在東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)廈崗社區(qū)，5萬(wàn)平方米的海螺體育公園內(nèi)，下班員工正沿著步道慢跑，不遠(yuǎn)處的天工智谷智慧食堂里，智能結(jié)算系統(tǒng)前的隊(duì)伍有序流動(dòng)。很難想象，這座如今入駐率突破90%、年產(chǎn)值超80億元的智能制造園區(qū)，2024年還因市場(chǎng)波動(dòng)陷入招商低谷。

從2021年攜22億元投資、50年產(chǎn)權(quán)紅本的“高光入市”，到2024年直面產(chǎn)業(yè)園同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的“寒冬期”，再到如今集聚76家企業(yè)的“逆襲標(biāo)桿”，天工智谷用5年時(shí)間走出一條罕見(jiàn)的“U型發(fā)展曲線”。其背后，不僅是東莞“工改工”項(xiàng)目從“重硬件”到“重生態(tài)”的轉(zhuǎn)型縮影，更是知榮·天工智谷董事長(zhǎng)黃志深作為制造業(yè)出身開(kāi)發(fā)者對(duì)企業(yè)需求的深刻洞察。

▲舊廠區(qū)

▲新園區(qū)

價(jià)值大于價(jià)格：多維生態(tài)構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力

作為東莞市首批工改工項(xiàng)目，天工智谷出身不凡。背后站著的，是擁有香港上市公司背景加持的東莞知榮制衣有限公司。2021年，22億元的重金投入，將占地約為11萬(wàn)㎡的舊廠區(qū)改造為50萬(wàn)㎡的產(chǎn)業(yè)園，打造集高標(biāo)廠房、總部大廈、人才公寓于一體的產(chǎn)業(yè)載體。

“我們的老板本身就是做制造業(yè)出身，深刻理解制造業(yè)企業(yè)的痛點(diǎn)和需求?！碧旃ぶ枪日猩特?fù)責(zé)人張志芳開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地指出了天工智谷的底層優(yōu)勢(shì)。她表示，這與許多由地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的園區(qū)有本質(zhì)區(qū)別，天工智谷是從“用戶視角/需求”出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)的。

這一基因，直接體現(xiàn)在園區(qū)的“好用”上。從貨梯承重、卸貨平臺(tái)高度，到長(zhǎng)產(chǎn)線的廠房空間布局，每一個(gè)細(xì)節(jié)都精準(zhǔn)匹配現(xiàn)代制造企業(yè)的生產(chǎn)流程。“我們賣(mài)的不是簡(jiǎn)單的空間，而是一套能夠幫助企業(yè)降本增效的生產(chǎn)解決方案?！?/p>

然而，擁有高標(biāo)準(zhǔn)廠房和清晰產(chǎn)業(yè)定位的“優(yōu)等生”，也未能避開(kāi)市場(chǎng)的周期性考驗(yàn)。2024年，隨著周邊產(chǎn)業(yè)園密集入市與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，天工智谷深陷招商寒冬。

不同于行業(yè)普遍“降價(jià)促銷(xiāo)”思路，天工智谷選擇了一條“價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)”的道路。在張志芳看來(lái)，其價(jià)值由五個(gè)維度共同構(gòu)成：開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念、稀缺地段、產(chǎn)業(yè)集聚、硬核產(chǎn)品、完善配套與多維服務(wù)。

其中，最具說(shuō)服力的是其構(gòu)建的“上下樓即上下游”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。園區(qū)聚焦智能制造與電子信息產(chǎn)業(yè)，定向引入蘋(píng)果、華為、比亞迪等龍頭企業(yè)的10家國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)與3家專(zhuān)精特新企業(yè)，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈磁吸效應(yīng)。

“軟環(huán)境”決勝：打造“15分鐘產(chǎn)城融合生活圈”

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。天工智谷將運(yùn)營(yíng)重心放在了打造“留人”的軟環(huán)境上。

為此，一個(gè)看似“不經(jīng)濟(jì)”的決策被強(qiáng)力推行——投入超500萬(wàn)元，打造一座可容納3000人、配備智能結(jié)算系統(tǒng)的“智慧食堂”。從粵式燒臘到湘川小炒，從輕食沙拉到特色面點(diǎn)，這里被員工譽(yù)為“東莞產(chǎn)業(yè)園食堂天花板”。

更超出常規(guī)園區(qū)服務(wù)范疇的，是園區(qū)對(duì)社區(qū)責(zé)任的主動(dòng)擔(dān)當(dāng)。為改善及美化社區(qū)環(huán)境，投資方東莞知榮制衣有限公司捐資2000萬(wàn)元，將園區(qū)旁一個(gè)臟亂的再生資源回收站，改造為5萬(wàn)平方米的海螺體育公園，并無(wú)償捐贈(zèng)給社區(qū)。這一舉措，不僅補(bǔ)齊了社區(qū)與園區(qū)的公共設(shè)施短板，更模糊了產(chǎn)業(yè)區(qū)與生活區(qū)的界限。如今，這座公園不僅是員工的休閑地，更成了企業(yè)招聘的“加分項(xiàng)”。

此外，園區(qū)還配套了精裝人才宿舍和2849個(gè)停車(chē)位，企業(yè)員工住得近，大幅縮短通勤時(shí)間；規(guī)劃2萬(wàn)㎡天悅匯商業(yè)配套，奶茶店、超市、高端餐飲即將落地。員工下班后步行即可實(shí)現(xiàn)“健身、聚餐、購(gòu)物”一站式需求，“15分鐘產(chǎn)城融合生活圈”有效降低企業(yè)員工流失率。

“我們做的這一切，最終都是為了降低園區(qū)企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)成本，尤其是隱性的人力管理成本?！睆堉痉急硎?，“從解決員工吃住行、健身娛樂(lè)，到聯(lián)合學(xué)校及機(jī)構(gòu)為企業(yè)解決發(fā)展難題，未來(lái)計(jì)劃聯(lián)合企業(yè)舉辦相親、籃球賽等園區(qū)活動(dòng)，都是為了解決人才的后顧之憂，讓企業(yè)老板能安心搞生產(chǎn)、謀發(fā)展?！?/p>

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)化升級(jí)，如今的天工智谷已然形成了“優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)辦公空間+完善生活配套+健全產(chǎn)業(yè)生態(tài)”的三位一體格局。在空間層面，園區(qū)提供從初創(chuàng)企業(yè)孵化器到成熟企業(yè)總部的全周期空間解決方案，滿足不同類(lèi)型企業(yè)的成長(zhǎng)需求；在配套層面，除了標(biāo)桿餐廳，還自帶2萬(wàn)㎡商業(yè)配套，打造“15分鐘工作生活圈”；在產(chǎn)業(yè)生態(tài)層面，園區(qū)定期組織產(chǎn)業(yè)鏈上下游交流會(huì)、政策解讀會(huì)、投融資對(duì)接活動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)間的協(xié)同創(chuàng)新。入駐企業(yè)找到的不僅是一個(gè)生產(chǎn)/辦公場(chǎng)所，更是一個(gè)可以專(zhuān)注發(fā)展核心業(yè)務(wù)的平臺(tái)。

從低谷逆襲至90%入駐率，天工智谷用一場(chǎng)“U型”逆襲證明：在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的下半場(chǎng)，硬件優(yōu)勢(shì)的門(mén)檻正在消失，決定園區(qū)最終價(jià)值的，是看不見(jiàn)的“運(yùn)營(yíng)能力”。

從捐資千萬(wàn)建公園，到豪擲超500萬(wàn)建食堂，再到操心員工的“終身大事”，這些舉措背后，是一種“與企業(yè)共同成長(zhǎng)”的生態(tài)哲學(xué)。它證明，最好的招商，是讓現(xiàn)有的企業(yè)成功；最好的服務(wù)，是洞察并滿足企業(yè)與人才未被言明的深層需求。這或許正是其在歷經(jīng)寒冬后，能迎來(lái)滿園春色的終極密碼。

項(xiàng)目介紹：

天工智谷項(xiàng)目，由有著10余年園區(qū)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，香港上市企業(yè)開(kāi)發(fā)背景的東莞知榮制衣有限公司投資22億元打造，廣東邦園產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積逾50萬(wàn)平方米，是集高標(biāo)廠房、總部辦公、科創(chuàng)研發(fā)、商務(wù)配套等多功能于一體的綜合性園區(qū)；以智能制造及電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，新能源、新材料、5G產(chǎn)業(yè)為特色，培育新型產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群，打造粵港澳智能制造產(chǎn)業(yè)示范基地。

天工智谷依托邦園產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，搭建了T+專(zhuān)屬運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，為入園企業(yè)提供從基礎(chǔ)配套物業(yè)服務(wù)到政策服務(wù)、信息服務(wù)、科技服務(wù)金融服務(wù)等一站式全鏈條企業(yè)服務(wù)，以專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力賦能園區(qū)企業(yè)，幫助企業(yè)降低成本，提升企業(yè)效能，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

目前天工智谷已簽約入駐了超70家以裝備制造五金模具和電子信息行業(yè)為主的企業(yè)，均是蘋(píng)果、華為、格力、比亞迪、保時(shí)捷、瑪莎拉蒂等知名企業(yè)的供應(yīng)商：其中，規(guī)上占比超50%，國(guó)家高新占比40%，這些企業(yè)已陸續(xù)進(jìn)駐投產(chǎn)，園區(qū)正逐漸成為一座產(chǎn)業(yè)功能齊全、高端產(chǎn)業(yè)資源集聚的產(chǎn)業(yè)示范基地。