Mall 觀察

觀察項目 | 廣州太古倉碼頭

作者 | 大順

下午五點多的太古倉，珠江畔的微風(fēng)正拂過紅磚倉庫的斑駁墻面，有人在紅磚倉庫前打卡工業(yè)風(fēng)大片，有人捧著檸檬茶坐在木長椅上看貨輪穿梭。

沿江的啤酒屋與餐吧已提前支起露天座位，處處透著日落經(jīng)濟的松弛感。

這個以珠江畔工業(yè)遺產(chǎn)活化為核心的商業(yè)體，用“江景+歷史+體驗”的組合拳，將日落氛圍與多元業(yè)態(tài)深度綁定。

夜幕降臨后，Livehouse接檔上演搖滾民謠，碼頭停泊的游艇為品質(zhì)客群提供別致江上體驗，工業(yè)風(fēng)建筑與潮流業(yè)態(tài)碰撞出獨樹一幟的濱水商業(yè)路徑。

這里不僅年度客流量突破千萬人次，夜間消費占比逾80%（數(shù)據(jù)來源：廣州日報），更成為廣州“一江兩岸”最具代表性的夜經(jīng)濟商業(yè)范本。

如今，這片百年濱水區(qū)再迎升級：總投資約20億元的太古倉壹號項目已正式亮相，預(yù)計今年年底竣工交付，建成后將與一期聯(lián)動整合，形成集文化展貿(mào)、商務(wù)辦公、觀光旅游等功能于一體的廣州首個港口文化主題文商旅綜合體。

這座英商太古輪船公司倉庫，從沉寂工業(yè)舊址到“濱水商業(yè)頂流”的逆襲，藏著怎樣的珠江畔商業(yè)密碼？

位于海珠老城區(qū)、珠江邊

太古倉 壹號年底底竣工交付

將引進文博演藝資源

規(guī)劃與定位25（分）：20分

太古倉的商業(yè)突破源于對歷史基因的活化：其始建于1904年，為英商太古輪船公司倉庫。

2003年廣州啟動保護開發(fā)，廣州港集團以“修舊如舊、建新如故”理念推進改造，保留8座英式紅磚倉庫標(biāo)識、碼頭鐵軌等歷史風(fēng)貌，讓工業(yè)遺產(chǎn)成為獨特商業(yè)IP，規(guī)避了傳統(tǒng)舊改“大拆大建”的同質(zhì)化問題。

改造中，2007年借珠江景觀整治首次升級，引入影院、餐飲并建20個游艇泊位；2008年完成多倉外墻修繕，321米原始岸線完整保留。

后續(xù)通過現(xiàn)代運營引入多元業(yè)態(tài)，最終變身廣州人超愛的城市打卡頂流地。

而作為升級延續(xù)的太古倉壹號，更在此基礎(chǔ)上拓展商業(yè)邊界：總建面約8.5萬㎡，擬建設(shè)街區(qū)式商業(yè)及辦公塔樓，配備3層地下室、近900個標(biāo)準(zhǔn)車位，將構(gòu)建江景、港口碼頭和公園商業(yè)交織一體的空間形態(tài)，以文化、體驗、探索、社交為內(nèi)核，塑造成集嶺南文化、現(xiàn)代藝術(shù)及國際潮流于一體的商業(yè)綜合新標(biāo)桿。

在定位方面，太古倉并未盲目追隨CBD的奢侈品發(fā)展路徑，而是以日落經(jīng)濟+工業(yè)風(fēng)+潮流范為核心，確立城市濱水文化客廳的差異化路線，將工業(yè)遺產(chǎn)+珠江景觀的優(yōu)勢與多元業(yè)態(tài)深度綁定。

這一定位精準(zhǔn)契合廣州“一江兩岸三帶”規(guī)劃：與天河路商圈標(biāo)準(zhǔn)化購物中心不同，太古倉的紅磚墻面、水岸露臺在日落時分自帶氛圍感，催生出獨特的場景商業(yè)模式。

項目效果圖，圖源：太古倉壹號

啤酒屋&餐吧聚焦輕社交場景，精釀啤酒搭配特色西餐，成為三五好友圍坐賞江景的首選；夜幕降臨后，Livehouse開啟夜生活模式，搖滾、民謠現(xiàn)場演出持續(xù)至凌晨2點，熱度不散；碼頭?？康挠瓮t為珠江夜色添了亮色。

圖源：太古倉壹號

這種工業(yè)風(fēng)載體+潮流化業(yè)態(tài)的創(chuàng)新搭配，既擺脫了純文旅景區(qū)的單一屬性，又靠體驗-消費的良性循環(huán)破解了只逛不買的痛點，構(gòu)建出獨一無二的濱水商業(yè)生態(tài)。

地段與交通25（分）：20分

地段與交通上，太古倉地處海珠區(qū)革新路濱江黃金地段，西臨珠江、東接工業(yè)大道，距離地鐵8號線沙園站A出口，步行10-15分鐘就能到達，5站直達天河，自駕游客可通過工業(yè)大道快速接入內(nèi)環(huán)。

這里更坐擁太古倉游艇碼頭這一稀缺濱水資源，隔江對望聚龍灣太古、白鵝潭CBD，地段優(yōu)越。

不過目前周邊革新路老舊小區(qū)較為集中，配套環(huán)境有待改善，在一定程度上影響了高端客群的消費體驗。

夜經(jīng)濟主導(dǎo)年輕人較多

太古倉壹號項目即將投入運營

品牌與客流（30分）：25分

太古倉的緊緊圍繞體驗型消費這一核心，形成了“夜間客流爆發(fā)、日間客流蓄水”的獨特規(guī)律。

太古倉在保留原有碼頭倉庫紅磚建筑風(fēng)格的前提下融入現(xiàn)代設(shè)計元素，形成了四大特色區(qū)域，實地踩盤時能清晰感受到各區(qū)域的獨特氛圍。

1-2號倉的餐飲與酒吧區(qū)最是熱鬧，下午5點多已陸續(xù)有客人，戶外露臺擺著復(fù)古藤椅，紅磚墻面爬滿綠植，傍晚燈光亮起后浪漫感直接拉滿。

圖源：廣州日報

3-4號倉的文化創(chuàng)意區(qū)，則自帶一股文藝氣息。太空間、拾叁唐，還有 MAO與風(fēng)馬民謠，都聚集在這片區(qū)域里。在這里，從livehouse劇場看完演出，轉(zhuǎn)場去酒吧小坐，完全不用繞遠路，動線格外順暢。

5-8號倉的太古倉電影庫是文藝青年最愛，紅磚拱門搭配復(fù)古燈箱，候場時還能在門口的老碼頭照片墻前打卡，在 MR.ROCKY看日落，更是把浪漫拉滿。

沿江碼頭的濱江休閑帶則是散步遛彎的好去處，集裝箱改造的餐車飄出檸檬茶香，不少人拿著飲品坐在木長椅上看江景，321米長的原始岸線保留著老碼頭的韻味。南廣場的太古倉游艇靜臥江畔，與岸邊紅磚建筑群相映，勾勒出老碼頭的摩登與浪漫。

圖源：廣州日報

品牌策略上，太古倉既通過粵語脫口秀、棟篤笑等在地化演藝激活空間活力，又以碼頭市集為載體 —— 保留充滿老廣州記憶的傳統(tǒng)美食，同時與周邊高端餐吧形成互補，滿足不同群體的體驗需求。

這些多元業(yè)態(tài)的組合不僅讓太古倉的體驗感更豐富，其商業(yè)成效也十分顯著：去年周末日均客流量為3-4萬人次，節(jié)假日峰值突破6萬人次，租金水平比周邊保利時光匯等商業(yè)體高出40%-60%。 （數(shù)據(jù)來源：廣州日報《太古倉:從碼頭老貨倉到藝術(shù)休閑地標(biāo)》）

而這一成熟的業(yè)態(tài)生態(tài)，將隨太古倉壹號的落地迎來擴容升級。

項目單獨規(guī)劃了7棟獨立商業(yè)樓，還有下沉庭院、沉浸式街區(qū)等獨特設(shè)計，打造廣州首個港口文化主題藝術(shù)休閑商業(yè)地標(biāo)，里面會做創(chuàng)意文化、展示展覽、文化演出、時尚休閑還有游艇這些業(yè)態(tài)。

圖源：太古倉碼頭

在招商方面，太古倉壹號重點招商的業(yè)態(tài)豐富多樣，涵蓋特色餐飲、文化休閑、商業(yè)零售等領(lǐng)域。據(jù)中購聯(lián)數(shù)據(jù)，目前項目匯聚了45個特色品牌，形成“30%首店+40%旗艦店+30%本土品牌”的組合，年客流量突破800萬人次。

livehouse+煙花秀Chill到爆

全面釋放“青和力”

運營與細節(jié)（20分）：16分

太古倉運營的核心在于將靜態(tài)建筑轉(zhuǎn)化為動態(tài)場景，通過高頻率、強主題的活動持續(xù)激活客流，其中3倉早已被定位為多功能濱水展廳，除了Cartier尋蹤豹影”主題派對，LV、樂高、蘭博基尼、瑪莎拉蒂等國際大牌都曾在這里舉辦新品發(fā)布、藝術(shù)展覽。 （信息來源：廣州日報《太古倉:從碼頭老貨倉到藝術(shù)休閑地標(biāo)》）

除此之外，這個月還有萬圣節(jié)復(fù)古金曲夜、majiko十周年紀(jì)念巡演、九寶樂隊究極之境巡演-廣州站等活動。

截至2024年底，太古倉已完成前倉主倉群的升級改造，通過兩輪招商，成功引入太空間livehouse、MAOlivehouse、拾叁唐、風(fēng)馬民謠等特色商戶。

老廣把這里當(dāng)作日常休閑地，喝早茶、看Live、逛夜市；外地游客則把這里列為廣州必打卡點，為了一場日落、一場演出專程而來。

除了商戶與客流運營，活動營銷更緊密圍繞港口文化+季節(jié)節(jié)點展開，例如秋季威士忌品鑒周精準(zhǔn)觸達高凈值客群，冬季燈光秀跨年夜搭配煙火秀更是成為廣州熱門的跨年地點。

圖源：小紅書

細節(jié)服務(wù)方面，沿江步道的木長椅、掃碼可借的充電寶等細節(jié)，都體現(xiàn)出運營的人文關(guān)懷。

但不足之處也客觀存在：部分倉庫內(nèi)部通道寬約1.5米，高峰期容易擁堵。

從舊倉庫到頂流地標(biāo)！

太古倉未來還能如何突破？

綜合得分（100分）：81分

太古倉憑借“歷史活化+濱水商業(yè)”的創(chuàng)新模式，在廣州商業(yè)市場開辟了獨特的“反同質(zhì)化”道路。

其核心競爭力主要體現(xiàn)在三個方面：

一是將工業(yè)遺產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不可復(fù)制的場景IP；

二是通過“夜經(jīng)濟+日間體驗”解決全時運營難題；

三是依靠高頻次活動維持持續(xù)熱度。

從城市價值角度來看，太古倉不僅推動了海珠濱江板塊的商業(yè)升級，更成為廣州一江兩岸文旅經(jīng)濟的關(guān)鍵節(jié)點，與廣州塔、白鵝潭共同構(gòu)成濱水消費金三角。

未來的增長潛力，集中在太古倉壹號復(fù)建區(qū)的補位升級——這個項目規(guī)劃了港口文化博物館、演藝中心等業(yè)態(tài)，將直接填補日間文化體驗的空白。

若能解決停車位不足、文創(chuàng)IP本土化等問題，太古倉有望從夜經(jīng)濟地標(biāo)升級為全時微度假目的地。

對于廣州而言，太古倉的成功更是提供了寶貴的城市更新范本：城市舊改無需大拆大建，當(dāng)歷史肌理與商業(yè)邏輯達成平衡，老建筑就能成為激活城市商業(yè)活力的新引擎。

那么，你認為太古倉擴容后，能否真正成為廣州商業(yè)最獨特的“記憶點”，讓更多人因記憶而來、為體驗停留？

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