10月22日晚，行業(yè)TOP1保利發(fā)展發(fā)布2025年三季報：

2025年第三季度實現(xiàn)營收568.65億元，同比增長30.65%；利潤總額虧損6007萬元；歸屬于上市公司股東的凈利潤為負(fù)的7.82億元。

在營收保持兩位數(shù)的增長對比之下，保利第三季度的虧損，乍一看確實非常扎眼。

但從前三季度來看，客觀的說，保利的數(shù)據(jù)還是比較穩(wěn)健的：

2025年前三季度，保利的簽約金額達(dá)到了2017.31億元；實現(xiàn)營收1737.22億元；歸屬于股東的凈利潤還有19.29億元。

不可否認(rèn)，保利作為行業(yè)TOP1，其財報數(shù)據(jù)的波動，尤其是利潤的波動，直觀地呈現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)周期的殘酷。

但我必須強調(diào)，周期的殘酷，從不是某個行業(yè)或者企業(yè)的專屬困境，而是所有行業(yè)在發(fā)展輪回中都要直面的議題。房地產(chǎn)尤甚。

而不可否認(rèn)的是，周期它又很迷人。它能讓真正的強者在低谷中積蓄力量，在行業(yè)秩序重塑時搶占先機(jī)。

周期循環(huán)往復(fù)，這種共性的輪回，恰恰是行業(yè)持續(xù)向前的動力。

01

如題，保利三季報的壞消息，就是單季度錄得虧損，這確實無法回避。

據(jù)我了解，此次保利的單季度虧損，原因有這么幾個：

1）單季度不并表項目結(jié)轉(zhuǎn)虧損10億，是拖累業(yè)績主要原因。而并表項目貢獻(xiàn)歸母凈利潤約2億，保證盈虧平衡。

2）由于結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)問題，本季度結(jié)轉(zhuǎn)的并表項目中，虧損項目權(quán)益相對比較高，所以歸母凈利潤降幅較大。

但如果要說單季度的虧損會對保利戰(zhàn)略基本盤造成什么樣的沖擊，我認(rèn)為非常有限。

為什么這么說？主要有2點：

第一，周期切換，利潤承壓是行業(yè)共性。

萬事萬物皆有周期。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整早已不是個別企業(yè)的問題，而是全行業(yè)必須面對的系統(tǒng)性挑戰(zhàn)。

而對企業(yè)來說，在周期的沖刷下不同企業(yè)的表現(xiàn)雖然非常分化，但行業(yè)周期的傳導(dǎo)鏈條始終存在，早晚而已：

問題房企的困境直接體現(xiàn)為資金鏈斷裂、債務(wù)違約、項目停工等顯性風(fēng)險；

而像保利、中海、華潤這類龍頭房企，由于基本盤扎實，風(fēng)險意識較強，其壓力更多體現(xiàn)在如何穿越周期。

但本質(zhì)上，它們都在承受著行業(yè)調(diào)整的壓力。這種壓力反映在財務(wù)報表上，就是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤持續(xù)下滑。

圖源網(wǎng)絡(luò)

如圖所示：曾經(jīng)的"利潤王"中海地產(chǎn)，銷售凈利率已經(jīng)從25%降到了10%以下；如今的”商業(yè)之王”華潤置地，銷售凈利率也難掩頹勢。

這種行業(yè)性的利潤承壓，是周期轉(zhuǎn)換帶來的結(jié)構(gòu)性陣痛，不能簡單地等同于是企業(yè)經(jīng)營能力的退化。

我更傾向于它是行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果，而非企業(yè)經(jīng)營失序的信號。

第二，從企業(yè)戰(zhàn)略視角，保利的短期虧損其實是企業(yè)主動調(diào)整的"陣痛"。

目前來看，導(dǎo)致保利等龍頭房企利潤承壓的核心原因有二：

其一，是存量資產(chǎn)質(zhì)量的結(jié)構(gòu)性問題，這是歷史包袱；

其二，是歷史高價土地的結(jié)轉(zhuǎn)壓力，這是當(dāng)下難題。

但這些問題并非保利獨有。綠城因高價拿地導(dǎo)致的盈利難題、中海利潤的逐年下滑，本質(zhì)上都是這些難題的數(shù)據(jù)化呈現(xiàn)。

而這兩個問題，沒有立刻解決的現(xiàn)實土壤。因為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，還在筑底階段。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月全國房地產(chǎn)銷售面積與銷售額仍處在下滑區(qū)間。TOP10房企中，7家銷售業(yè)績同比下降，保利發(fā)展與中海等龍頭企業(yè)也未能例外。

這種筑底趨勢，意味著行業(yè)未來很難再有V型反轉(zhuǎn)，而是波浪式的爬坡回升。

在這樣的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢之下，優(yōu)秀的企業(yè)會選擇直面歷史遺留問題：該計提減值的果斷計提，該處置的低效資產(chǎn)及時處置，坦然接受虧損。

這種調(diào)整雖然會導(dǎo)致短期業(yè)績承壓，但卻是企業(yè)輕裝上陣、應(yīng)對未來的必要步驟。

正如煤炭行業(yè)在幾年前的周期震蕩，當(dāng)時幾乎所有煤炭企業(yè)都經(jīng)歷了大幅虧損。但正是這種痛苦的調(diào)整，煤炭行業(yè)才逐步化解了過剩產(chǎn)能，為后續(xù)的盈利復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。

且在經(jīng)歷了過這樣一次濃度和烈度都極其強烈的行業(yè)出清后，煤炭行業(yè)的格局也開始逐步穩(wěn)定，行業(yè)的盈利質(zhì)量又上了一個臺階。

如今的房地產(chǎn)行業(yè)，正經(jīng)歷著與當(dāng)年煤炭行業(yè)相似的過程。但不是所有企業(yè)都有主動調(diào)整的勇氣和能力。

在努力求存面前，利潤只是個面子。在大的行業(yè)周期沖擊之下，在安全和發(fā)展之間，首要的是安全，因為沒有安全，就根本沒有理由談發(fā)展。

用發(fā)展的眼光解決問題，用時間換空間，這才是保利真正牛的地方。

02

正如開頭所說，保利的三季報雖然錄得單季度虧損，但它并非毫無亮點，更多的是好消息。

對當(dāng)下的保利來說，歷史問題要解決，未來的發(fā)展也要打好基礎(chǔ)。

用保利自己的話說就是：

公司將積極應(yīng)對行業(yè)市場變化，持續(xù)推動存量煥新去化、做優(yōu)增量投資，保持經(jīng)營穩(wěn)健，持續(xù)提升發(fā)展質(zhì)量。

我用自己的話翻譯一下就是：銷售要穩(wěn)，經(jīng)營要好，結(jié)構(gòu)要調(diào)。

而這三個方向，正好都能在保利的三季報中找到亮點。我們一個個來看。

1、銷售要穩(wěn)。

這個不用再過多解釋，懂得都懂。

我就說一句，穩(wěn)住銷售規(guī)模、穩(wěn)住行業(yè)領(lǐng)先地位，對保利來說就是勝利。

雖然從目前看，這個銷售短期可能帶來的利潤增量有限，但銷售的順暢，規(guī)模的維持都能讓保利有了更多調(diào)整和騰挪的空間，也能贏得更多的戰(zhàn)略先機(jī)。

2、經(jīng)營要好。

對當(dāng)下的房企來說，經(jīng)營好不是說利潤好，而是現(xiàn)金。因為利潤換不來安全，但現(xiàn)金可以。

現(xiàn)金為王，幾乎是當(dāng)下所有人的共識。

而擁有充足現(xiàn)金儲備的房企，既能保證企業(yè)當(dāng)下的安全，也護(hù)航企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展。

保利的經(jīng)營有多強，這里我給三個數(shù)據(jù)。截至2025年前三季度：

1）經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入為69.77億元，較去年同期增加229.59億元；

2）保利在手貨幣資金：1226.46億元；

3）保利回籠資金規(guī)模：1941億元，回籠率高達(dá)96%。

3、結(jié)構(gòu)要調(diào)。

這里的結(jié)構(gòu)，不只是土儲結(jié)構(gòu)，還有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

在土儲結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，保利是兩步走策略：

1）已有土地儲備的調(diào)整：未開工的項目，積極推進(jìn)“調(diào)轉(zhuǎn)換退”來盤活資源；已經(jīng)開工的部分項目，會通過 “老盤新作”“存量煥新” 提升產(chǎn)品競爭力，幫著推進(jìn)銷售、去庫存。

2）持續(xù)加大對核心城市的布局調(diào)整。2025年前三季度，保利新增土地總獲取成本603億元，均位于38個核心城市，51%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。

而正是這種前瞻性的土地儲備布局和產(chǎn)品力，穩(wěn)住了保利的銷售基本盤。2025年前9個月，保利在上海賣了344億，在廣州是296億，均位列TOP1。

發(fā)現(xiàn)沒有，因為有銷售，所以現(xiàn)金流充沛；因為現(xiàn)金流充沛，所以有錢持續(xù)加大核心城市的布局和鍛造產(chǎn)品力；因為布局得當(dāng)和產(chǎn)品力提升，又為保利的銷售提供源源不斷的動力。

這才是保利的飛輪。

即便利潤規(guī)模在行業(yè)性承壓之下不可避免地受到?jīng)_擊，但其行業(yè)TOP1的地位至今無可撼動。

03

結(jié)語：

周期從未真正摧毀一個行業(yè)，它只是淘汰那些沒有做好準(zhǔn)備的企業(yè)，篩選出真正具備韌性的強者。

高盛預(yù)計，到2035年頭部10強房企全國市占率將達(dá)到50%。而截止2025年9月底，頭部10強房企整體行業(yè)市占率才23%。

換句話說，留在牌桌上的企業(yè)會有更大的春天。