地的熱度還挺高的。雖然項(xiàng)目還未正式開盤，但從現(xiàn)有公區(qū)看來，樂居君認(rèn)為它比一般剛需盤要高級(jí)一點(diǎn)。

全盤一共有3棟建筑，分12條梯腿。
其中1、2棟呈圍合式布局，3棟直接面向市良路，樓距最高有60米。每條梯腿只有8層合計(jì)242戶，容積率僅1.8，這種小區(qū)布局在目前現(xiàn)有新盤中很少見。

由于項(xiàng)目層數(shù)少，即使1、2棟呈圍合式布局，低樓層采光也不受影響，比如樂居君站在3樓樣板間，光線也很充足。

樂居君踩盤當(dāng)日是工作日，現(xiàn)場(chǎng)人氣不錯(cuò)，有銷售日凍資能達(dá)到6-10組，客戶大多是40歲左右的中年本地人，當(dāng)中不乏周邊樓梯樓業(yè)主。

來看看具體戶型。項(xiàng)目主推建面約75-142㎡三至四房，吹風(fēng)價(jià)2萬出頭，也就是說入手總價(jià)門檻在150萬元左右。（具體以開發(fā)商開盤為準(zhǔn)）現(xiàn)在開放的樣板間只有3個(gè)，分別是建面約141㎡四房、建面約103㎡四房、建面約96㎡三房，使用率超100%，比較有特色的是它的客廳、房間都把飄臺(tái)打掉。建面約141㎡四房，豎廳、雙套間設(shè)計(jì)，戶型方正。從戶型圖可以看到它“偷”了挺多陽臺(tái)面積。

樣板間客廳打掉了一個(gè)房間，如果不打墻，目測(cè)客廳開間也超過4米。

主臥空間十分闊綽，特別是打掉飄窗后，床邊過道走動(dòng)的位置都變寬了，這比帶大飄窗占位置的臥室實(shí)用多了。

建面約103㎡三房，開發(fā)商將客廳陽臺(tái)封窗交付，留下靈動(dòng)空間對(duì)出部分陽臺(tái)晾曬，這點(diǎn)樂居君個(gè)人不太喜歡。

建面約96㎡三房，適合預(yù)算充足的三口之家，開廳空間約3.5米。

值得一提的是，項(xiàng)目每棟樓頂層都會(huì)融入沙灣古鎮(zhèn)元素，頗具地域特色。另外，項(xiàng)目車位比是1：1.4，物業(yè)費(fèi)3.36元/㎡/月。

也許有朋友會(huì)好奇，近幾年都沒聽說沙灣板塊有賣地，為什么會(huì)突然冒出個(gè)全新盤？銷售透露，項(xiàng)目地塊原本被沙灣房地產(chǎn)開發(fā)公司（下簡稱沙灣房地產(chǎn)）在2003年收儲(chǔ)。2022年，項(xiàng)目被命名為“金寺圍二期”，并在當(dāng)年9月進(jìn)行了動(dòng)工儀式，由沙灣房地產(chǎn)和廣州嘉業(yè)投資集團(tuán)有限公司（下簡稱嘉業(yè)投資）共同開發(fā)，預(yù)計(jì)2023年發(fā)售。后來不知道什么原因，項(xiàng)目一直拖著沒動(dòng)工，最后由嘉業(yè)集團(tuán)單獨(dú)開發(fā)，目前兩棟樓接近封頂，計(jì)劃在11月中旬開盤。公開資料顯示，嘉業(yè)投資成立于2000年，開發(fā)建設(shè)了均益大廈、麗影華庭、麗影廣場(chǎng)、會(huì)展時(shí)代、流花君庭、信步閑庭、云裳麗影等項(xiàng)目。樂居君在陽光家緣網(wǎng)上未搜索出嘉業(yè)·沙灣壹號(hào)相關(guān)信息，估計(jì)項(xiàng)目還未取得預(yù)售證，這也可能是它還未開盤的原因之一。最后，我們來總結(jié)一下項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)方面，樂居君認(rèn)為項(xiàng)目在剛需盤中質(zhì)感算不錯(cuò)，戶型跨度大，不同客群都有選擇，據(jù)說交標(biāo)也不錯(cuò)。如果單價(jià)2萬元出頭，周邊老舊樓梯房業(yè)主可以將它作為選擇之一，畢竟該板塊不少二手房掛牌單價(jià)都2字頭了。

圖源貝殼找房它最大問題還是地段，這里不通地鐵，距離番禺中心遠(yuǎn)，不適合通勤廣州市區(qū)上班人群。而且學(xué)鐵商都不突出，意味著未來升值空間有限，如果你置換頻率較快，這里也不適合你。項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月中旬開盤，大家覺得它會(huì)賣多少錢呢？