深圳那個(gè)曾經(jīng)號(hào)稱要建“中國(guó)第一高樓”的龍崗地王，終于有人接手了。5月6日，華潤(rùn)置地旗下的潤(rùn)圳公司，以70.45億的底價(jià)拿下了這塊命途多舛的土地。要說這價(jià)格，對(duì)比當(dāng)年世茂砸下的239億，差不多就是打了個(gè)三折。從2017年那場(chǎng)風(fēng)光無限的土拍，到如今債務(wù)危機(jī)、爛尾、流拍、政府收儲(chǔ)，這塊地的故事簡(jiǎn)直能拍一部樓市浮沉錄。

說實(shí)在的，當(dāng)年世茂拿下這塊地的時(shí)候，可是奔著700米的摩天大樓去的。那會(huì)兒樓市正熱，到處都在比誰蓋得高，好像樓高就是城市實(shí)力的象征。結(jié)果呢，資金鏈一斷，夢(mèng)想就爛在了工地上。兩次流拍之后，政府不得不把地收回來重新規(guī)劃。新方案徹底拋棄了那個(gè)不切實(shí)際的超高層設(shè)計(jì)，改成了住宅加商業(yè)的混合用地，其中住宅占了六成四。網(wǎng)友有句話說得挺到位：從摩天夢(mèng)到安居夢(mèng)。這八個(gè)字，把房地產(chǎn)行業(yè)這些年心態(tài)的轉(zhuǎn)變講得透透的。

這塊地的重生，現(xiàn)在被看作是深圳“清調(diào)供”政策的一個(gè)成功案例。說白了，就是政府把閑置或爛尾的土地清理出來，調(diào)整規(guī)劃，重新供應(yīng)。背后暴露的問題也很直接：前些年那種盲目追求地標(biāo)、不計(jì)成本博眼球的做法，留下了太多后遺癥?，F(xiàn)在行業(yè)冷靜下來了，大家發(fā)現(xiàn)，靠一個(gè)“高”字撐不起真正的價(jià)值。

華潤(rùn)置地在這個(gè)時(shí)候出手，不是偶然。在深圳，華潤(rùn)已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的開發(fā)商了。你想想，從羅湖的萬象城，到南山的深圳灣萬象城，再到他們運(yùn)營(yíng)的大運(yùn)天地商業(yè)體，華潤(rùn)在深圳的東西中軸線上，幾乎是畫了一條完整的商業(yè)帶。而且他們擅長(zhǎng)的不光是蓋商場(chǎng)，而是把住宅、商業(yè)、寫字樓甚至公共配套打包在一起做。這種“商業(yè)+住宅”的綜合開發(fā)模式，在市場(chǎng)下行期反而顯示出抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

具體到龍崗大運(yùn)片區(qū)，華潤(rùn)其實(shí)早就布了局。大運(yùn)天地已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了一段時(shí)間，積累了不錯(cuò)的商業(yè)氛圍和客流。現(xiàn)在拿下這塊地，相當(dāng)于在旁邊又補(bǔ)上了一塊關(guān)鍵的拼圖。未來住宅部分可以承接商業(yè)帶來的生活配套需求，商業(yè)又能給住宅提供溢價(jià)空間。這種協(xié)同效應(yīng)，不是隨便哪家公司都能玩轉(zhuǎn)的。業(yè)內(nèi)有人說，華潤(rùn)幾乎是“唯一選項(xiàng)”，這話不算夸張。沒有足夠的資金實(shí)力，沒有片區(qū)運(yùn)營(yíng)的底子，誰也不敢在這個(gè)節(jié)骨眼上接這么大體量的盤子。

從更大的視角看，華潤(rùn)的逆周期操作，反映的是央企在樓市深度調(diào)整期的一種典型打法。民企在去杠桿的壓力下紛紛縮表，央企反而有了更多的拿地窗口。而且華潤(rùn)拿地不是漫無目的的撒錢，盯的都是像龍崗大運(yùn)這樣有明確發(fā)展預(yù)期的區(qū)域。深圳東部中心的定位不是空話，龍崗區(qū)這些年人口一直在凈流入，年輕家庭占比高，產(chǎn)業(yè)也在逐步升級(jí)。這些基本面，才是華潤(rùn)敢下注的底氣。

這塊地的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，某種程度上也折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的方向轉(zhuǎn)變。過去比誰樓蓋得高，現(xiàn)在比誰的產(chǎn)品更貼近真實(shí)需求。70%的住宅配比，說明政府和企業(yè)都意識(shí)到，在深圳這樣一個(gè)寸土寸金的城市，解決好普通人的居住問題，比豎一個(gè)空洞的高度符號(hào)要實(shí)在得多。那些還在癡迷于地標(biāo)效應(yīng)的開發(fā)商，真該好好看看這個(gè)案例。

有意思的是，網(wǎng)上有人說這是“三折甩賣”，也有人擔(dān)心華潤(rùn)會(huì)不會(huì)也陷入資金困局。但從華潤(rùn)目前的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和在深圳的土儲(chǔ)分布來看，這個(gè)判斷可能多慮了。華潤(rùn)在深圳的土地儲(chǔ)備熱力圖如果畫出來，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，從西到東，幾乎每一個(gè)重點(diǎn)片區(qū)都有他們的項(xiàng)目。這種均衡布局，加上商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，讓他們有了穿越周期的底氣。龍崗大運(yùn)這個(gè)項(xiàng)目，短期內(nèi)未必能貢獻(xiàn)暴利，但放在五到十年的周期里，絕對(duì)是一步穩(wěn)棋。

最后說句實(shí)在的，一塊地從“地王”到“燙手山芋”再到“安居大盤”，背后不是簡(jiǎn)單的價(jià)格腰斬，而是一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)身。樓市泡沫時(shí)期留下的爛攤子，總要有人來收拾。央企站出來接盤，既是市場(chǎng)理性的回歸，也是政策導(dǎo)向的結(jié)果。對(duì)普通購(gòu)房者來說，龍崗大運(yùn)片區(qū)未來的供應(yīng)增加了，選擇也更多了。而對(duì)華潤(rùn)來說，這既是生意，也是責(zé)任。能不能把這個(gè)項(xiàng)目做成經(jīng)典，就看他們?cè)趺窗选鞍簿訅?mèng)”這三個(gè)字，真正落到每一套房子里了。