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觀察項(xiàng)目 | 廣州太古倉(cāng)碼頭

作者 | 大順

下午五點(diǎn)多的太古倉(cāng)，珠江畔的微風(fēng)正拂過紅磚倉(cāng)庫(kù)的斑駁墻面，有人在紅磚倉(cāng)庫(kù)前打卡工業(yè)風(fēng)大片，有人捧著檸檬茶坐在木長(zhǎng)椅上看貨輪穿梭。

沿江的啤酒屋與餐吧已提前支起露天座位，處處透著日落經(jīng)濟(jì)的松弛感。

這個(gè)以珠江畔工業(yè)遺產(chǎn)活化為核心的商業(yè)體，用“江景+歷史+體驗(yàn)”的組合拳，將日落氛圍與多元業(yè)態(tài)深度綁定。

夜幕降臨后，Livehouse接檔上演搖滾民謠，碼頭停泊的游艇為品質(zhì)客群提供別致江上體驗(yàn)，工業(yè)風(fēng)建筑與潮流業(yè)態(tài)碰撞出獨(dú)樹一幟的濱水商業(yè)路徑。

這里不僅年度客流量突破千萬人次，夜間消費(fèi)占比逾80%（數(shù)據(jù)來源：廣州日?qǐng)?bào)），更成為廣州“一江兩岸”最具代表性的夜經(jīng)濟(jì)商業(yè)范本。

如今，這片百年濱水區(qū)再迎升級(jí)：總投資約20億元的太古倉(cāng)壹號(hào)項(xiàng)目已正式亮相，預(yù)計(jì)今年年底竣工交付，建成后將與一期聯(lián)動(dòng)整合，形成集文化展貿(mào)、商務(wù)辦公、觀光旅游等功能于一體的廣州首個(gè)港口文化主題文商旅綜合體。

這座英商太古輪船公司倉(cāng)庫(kù)，從沉寂工業(yè)舊址到“濱水商業(yè)頂流”的逆襲，藏著怎樣的珠江畔商業(yè)密碼？

位于海珠老城區(qū)、珠江邊

太古倉(cāng) 壹號(hào)年底底竣工交付

將引進(jìn)文博演藝資源

規(guī)劃與定位25（分）：20分

太古倉(cāng)的商業(yè)突破源于對(duì)歷史基因的活化：其始建于1904年，為英商太古輪船公司倉(cāng)庫(kù)。

2003年廣州啟動(dòng)保護(hù)開發(fā)，廣州港集團(tuán)以“修舊如舊、建新如故”理念推進(jìn)改造，保留8座英式紅磚倉(cāng)庫(kù)標(biāo)識(shí)、碼頭鐵軌等歷史風(fēng)貌，讓工業(yè)遺產(chǎn)成為獨(dú)特商業(yè)IP，規(guī)避了傳統(tǒng)舊改“大拆大建”的同質(zhì)化問題。

改造中，2007年借珠江景觀整治首次升級(jí)，引入影院、餐飲并建20個(gè)游艇泊位；2008年完成多倉(cāng)外墻修繕，321米原始岸線完整保留。

后續(xù)通過現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)引入多元業(yè)態(tài)，最終變身廣州人超愛的城市打卡頂流地。

而作為升級(jí)延續(xù)的太古倉(cāng)壹號(hào)，更在此基礎(chǔ)上拓展商業(yè)邊界：總建面約8.5萬㎡，擬建設(shè)街區(qū)式商業(yè)及辦公塔樓，配備3層地下室、近900個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，將構(gòu)建江景、港口碼頭和公園商業(yè)交織一體的空間形態(tài)，以文化、體驗(yàn)、探索、社交為內(nèi)核，塑造成集嶺南文化、現(xiàn)代藝術(shù)及國(guó)際潮流于一體的商業(yè)綜合新標(biāo)桿。

在定位方面，太古倉(cāng)并未盲目追隨CBD的奢侈品發(fā)展路徑，而是以日落經(jīng)濟(jì)+工業(yè)風(fēng)+潮流范為核心，確立城市濱水文化客廳的差異化路線，將工業(yè)遺產(chǎn)+珠江景觀的優(yōu)勢(shì)與多元業(yè)態(tài)深度綁定。

這一定位精準(zhǔn)契合廣州“一江兩岸三帶”規(guī)劃：與天河路商圈標(biāo)準(zhǔn)化購(gòu)物中心不同，太古倉(cāng)的紅磚墻面、水岸露臺(tái)在日落時(shí)分自帶氛圍感，催生出獨(dú)特的場(chǎng)景商業(yè)模式。

項(xiàng)目效果圖，圖源：太古倉(cāng)壹號(hào)

啤酒屋&餐吧聚焦輕社交場(chǎng)景，精釀啤酒搭配特色西餐，成為三五好友圍坐賞江景的首選；夜幕降臨后，Livehouse開啟夜生活模式，搖滾、民謠現(xiàn)場(chǎng)演出持續(xù)至凌晨2點(diǎn)，熱度不散；碼頭?？康挠瓮t為珠江夜色添了亮色。

圖源：太古倉(cāng)壹號(hào)

這種工業(yè)風(fēng)載體+潮流化業(yè)態(tài)的創(chuàng)新搭配，既擺脫了純文旅景區(qū)的單一屬性，又靠體驗(yàn)-消費(fèi)的良性循環(huán)破解了只逛不買的痛點(diǎn)，構(gòu)建出獨(dú)一無二的濱水商業(yè)生態(tài)。

地段與交通25（分）：20分

地段與交通上，太古倉(cāng)地處海珠區(qū)革新路濱江黃金地段，西臨珠江、東接工業(yè)大道，距離地鐵8號(hào)線沙園站A出口，步行10-15分鐘就能到達(dá)，5站直達(dá)天河，自駕游客可通過工業(yè)大道快速接入內(nèi)環(huán)。

這里更坐擁太古倉(cāng)游艇碼頭這一稀缺濱水資源，隔江對(duì)望聚龍灣太古、白鵝潭CBD，地段優(yōu)越。

不過目前周邊革新路老舊小區(qū)較為集中，配套環(huán)境有待改善，在一定程度上影響了高端客群的消費(fèi)體驗(yàn)。

夜經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)年輕人較多

太古倉(cāng)壹號(hào)項(xiàng)目即將投入運(yùn)營(yíng)

品牌與客流（30分）：25分

太古倉(cāng)的緊緊圍繞體驗(yàn)型消費(fèi)這一核心，形成了“夜間客流爆發(fā)、日間客流蓄水”的獨(dú)特規(guī)律。

太古倉(cāng)在保留原有碼頭倉(cāng)庫(kù)紅磚建筑風(fēng)格的前提下融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素，形成了四大特色區(qū)域，實(shí)地踩盤時(shí)能清晰感受到各區(qū)域的獨(dú)特氛圍。

1-2號(hào)倉(cāng)的餐飲與酒吧區(qū)最是熱鬧，下午5點(diǎn)多已陸續(xù)有客人，戶外露臺(tái)擺著復(fù)古藤椅，紅磚墻面爬滿綠植，傍晚燈光亮起后浪漫感直接拉滿。

圖源：廣州日?qǐng)?bào)

3-4號(hào)倉(cāng)的文化創(chuàng)意區(qū)，則自帶一股文藝氣息。太空間、拾叁唐，還有 MAO與風(fēng)馬民謠，都聚集在這片區(qū)域里。在這里，從livehouse劇場(chǎng)看完演出，轉(zhuǎn)場(chǎng)去酒吧小坐，完全不用繞遠(yuǎn)路，動(dòng)線格外順暢。

5-8號(hào)倉(cāng)的太古倉(cāng)電影庫(kù)是文藝青年最愛，紅磚拱門搭配復(fù)古燈箱，候場(chǎng)時(shí)還能在門口的老碼頭照片墻前打卡，在 MR.ROCKY看日落，更是把浪漫拉滿。

沿江碼頭的濱江休閑帶則是散步遛彎的好去處，集裝箱改造的餐車飄出檸檬茶香，不少人拿著飲品坐在木長(zhǎng)椅上看江景，321米長(zhǎng)的原始岸線保留著老碼頭的韻味。南廣場(chǎng)的太古倉(cāng)游艇靜臥江畔，與岸邊紅磚建筑群相映，勾勒出老碼頭的摩登與浪漫。

圖源：廣州日?qǐng)?bào)

品牌策略上，太古倉(cāng)既通過粵語脫口秀、棟篤笑等在地化演藝激活空間活力，又以碼頭市集為載體 —— 保留充滿老廣州記憶的傳統(tǒng)美食，同時(shí)與周邊高端餐吧形成互補(bǔ)，滿足不同群體的體驗(yàn)需求。

這些多元業(yè)態(tài)的組合不僅讓太古倉(cāng)的體驗(yàn)感更豐富，其商業(yè)成效也十分顯著：去年周末日均客流量為3-4萬人次，節(jié)假日峰值突破6萬人次，租金水平比周邊保利時(shí)光匯等商業(yè)體高出40%-60%。 （數(shù)據(jù)來源：廣州日?qǐng)?bào)《太古倉(cāng):從碼頭老貨倉(cāng)到藝術(shù)休閑地標(biāo)》）

而這一成熟的業(yè)態(tài)生態(tài)，將隨太古倉(cāng)壹號(hào)的落地迎來擴(kuò)容升級(jí)。

項(xiàng)目單獨(dú)規(guī)劃了7棟獨(dú)立商業(yè)樓，還有下沉庭院、沉浸式街區(qū)等獨(dú)特設(shè)計(jì)，打造廣州首個(gè)港口文化主題藝術(shù)休閑商業(yè)地標(biāo)，里面會(huì)做創(chuàng)意文化、展示展覽、文化演出、時(shí)尚休閑還有游艇這些業(yè)態(tài)。

圖源：太古倉(cāng)碼頭

在招商方面，太古倉(cāng)壹號(hào)重點(diǎn)招商的業(yè)態(tài)豐富多樣，涵蓋特色餐飲、文化休閑、商業(yè)零售等領(lǐng)域。據(jù)中購(gòu)聯(lián)數(shù)據(jù)，目前項(xiàng)目匯聚了45個(gè)特色品牌，形成“30%首店+40%旗艦店+30%本土品牌”的組合，年客流量突破800萬人次。

livehouse+煙花秀Chill到爆

全面釋放“青和力”

運(yùn)營(yíng)與細(xì)節(jié)（20分）：16分

太古倉(cāng)運(yùn)營(yíng)的核心在于將靜態(tài)建筑轉(zhuǎn)化為動(dòng)態(tài)場(chǎng)景，通過高頻率、強(qiáng)主題的活動(dòng)持續(xù)激活客流，其中3倉(cāng)早已被定位為多功能濱水展廳，除了Cartier尋蹤豹影”主題派對(duì)，LV、樂高、蘭博基尼、瑪莎拉蒂等國(guó)際大牌都曾在這里舉辦新品發(fā)布、藝術(shù)展覽。 （信息來源：廣州日?qǐng)?bào)《太古倉(cāng):從碼頭老貨倉(cāng)到藝術(shù)休閑地標(biāo)》）

除此之外，這個(gè)月還有萬圣節(jié)復(fù)古金曲夜、majiko十周年紀(jì)念巡演、九寶樂隊(duì)究極之境巡演-廣州站等活動(dòng)。

截至2024年底，太古倉(cāng)已完成前倉(cāng)主倉(cāng)群的升級(jí)改造，通過兩輪招商，成功引入太空間livehouse、MAOlivehouse、拾叁唐、風(fēng)馬民謠等特色商戶。

老廣把這里當(dāng)作日常休閑地，喝早茶、看Live、逛夜市；外地游客則把這里列為廣州必打卡點(diǎn)，為了一場(chǎng)日落、一場(chǎng)演出專程而來。

除了商戶與客流運(yùn)營(yíng)，活動(dòng)營(yíng)銷更緊密圍繞港口文化+季節(jié)節(jié)點(diǎn)展開，例如秋季威士忌品鑒周精準(zhǔn)觸達(dá)高凈值客群，冬季燈光秀跨年夜搭配煙火秀更是成為廣州熱門的跨年地點(diǎn)。

圖源：小紅書

細(xì)節(jié)服務(wù)方面，沿江步道的木長(zhǎng)椅、掃碼可借的充電寶等細(xì)節(jié)，都體現(xiàn)出運(yùn)營(yíng)的人文關(guān)懷。

但不足之處也客觀存在：部分倉(cāng)庫(kù)內(nèi)部通道寬約1.5米，高峰期容易擁堵。

從舊倉(cāng)庫(kù)到頂流地標(biāo)！

太古倉(cāng)未來還能如何突破？

綜合得分（100分）：81分

太古倉(cāng)憑借“歷史活化+濱水商業(yè)”的創(chuàng)新模式，在廣州商業(yè)市場(chǎng)開辟了獨(dú)特的“反同質(zhì)化”道路。

其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是將工業(yè)遺產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不可復(fù)制的場(chǎng)景IP；

二是通過“夜經(jīng)濟(jì)+日間體驗(yàn)”解決全時(shí)運(yùn)營(yíng)難題；

三是依靠高頻次活動(dòng)維持持續(xù)熱度。

從城市價(jià)值角度來看，太古倉(cāng)不僅推動(dòng)了海珠濱江板塊的商業(yè)升級(jí)，更成為廣州一江兩岸文旅經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，與廣州塔、白鵝潭共同構(gòu)成濱水消費(fèi)金三角。

未來的增長(zhǎng)潛力，集中在太古倉(cāng)壹號(hào)復(fù)建區(qū)的補(bǔ)位升級(jí)——這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃了港口文化博物館、演藝中心等業(yè)態(tài)，將直接填補(bǔ)日間文化體驗(yàn)的空白。

若能解決停車位不足、文創(chuàng)IP本土化等問題，太古倉(cāng)有望從夜經(jīng)濟(jì)地標(biāo)升級(jí)為全時(shí)微度假目的地。

對(duì)于廣州而言，太古倉(cāng)的成功更是提供了寶貴的城市更新范本：城市舊改無需大拆大建，當(dāng)歷史肌理與商業(yè)邏輯達(dá)成平衡，老建筑就能成為激活城市商業(yè)活力的新引擎。

那么，你認(rèn)為太古倉(cāng)擴(kuò)容后，能否真正成為廣州商業(yè)最獨(dú)特的“記憶點(diǎn)”，讓更多人因記憶而來、為體驗(yàn)停留？

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