時(shí)隔2周，綠城綠汀芳菲迎來了二批次開盤。

沒有太大懸念，二批次推售的2棟樓依然實(shí)現(xiàn)開盤售罄，攬金2.2億元！

至此，共計(jì)規(guī)劃10棟樓的綠城綠汀芳菲，從售樓部開放至今不到1個(gè)月時(shí)間，整盤已經(jīng)售罄4棟！

團(tuán)結(jié)片區(qū)的另一個(gè)項(xiàng)目，保利未央璞悅今年前9個(gè)月銷售額15.1億元，位列西安全市商品住宅單盤銷售額TOP10。

而售樓部剛剛開放的新項(xiàng)目保億潤(rùn)園，一亮相就引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。（相關(guān)閱讀：《142%得房率刷新城北認(rèn)知！保億王炸登場(chǎng)，卷翻全城》）

在目前的西安樓市環(huán)境之下，作為今年西安樓市新晉熱點(diǎn)板塊，團(tuán)結(jié)片區(qū)無疑走出了獨(dú)立行情。

那么，在這種獨(dú)立行情的背后，有著哪些深層次的原因？

01

配套均好性

西安各大板塊之中，在配套方面一般會(huì)有明顯的優(yōu)勢(shì)，也有一定的短板。

例如：熱炒的高新CID、港務(wù)奧體板塊，教育、公園、地鐵是優(yōu)勢(shì)，但截止目前大型商業(yè)空白則是短板；曲江大明宮，公園、地鐵、商業(yè)是優(yōu)勢(shì)，但教育是短板；絲路軟件城，大型商業(yè)也是空白。

而團(tuán)結(jié)片區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的配套，教育、商業(yè)、地鐵、公園等實(shí)現(xiàn)了均好性，并且均為已經(jīng)兌現(xiàn)的。

教育配套：高新一中教育聯(lián)合體成員西安團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，36班小學(xué)+18班初中，2024年9月已經(jīng)投用。另外，愛知中學(xué)未央校區(qū)已經(jīng)開工，小學(xué)+初中，預(yù)計(jì)明年9月投用。同時(shí)，片區(qū)內(nèi)還有陜西省示范高中西安高級(jí)中學(xué)、西航一中“名校+”聯(lián)合體成員西安市第十七中學(xué)。

地鐵配套：地鐵4號(hào)線、地鐵10號(hào)線已經(jīng)通車，其中地鐵4號(hào)線是目前整個(gè)西安唯一一條連接著西安北站、西安站兩大鐵路樞紐的線路，也是西安南北向一條重要的軌道交通；地鐵10號(hào)線則是北跨重要的線路，與8號(hào)線、14號(hào)線等線路可以換乘。

商業(yè)配套：2024年底開業(yè)的龍湖未央天街，商業(yè)體量15.8萬平方米，是西北地區(qū)最大的輕資產(chǎn)天街，引進(jìn)了300多家優(yōu)質(zhì)品牌，其中包括西北首店4家、陜西首店11家、城北首店15家、特色&全新形象店5家、旗艦店4家。

公園配套：全長(zhǎng)約8公里、寬約100米的紅旗鐵路公園，今年年初已經(jīng)正式開園，團(tuán)結(jié)片區(qū)則是紅旗鐵路公園的“北大門”，這座公園的建成既提升了區(qū)域環(huán)境、配套，也滿足了數(shù)萬市民的休閑活動(dòng)。

教育配套：三甲醫(yī)院西安市中醫(yī)醫(yī)院、二甲醫(yī)院通用環(huán)球西安西航醫(yī)院，均位于或者緊鄰團(tuán)結(jié)片區(qū)。

團(tuán)結(jié)片區(qū)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)配套層面的均好性，與這個(gè)片區(qū)屬于城市更新片區(qū)，整個(gè)區(qū)域本身常住人口就比較多有關(guān)。

畢竟，只有足夠多的常住人口，才能支撐起區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)等配套的運(yùn)營(yíng)！特別是在購房者買房越來越關(guān)注確定性的當(dāng)下，團(tuán)結(jié)片區(qū)已經(jīng)兌現(xiàn)的配套無疑讓購房者更加放心。你會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)配套沒有短板的區(qū)域！

02

新房供應(yīng)量

這兩年，影響西安各大區(qū)域新房市場(chǎng)有一個(gè)重要因素，那就是供應(yīng)量。

一定時(shí)期之內(nèi)市場(chǎng)的需求是變化不大的，此時(shí)當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)量過大之時(shí)，必然產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)，從而出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)；供應(yīng)量節(jié)奏保持控制在適度的范圍之內(nèi)，市場(chǎng)則比較穩(wěn)定。

這兩種情況的例子，大家可以拿出西安一些區(qū)域?qū)μ?hào)入座。

當(dāng)我們把目光聚焦到團(tuán)結(jié)片區(qū)，這兩年新房供應(yīng)其實(shí)非常的少。

龍湖天奕、科為瑞府售罄之后整個(gè)片區(qū)就出現(xiàn)了斷貨，直至2024年保利未央璞悅的入市，這個(gè)片區(qū)才又有了新房的供應(yīng)。

今年，這個(gè)片區(qū)則在9月底迎來綠城綠汀芳菲的入市，以及剛剛拿證的保億潤(rùn)園。

即使在加上北辰大道旁的中建璟瑞、未央城建綠城桂語未央，這意味著整個(gè)鳳城五路以北、北辰大道以西、北三環(huán)以南、貞觀路以東這個(gè)總面積13.07平方公里的片區(qū)，這幾年也只有5個(gè)新盤。

這幾年新房供應(yīng)量較少，是團(tuán)結(jié)片區(qū)目前能夠走出獨(dú)立行情的重要原因之一。而過去幾年供應(yīng)量比較大的區(qū)域，市場(chǎng)同時(shí)面臨新房、二手房的雙重壓力。

03

項(xiàng)目自身產(chǎn)品力的加持

當(dāng)然，團(tuán)結(jié)片區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目之所以能夠熱銷，也與項(xiàng)目自身有關(guān)。

保利未央璞悅，作為一個(gè)176畝的超級(jí)大盤，打造出約6000平方米的宋韻實(shí)景示范區(qū)，以江南風(fēng)情引領(lǐng)歸家之旅，讓購房者、地產(chǎn)業(yè)內(nèi)均眼前一亮。

綠城綠汀芳菲，弧形恢弘門庭、兼顧全齡生活所需首創(chuàng)知己會(huì)所、約89㎡起步的四代住宅讓更多空間“進(jìn)入”室內(nèi)，首置、首改的面積段做出了改善的品質(zhì)。

即將首開的保億潤(rùn)園，超大中央景觀園林、3000平方米的下沉庭院會(huì)所、曲線的立面、超大的贈(zèng)送帶來的142%得房率，堪稱高端盤級(jí)別的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

接下來，就等招商林嶼縵島、龍翔未央和鳴了。

當(dāng)然，對(duì)于團(tuán)結(jié)片區(qū)來講，接下來的考驗(yàn)在于：這種獨(dú)立的市場(chǎng)行情能否保持？

畢竟綠城綠汀芳菲的熱銷，與這個(gè)項(xiàng)目是團(tuán)結(jié)片區(qū)首個(gè)全新產(chǎn)品的項(xiàng)目有關(guān)。一般來講，一個(gè)區(qū)域內(nèi)第一個(gè)新產(chǎn)品的項(xiàng)目都會(huì)熱銷，而后續(xù)的項(xiàng)目面臨的考驗(yàn)相對(duì)來講就更大一些了。

在這一點(diǎn)上，灃東高新融合區(qū)就是很好的例子。

保利云谷和著一期當(dāng)時(shí)持續(xù)熱銷，但到了項(xiàng)目二期，以及后續(xù)區(qū)域內(nèi)新入市的項(xiàng)目，熱度很明顯降溫，并且價(jià)格也出現(xiàn)了一定的回調(diào)。

而團(tuán)結(jié)片區(qū)，今年已經(jīng)成交了5宗開發(fā)用地，共計(jì)304畝，計(jì)容建面49.67萬平方米，可以供應(yīng)4000套左右商品住宅房源，再加上保利未央璞悅，這個(gè)片區(qū)已摘地潛在供應(yīng)的房源量更大。

就在今年9月份，團(tuán)結(jié)片區(qū)有1宗57.291畝住宅、商服地塊已經(jīng)流拍，并且愛知中學(xué)未央校區(qū)旁一宗85.36畝、容積率2.5的地塊也迎來了規(guī)劃公示，這2宗地都是接下來半年的潛在新增供地。

此時(shí)，就回到了本文第二部分講的，團(tuán)結(jié)片區(qū)短期內(nèi)要控制供地量了，首先要確保已摘地的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)去化。