在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的當(dāng)下，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)公司便成為了資本市場上的 “香餑餑”。

就在近日，港交所一則公告將弘陽服務(wù)推向了輿論風(fēng)口，不僅被承押人強(qiáng)制執(zhí)行抵押權(quán)益，還委任了接管人！

01

弘陽服務(wù)掌控權(quán)基本易主

這則公告的核心意思就是：弘陽服務(wù)的控股股東弘陽服務(wù)（控股）集團(tuán)，此前將手中3.02億股公司普通股質(zhì)押給了Serica Agency Limited，也就是債主，而這些股份占弘陽服務(wù)總股本的72.77%，從這個(gè)占比來看，意味著控股股東幾乎是押上了手中所有的弘陽服務(wù)股權(quán)。

而如今，觸發(fā)質(zhì)押協(xié)議中約定條款的條件已經(jīng)達(dá)成，Serica Agency Limited作為債主，便按此前協(xié)議強(qiáng)制行使了抵押權(quán)益，直接接管了這部分股權(quán)。

同時(shí)在10月21日，Serica Agency Limited還委任了兩位新的接管人來全權(quán)負(fù)責(zé)處置這批股份，包括要不要賣掉、賣給誰之類的。

也就是說，控股股東對弘陽服務(wù)的控制權(quán)，至此已基本易主。

02

從地產(chǎn)業(yè)績下滑到物業(yè)股權(quán)易主

在房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)公司因?yàn)槭治辗€(wěn)定的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金流，都屬于地產(chǎn)體系內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至被稱為“搖錢樹”，因此通常不會被輕易處置。

而此次弘陽服務(wù)股權(quán)遭強(qiáng)制接管，本質(zhì)上還是地產(chǎn)開發(fā)母公司的債務(wù)傳導(dǎo)所致。

從弘陽地產(chǎn)這兩年的業(yè)績層面來看，近三年業(yè)績可以說是呈斷崖式下滑。

2023年總營收197.95億元，2024年直接降至113.06億元，同比降幅42.9%；2025年上半年?duì)I收僅27.12億元，同比再降54.8%，營收規(guī)模持續(xù)下滑直接導(dǎo)致了公司現(xiàn)金流的斷裂。

與此同時(shí)，在疊加融資利息、人員成本等剛性支出讓虧損也在不斷加劇，2023年歸母凈利潤虧損72.15億元，2024年虧損50.22億元，2025年上半年虧損18.84億元。

且凈利潤率從2023年的-39.10%擴(kuò)大至2025年上半年的-85.56%，盈利能力的喪失必然也進(jìn)一步削弱了債務(wù)償還能力，直接引爆了債務(wù)危機(jī)。

可以看到公告中，2024年8月19日，弘陽旗下另一家子公司弘昇有限公司因無力償債啟動債務(wù)重組，此時(shí)現(xiàn)金流已極度緊張的控股股東，便只能將手中唯一的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)弘陽服務(wù)72.77%股權(quán)質(zhì)押，以此作為重組的籌碼。

到了2025年初，弘陽地產(chǎn)母公司的整體債務(wù)重組談判破裂，因債主對債務(wù)減免方案、還款等條款無法達(dá)成一致，無力還債的弘陽，按照此前的質(zhì)押協(xié)議，最終質(zhì)押的弘陽服務(wù)股權(quán)就被債主Serica強(qiáng)制接管，用于彌補(bǔ)損失，也就導(dǎo)致了此次股權(quán)變動的爆發(fā)。

此次弘陽服務(wù)股權(quán)事件，也說明了兩點(diǎn)現(xiàn)狀：

其一，即便地產(chǎn)行業(yè)整體下行，物業(yè)公司的市場價(jià)值仍被認(rèn)可。

其二，也側(cè)面暴露了弘陽地產(chǎn)母公司的資金壓力，要不是母公司現(xiàn)金流極度緊張，也絕不會把這么核心的物業(yè)資產(chǎn)押出去，且一下子押72.77% 。

03

房企加速推動物業(yè)獨(dú)立上市

弘陽服務(wù)的股權(quán)易主并非個(gè)例，而是地產(chǎn)行業(yè)下行期，房企在債務(wù)壓力下，被迫處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“以資抵債”的典型縮影。

據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，在此之前已經(jīng)有金科服務(wù)、恒大物業(yè)、佳源服務(wù)、寶龍商業(yè)這4家上市物業(yè)公司，因?yàn)槟腹厩妨隋X，導(dǎo)致自家物業(yè)共計(jì)的股票被質(zhì)押、甚至被接管。

而與之形成鮮明對比的是，將物業(yè)公司從集團(tuán)體系中單獨(dú)剝離并推動獨(dú)立上市的物業(yè)公司，走出了截然不同的發(fā)展路徑。

這背后的邏輯是在于資本市場的估值差異，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)因行業(yè)下行，普遍不受資本青睞，市盈率長期處于低位，而物業(yè)公司憑借穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金流以及盈利能力，更受資本市場認(rèn)可，從而也能獲得更高的市盈率估值。

相信接下來會讓更多房企加速推進(jìn)物業(yè)獨(dú)立，打造一條具備持續(xù)造血功能的“第二增長曲線”。