本文由無冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布

作者：楊一軒

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：嵐昇

66歲的“地產(chǎn)思想家”，終于等到將思想落地的時(shí)刻。

10月16日，*ST金科（000656.SZ）的董事會(huì)完成換屆，萬通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖獲聘為公司專家顧問委員會(huì)主任。

這個(gè)頭銜可能并不惹眼，但絲毫不影響馮侖在金科的地位。上個(gè)月，金科剛完成破產(chǎn)重整，馮侖旗下的上海品器管理咨詢有限公司（下稱“上海品器”）成為大股東。

除了入局資產(chǎn)超千億的金科外，同樣是在今年，馮侖持股的公司，還成為重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司（下稱“協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)”）的重整投資人，拿下核心商業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)。

十年前從自己一手創(chuàng)立的萬通地產(chǎn)出局后，馮侖雖未曾離開地產(chǎn)領(lǐng)域，但一直低調(diào)潛行，少有值得稱道的成績公諸于世。

十年后一出手，就是曾位列“渝派房企”前三甲的金科和協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，馮侖的這盤“抄底”大棋，想必是醞釀已久。

兩次出手抄底

金科曾是重慶頭部房企，2004年已是全國百強(qiáng)，2021年銷售額達(dá)到1840億，但次年就出現(xiàn)債務(wù)違約。

去年4月，金科的破產(chǎn)重整申請獲批，是近年來A股第一家進(jìn)入重整的大型房企，其重整成功與否，自然引發(fā)關(guān)注。

半年后，上海品器聯(lián)合體成為金科的重整投資人。該聯(lián)合體由上海品器和北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京天嬌綠苑”）組成，其中，前者由馮侖擔(dān)任董事長的北京品器管理咨詢有限公司（下稱“北京品器”）全資控股。

今年9月，欠債1470億的金科，宣告“起死回生”，30億股票劃轉(zhuǎn)完成，其中，上海品器聯(lián)合體指定京渝星筑、京渝星璨分別受讓約6億股和3.93億股，二者合計(jì)持股占公司總股本的9.34%。黃紅云持股降至7.29%，“告別”自己一手創(chuàng)立的公司。

▲金科此前公告完成重整股票過戶。

而拿下金科，馮侖一方并未耗資太多。

根據(jù)重整方案，上海品器聯(lián)合體需出資15.06億元，其中包括受讓股權(quán)的7.56億投資款，以及承諾額外提供不少于7.5億元借款。

也就是說，馮侖一方目前僅花了不到8億，就拿到了金科第一大股東的位置，金科目前的市值約為150億元，這顯然是一筆劃算的生意。

“抄底”金科，馮侖其實(shí)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

就在金科提出破產(chǎn)重整不久，去年3月，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的重整投資人亮相，上海領(lǐng)域基業(yè)企業(yè)發(fā)展公司（下稱“上海領(lǐng)域”）是三家投資人之一。這家公司的第三大股東為馮侖，持股17.8%。

在三家資產(chǎn)管理公司的操盤下，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的資產(chǎn)被分割為兩部分，三家投資方買下核心資產(chǎn)，剩余資產(chǎn)裝入5年期服務(wù)信托，慢慢變現(xiàn)還債，逾600億債務(wù)就此化解。

而馮侖所在的上海領(lǐng)域，花費(fèi)1.87億元，拿下了協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的核心商業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)，包括商業(yè)管理公司、商場車位等。據(jù)媒體報(bào)道，參與交易的法律顧問透露，根據(jù)評(píng)估，這些資產(chǎn)年租金收益超過8000萬，且車位屬于稀缺資源。

一年時(shí)間內(nèi)兩次出手，而且都是具有標(biāo)桿意義的重整項(xiàng)目，相較過往十年其在地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)作而言，馮侖如今不可謂不高調(diào)，也再次向外界傳遞了他的野心。

攢局者

十年前的2014年8月，與馮侖纏斗數(shù)年的王憶會(huì)，以勝利者的姿態(tài)入主萬通地產(chǎn)，成為公司實(shí)控人。

上世紀(jì)九十年初，馮侖與王功權(quán)、王啟富、劉軍、易小迪、潘石屹在海南創(chuàng)立萬通，公司迅速發(fā)展，“萬通六君子”名號(hào)在江湖流傳開來。但幾年后，其余5人因商業(yè)抱負(fù)不同而離開，留下馮侖獨(dú)撐大局。

直至王憶會(huì)拿下控股權(quán)，在地產(chǎn)領(lǐng)域摸爬滾打二十多年的馮侖，不可能沒有遺憾。

如今看來，入局金科，就是馮侖這些年默默布局的成果之一。

2015年，被逐出萬通的馮侖成立御風(fēng)集團(tuán)，拿下金科第一大股東之位的北京品器，就是御風(fēng)集團(tuán)聚焦健康不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

這家公司背后的主要股東，包括鑫苑置業(yè)創(chuàng)始人張勇，御灃房地產(chǎn)創(chuàng)始人王謙，地產(chǎn)媒體人單大偉。而且馮侖還拉來招商銀行前行長馬蔚華站臺(tái)，擔(dān)任北京品器的名譽(yù)主席。

▲北京品器管理咨詢有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)。圖片來自天眼查。

這樣一家聚集了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、地產(chǎn)營銷渠道以及金融背景的公司，想在地產(chǎn)行業(yè)干點(diǎn)事，肯定不難。

不過，能拿下金科重整，北京天嬌綠苑功不可沒。

據(jù)媒體報(bào)道，北京天驕綠苑引入的合資出資方，是知名牛散馮彪的兒子馮果。

馮彪炒股出身，后因操盤鋅業(yè)股份一戰(zhàn)成名，其借由東方系資本矩陣，在一級(jí)和二級(jí)市場投資，曾擁有海南椰島、嘉應(yīng)制藥等多家上市公司控制權(quán)。而馮果業(yè)在資本市場輾轉(zhuǎn)騰挪，涉足過多家上市公司破產(chǎn)管理項(xiàng)目。

去年10月，金科發(fā)布的公告顯示，東方銀原（北京）材料有限公司（下稱“東方銀原”）成為實(shí)際控制人黃紅云的一致行動(dòng)人，并承諾6個(gè)月內(nèi)要增持金科股份。

而東方銀原，就是馮果掌控的公司。據(jù)此猜測，在金科的重整中，馮果可能起著更關(guān)鍵的作用。

要知道，長城資產(chǎn)曾被認(rèn)為是金科重整的產(chǎn)業(yè)投資人首選，但最后主要的身份是財(cái)務(wù)投資人。以馮侖和御風(fēng)集團(tuán)的實(shí)力而言，要拿下產(chǎn)業(yè)投資人并非易事。

金科的新管理層設(shè)置，或許也能看出一些端倪。

根據(jù)公告，馮侖一方中，北京品器首席執(zhí)行官李根進(jìn)入董事會(huì)，職務(wù)是常務(wù)副總裁；而馮果一方中，王曉晴進(jìn)入董事會(huì)，職務(wù)是副董事長，此外，王曉晴在海南椰島的舊部楊鵬，成為金科的董事會(huì)秘書。

至于馮侖和馬蔚華，雖然都在金科擔(dān)任職務(wù)，但專家顧問委員會(huì)委員和黨委書記的頭銜，象征意義大于實(shí)質(zhì)。而馮侖，更像是被資本推到臺(tái)前的“智囊”。

不過，馮侖依靠自己攢局的能力，借助資本的力量完成一次重大抄底，減少十年前離開萬通的遺憾，也算是一種成功了。

還要熬一熬

馮侖的地產(chǎn)思想，正在落地。

今年5月，在金科的年度業(yè)績會(huì)上，作為金科產(chǎn)業(yè)投資人代表的馮侖發(fā)言，稱金科將以“創(chuàng)造更具價(jià)值的空間”為使命，轉(zhuǎn)型不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營商。

9月份，馮侖在金科中心進(jìn)行了一場行業(yè)專題分享，再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定人造空間，提出地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，房企要縱向轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的重點(diǎn)方向是綜合運(yùn)營商、金融化。

▲馮侖在金科內(nèi)部分享。圖片來自微信公眾號(hào)“馮侖風(fēng)馬?！?。

而幾年前，馮侖就已經(jīng)在各種場合輸出他的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型觀點(diǎn)，更早之前，他就已經(jīng)在實(shí)踐輕資產(chǎn)模式。

在萬通時(shí)期，2008年，馮侖提出以凱德置地為學(xué)習(xí)標(biāo)桿，在工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積極布局，還布局投資和基金業(yè)務(wù)，試圖將萬通地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)投資公司。

不過，這樣的轉(zhuǎn)型，在當(dāng)時(shí)來看比較激進(jìn)，也影響了萬通的地產(chǎn)業(yè)績，也讓馮侖在公司內(nèi)部遭受質(zhì)疑。

但時(shí)過境遷，如今的形勢逼得地產(chǎn)商不得不轉(zhuǎn)型，馮侖的種種設(shè)想，落地的可能性大大增加。這可能也是馮侖選擇此時(shí)抄底優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目的理由。

從萬通離開后，馮侖做媒體，錄節(jié)目，打造“馮侖風(fēng)馬?！盜P，“地產(chǎn)思想家”之名遠(yuǎn)播。他還接連出書，寫成暢銷書作家，以文人身份游走商界。

他發(fā)起設(shè)立全國房地產(chǎn)策略聯(lián)盟，組建中國企業(yè)家俱樂部、壹基金、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)、湖畔大學(xué)等，在商界積攢下不容小視的人脈資源。

但“何加鹽”的文章曾如此評(píng)價(jià)馮侖：“他今天的諾大名頭，三分之一是在吃早期萬通的老本，三分之一是不停地混圈子得來，三分之一是靠寫作加成。僅憑商業(yè)上的成就，盛名之下，其實(shí)難副?！?/p>

馮侖的野心仍在，也許只有房地產(chǎn)生意，才能讓他再次證明自己的能力。

“風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院”最近的一篇文章提到，有創(chuàng)業(yè)者問馮侖為何還在做房地產(chǎn)生意，他回答：“第一，我只會(huì)做這個(gè)；第二，我們公司也沒垮。既然沒打算關(guān)門，那就換個(gè)姿勢，再做一遍。哪怕辛苦點(diǎn)，也沒關(guān)系”。

但其抄底的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)和金科，還未徹底走出債務(wù)危機(jī)的陰影，以金科為例，其債務(wù)清償工作仍未完成，數(shù)百個(gè)項(xiàng)目的存量資產(chǎn)，需要操盤手有足夠的能力進(jìn)行處理、盤活。

馮侖曾說過，“偉大是熬出來的”，如今，他在地產(chǎn)生意上的“偉大”，可能還需要再熬一熬。