近日，合肥經(jīng)開區(qū)J-06-02地塊（佳通生活區(qū)）控規(guī)正式公示，標(biāo)志著明珠廣場(chǎng)與南艷湖兩大板塊的“物理壁壘”將被徹底打破。根據(jù)官方信息，佳通輪胎廠預(yù)計(jì)2027年底啟動(dòng)搬遷，這片核心區(qū)域的連片整體開發(fā)已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。一場(chǎng)圍繞合肥南部城市核心功能的深度更新，正加速從藍(lán)圖走向現(xiàn)實(shí)。

NO.1 | 壹

佳通搬遷，釋放核心稀缺土地

長(zhǎng)期以來，位于明珠廣場(chǎng)與南艷湖之間的佳通輪胎廠及生活區(qū)，如同一個(gè)“城中孤島”，阻隔了兩大功能板塊的自然聯(lián)系與協(xié)同發(fā)展。此次J-06-02地塊的規(guī)劃公示，是連片開發(fā)啟動(dòng)的明確信號(hào)。

該地塊規(guī)劃為居住、中小學(xué)及公園綠地，容積率僅1.8，意味著將建設(shè)低密度、高品質(zhì)的社區(qū)。其戰(zhàn)略價(jià)值在于地理位置：北鄰地鐵7號(hào)線南艷湖北站，南接規(guī)劃的48班中小學(xué)，與南艷湖生態(tài)公園僅一路之隔。由于中間僅隔著層高有限的南艷灣小區(qū)，該地塊未來建成的高樓層將擁有極佳的湖景視野，是南艷湖周邊最后一塊臨湖的稀缺住宅用地。

官方回復(fù)明確，佳通輪胎廠的整體搬遷已提上日程。廠區(qū)搬遷后，將釋放出規(guī)模更為龐大的可開發(fā)土地，為明珠廣場(chǎng)科創(chuàng)商務(wù)區(qū)的擴(kuò)容和南艷湖生態(tài)價(jià)值的延展提供無限想象空間。這不僅是土地資源的簡(jiǎn)單置換，更是城市功能在核心地帶的優(yōu)化重組，是經(jīng)開區(qū)城市更新進(jìn)入“深水區(qū)”的關(guān)鍵一步。

NO.2 | 貳

南艷湖周邊發(fā)展?jié)u成閉環(huán)

隨著J-06-02地塊的規(guī)劃落地，我們?cè)侪h(huán)顧南艷湖四周，可以發(fā)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展已日趨飽和和完善，正逐漸形成高質(zhì)量發(fā)展的“閉環(huán)”。

圖片來源：合肥樓市航拍

東側(cè)已是成熟區(qū)域，住宅、商業(yè)、辦公、學(xué)校林立。備受關(guān)注的合肥實(shí)驗(yàn)高中（暫定名）已動(dòng)工，計(jì)劃2026年投用；聯(lián)想研發(fā)基地二期在建；銀泰in PARK商業(yè)體建設(shè)順利，預(yù)計(jì)2026年開業(yè)。這些項(xiàng)目將進(jìn)一步強(qiáng)化該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和教育能級(jí)。

南側(cè)的寶龍達(dá)地塊也已“蝶變”，由華潤(rùn)以“華潤(rùn)嘉宸”項(xiàng)目接手，并即將首開。該片區(qū)與清華路科技園、李寧體育公園聯(lián)動(dòng)，成為南艷湖板塊另一個(gè)增長(zhǎng)極。

圖片來源：合肥樓市航拍

至此，南艷湖的東、南、北三面均已發(fā)展成熟，唯一的“缺口”就在西側(cè)，即佳通片區(qū)。J-06-02地塊的開發(fā)，正是“合圍”的最后一塊拼圖。它連接起成熟的明珠廣場(chǎng)商圈和美麗的南艷湖景區(qū)，使兩大板塊的優(yōu)質(zhì)資源——商務(wù)商業(yè)活力與生態(tài)休閑魅力——得以無縫銜接、深度融合。未來，穿過綠帶即是繁華，走出辦公室便是公園，一種全新的都市生活方式將在此成為可能。

NO.3 | 叁

總結(jié)

從佳通生活區(qū)規(guī)劃公示，到輪胎廠搬遷計(jì)劃明確，再到南艷湖周邊項(xiàng)目的快速推進(jìn)，一系列動(dòng)作清晰地表明，合肥經(jīng)開區(qū)正在下一步“大棋”。明珠廣場(chǎng)與南艷湖的連片開發(fā)，絕非簡(jiǎn)單的土地出讓和項(xiàng)目建設(shè)，而是基于“產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居”理念的一次系統(tǒng)性城市升級(jí)。它旨在打破原有工業(yè)區(qū)的桎梏，整合商務(wù)、創(chuàng)新、生態(tài)、居住、教育等多重功能，打造一個(gè)更具競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力和生活品質(zhì)的城市核心區(qū)。這對(duì)于優(yōu)化合肥市整體空間結(jié)構(gòu)、提升南部城區(qū)能級(jí)具有深遠(yuǎn)意義。

第一房智庫觀點(diǎn)

明珠廣場(chǎng)-南艷湖連片開發(fā)是合肥城市發(fā)展從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵提升”的典型范例。其核心價(jià)值在于對(duì)存量低效土地的再開發(fā)和城市核心功能的再集聚。此舉將顯著提升經(jīng)開區(qū)的區(qū)域價(jià)值：一方面，稀缺的生態(tài)資源與高能級(jí)的城市配套結(jié)合，將創(chuàng)造極高的居住和投資吸引力；另一方面，連片發(fā)展形成的規(guī)模效應(yīng)，將使其成為比單一板塊更具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。對(duì)于市場(chǎng)而言，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注后續(xù)土地出讓的規(guī)劃條件、品牌開發(fā)商的引入以及配套建設(shè)的時(shí)序。此區(qū)域的崛起，將重塑合肥高端改善市場(chǎng)的格局，并為其他區(qū)域的城市更新提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。建議投資者與購房者用長(zhǎng)遠(yuǎn)、發(fā)展的眼光審視這一進(jìn)程，把握其中蘊(yùn)含的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。