本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

10月16日，同程旅行宣布與萬達酒店管理（香港）有限公司（下稱萬達酒管）就100%股權收購事宜完成交割，收購行為正式完成。作為地產(chǎn)酒店的杰出代表品牌，本次收購無疑意味著地產(chǎn)酒店步入“拐點時刻”，同時市場也開始思考，紅極一時的地產(chǎn)酒店將在未來發(fā)生什么樣的改變？新生地產(chǎn)酒店還有沒有機會立足市場？

地產(chǎn)酒店步入"拐點時刻"

回看過去，酒店業(yè)與地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“如影隨形”，幾乎是一件順理成章的事。

1992年，世茂在福建石獅開了第一家合資三星級酒店；1996年12月，首家由萬達投資管理的酒店在大連開業(yè)。彼時，酒店是給樓盤“加分”的配套——有星級酒店，房子就能多賣錢。

很快，地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)：引入國際高端酒店為物業(yè)賦能，似乎更能實現(xiàn)物業(yè)的升值。于是，1999年金茂把君悅帶進陸家嘴；2005年綠地、華潤也把國際酒店簽進項目；2007年萬達干脆成立酒店建設公司，隨后更是一口氣與雅高、喜達屋、希爾頓、凱悅等一批世界級酒店管理集團建立了合作關系。

隨著地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，地產(chǎn)商慢慢摸出門道：與其年年給別人交管理費，不如自己做品牌。于是，他們開始把酒店業(yè)務拆出來，推自己的牌子，“地產(chǎn)酒店”這一概念應運而生。2012年起，大家陸續(xù)進場：萬達做出“嘉華”“文華”“瑞華”，2018年又添面向中端市場的“美華”；保利則是在2016年做了“雅途”“N+”；世茂在2017年和喜達屋資本合作，陸續(xù)推出了“御榕莊”“茂御”“世御”等品牌。

對地產(chǎn)商而言，高端酒店可放大住宅、公寓、辦公的綜合溢價，并打通會員與管理體系，比跨界擴張更易上手。在文旅熱潮下，頭部房企幾乎標配酒店板塊。

然而，2020年8月，“三道紅線”政策的出臺直接打破了房企通過高杠桿謀求擴張的路徑依賴，房地產(chǎn)行業(yè)的金融紅利時代正式結束，“遇冷期”正式到來。對于債務危機，出售酒店這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金毫無疑問是速度最快的。典型代表如富力，旗下酒店資產(chǎn)多次被擺上貨架，自2022年以來，公司陸續(xù)出售多家酒店；去年9月，由于債務未償還，旗下68家酒店更是被債權人接管。

據(jù)空間秘探了解，僅2024年第一季度就有21個億元以上酒店進入法拍流程；仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，中國內(nèi)地酒店投資交易總額178.7億元，其中68%的賣方為開發(fā)商。此外，酒店業(yè)本身也面臨挑戰(zhàn)，據(jù)全球酒店數(shù)據(jù)服務機構STR報告，中國酒店市場仍處于緩慢恢復階段，2025年上半年整體RevPAR（單房收益）同比下降5%，入住率和平均房價雙雙下滑。

一方面是房地產(chǎn)市場低迷、融資困難，“賣酒店回血”成為了不少出險房企的普遍選擇；另一方面，酒店行業(yè)發(fā)展遇冷期到來，新生酒店品牌的生存空間被不斷擠壓。

有意思的是，在這一背景下，并非所有地產(chǎn)商都放棄了酒店板塊，一些地產(chǎn)商正逆勢而上，除了收并購一些酒店資產(chǎn)，也在自身孵化品牌，并且取得不錯的成績。這也為行業(yè)拋出一個問題：地產(chǎn)酒店應當如何度過周期、新生品牌還有沒有機會在市場立足？又該如何在市場立足？

"后起之秀"悄悄擴張

在地產(chǎn)酒店發(fā)展艱難的當下，一位酒店行業(yè)的“后進入者”，正逐步拓展版圖，并試圖將業(yè)務布局延伸向更多地區(qū)。

10月，伯瑞特酒店集團在淮北新簽約一家伯瑞特臻選酒店。9月，嘉興運河伯瑞特酒店正式開業(yè)，酒店設計靈感源于江南水鄉(xiāng)的靈秀意境與中式園林的精致美學，同時融合園林景觀，計劃為住客打造獨具特色的休閑康養(yǎng)體驗。同月，伯瑞特酒店集團與全球動力電池頭部企業(yè)天能集團、隨緣科技達成合作，宣布共同打造湖州天能伯瑞特酒店。

伯瑞特酒店所背靠的正是杭州最早一批房地產(chǎn)開發(fā)商之一，據(jù)空間秘探了解，其母公司眾安集團成立于1997年，于2007年港股上市。眾安集團在過去的20多年來持續(xù)深耕、不斷壯大，業(yè)務覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務、金融投資、酒店管理、親子教育、文旅康養(yǎng)等等產(chǎn)業(yè)，是浙江省唯一一家同時擁有房產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)三家上市公司的大型集團公司。

伯瑞特酒店集團隸屬于中國新城市集團核心業(yè)務板塊，作為眾安集團的子公司，中國新城市集團多年來則不斷深化 “4+X”業(yè)務布局，形成以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、酒店管理、產(chǎn)業(yè)投資四大業(yè)務板塊為核心，產(chǎn)業(yè)服務、新型文旅、低空經(jīng)濟等新興產(chǎn)業(yè)為延伸的生態(tài)矩陣。

雖自身成立時間較短，但伯瑞特酒店集團母公司早在2007年便涉足酒店行業(yè)，2016年，浙江伯瑞特酒店管理有限公司成立；次年，千島湖伯瑞特度假酒店和淮北伯瑞特酒店開業(yè)；2023年集團又與洲際酒店集團簽署了第三方管理合作。截至2025年，伯瑞特酒店集團旗下已發(fā)展出伯瑞特酒店、伯瑞特度假酒店、伯瑞特臻選酒店、伯瑞特精品酒店等定位不同的酒店品牌，開業(yè)和簽約的酒店也已超過20家。

從部分業(yè)績來看，今年5月1日至3日期間，伯瑞特酒店集團全品牌出租率99%，全國多店同時滿房，收益攀新高，單日最高RevPAR達到近1400元，總營收同口徑同比增長15%。

由此可見，伯瑞特酒店集團的發(fā)展史幾乎貫穿了地產(chǎn)酒店的興衰周期，但同時，其仍舊保持穩(wěn)步擴張的態(tài)勢，且正逆勢而行。

伯瑞特酒店集團總經(jīng)理戴建平對空間秘探表示，集團最初依托地產(chǎn)背景發(fā)展酒店資產(chǎn)，采用“地產(chǎn)+酒店”模式，前期以自有資產(chǎn)運營為主，未涉及對外輸出管理。近年來，隨著地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，集團戰(zhàn)略逐步向消費領域轉型，提出“一收兩擴”戰(zhàn)略，收縮地產(chǎn)業(yè)務，擴展商業(yè)與酒管業(yè)務，推動從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)管理模式轉型。

在經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利時代之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已然進入到管理紅利時代。地產(chǎn)商們開始重視酒店經(jīng)濟價值，為更好地打造多元化業(yè)務，萬達、世茂等地產(chǎn)企業(yè)，紛紛以酒店業(yè)務討要管理的紅利，漸漸地從幕后走向臺前。與此同時，“商業(yè)住宅+酒店”“城市綜合體+酒店”“旅游地產(chǎn)+酒店”的“地產(chǎn)+酒店”模式也被越來越多的企業(yè)所采用，而精準捕捉與順應這一市場態(tài)勢，也成為了伯瑞特酒店在逆周期仍舊實現(xiàn)增長的關鍵。

戴建平透露，伯瑞特酒店集團繼承了母公司在成本控制、創(chuàng)新能力及市場深耕等方面的優(yōu)良基因。酒店業(yè)務依托地產(chǎn)板塊發(fā)展，優(yōu)先在眾安地產(chǎn)項目所在區(qū)域布局，形成“地產(chǎn)+酒店”協(xié)同效應，提升品牌落地效率與區(qū)域影響力。

隨著布局不斷擴張，伯瑞特酒店和集團內(nèi)部業(yè)務之間的協(xié)同潛力也進一步被激發(fā)。當前，眾安集團下設地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)、投資四大板塊，戴建平表示，伯瑞特眾悅會會員體系作為酒管板塊核心，正積極推進其與地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)等板塊的客戶資源整合。通過打通住戶、商戶、顧客、游客等潛在客群，實現(xiàn)上下游引流，構建以社區(qū)為核心的消費生態(tài)圈，提升客戶粘性與復購率。

未來我們需要何種"新"地產(chǎn)酒店？

僅僅依靠“地產(chǎn)+酒店”的協(xié)同效應、打通和整合客戶資源，并不能成為小而美的酒店品牌實現(xiàn)長遠增長的根基，地產(chǎn)酒店想要“穩(wěn)增長”，還需要更為長遠的運營策略。

空間秘探了解到，像伯瑞特這類新興地產(chǎn)酒店品牌，不借營銷包裝，而以運營業(yè)績說話；不只盯著投資回報，更在意為客人、業(yè)主、員工和社會創(chuàng)造長期價值。它們雖不再以規(guī)模取勝，卻利潤可觀，各有“秘訣”，值得借鑒。

/ 做好“精細化運營”

“我從正式參與酒管公司運作開始，就必須回答重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)切換的母命題?！贝鹘ㄆ饺缡钦f。

戴建平表示，輕資產(chǎn)輸出管理將是酒店行業(yè)未來發(fā)展的重要趨勢。當前市場酒店存量過剩，過去由地產(chǎn)驅(qū)動、政府主導的酒店建設高峰期已過，行業(yè)將逐步回歸理性。在品牌輸出、管理連鎖成為主流的當下，品牌間競爭將更加激烈，市場也將進入深度洗牌期。伯瑞特將抓住這一趨勢，依托自身運營優(yōu)勢，穩(wěn)步拓展輕資產(chǎn)項目，逐步擴大品牌影響力。

在過去十年間，酒店行業(yè)發(fā)生了深刻變革，從以資金密集型為特點的重資產(chǎn)模式，逐漸向輕資產(chǎn)模式傾斜。OYO酒店曾在短短幾年內(nèi)迅速布局全國，利用輕資產(chǎn)打法席卷下沉市場，但其擴張速度遠超管理體系的建設速度；此外加盟雜亂、服務參差，投訴頻發(fā)、口碑滑坡等因素，也導致其最終僅“曇花一現(xiàn)”。輕資產(chǎn)，本該是撬動增長的杠桿，卻變成了品牌口碑的滑鐵盧。

戴建平表示，只有把企業(yè)的經(jīng)營理念、產(chǎn)品質(zhì)量、服務水平等都做到極致，企業(yè)才能長久發(fā)展?！霸谧非蟆龃笞鰪姟c‘做精做久’之間，我們認為‘做精做久’才是基礎?！?，他闡述起與伯瑞特酒店集團的共同理念，“靠譜的酒店運營，最終還得回歸到長期扎實建團隊、做產(chǎn)品、抓品質(zhì)、做維保、重營銷的正路上”。

營銷層面，戴建平則表示，伯瑞特已全面布局新媒體營銷渠道，包括抖音、小紅書等平臺，通過直播、短視頻等方式推廣酒店產(chǎn)品。以寧波余姚伯瑞特為例，客房轉化核銷率亦保持在20%-30%之間。線上流量已成為酒店營銷的重要組成部分，未來將持續(xù)加強數(shù)字化運營能力，提升品牌曝光與用戶轉化。

“作為行業(yè)‘后進入者’”，伯瑞特的核心優(yōu)勢在于‘精細化運營能力’”，戴建平表示，伯瑞特酒店的運營團隊具備深厚的運營經(jīng)驗，強調(diào)以產(chǎn)品為導向、以客戶體驗為核心，覆蓋規(guī)劃、籌建、開業(yè)、運營全生命周期管理；酒店注重服務細節(jié)與旅程“觸點”設計，力求在客戶入住的每一個環(huán)節(jié)留下深刻印象，提升品牌忠誠度。最重要的是，酒店將確保每一個項目、每一位員工、每一次服務，都能準確傳遞伯瑞特“明快熱誠、真誠美好”的品牌精神。集團通過詳盡的品牌標準、系統(tǒng)的員工培訓、持續(xù)的質(zhì)量督導，確保品牌基因在每個觸點被完整落地。

/“標準化+個性化”結合屬地文化

在當今酒店行業(yè)高度同質(zhì)的背景下，連鎖品牌的標準服務模式不再具備足夠競爭力。隨著消費升級和體驗經(jīng)濟的興起，越來越多的旅行者不再滿足于千篇一律的住宿體驗，而是渴望深度接觸和了解目的地文化。

一些度假酒店把大堂做成博物館序廳，走廊變“可閱讀街道”，請來村民、手作人、老匠人當“文化合伙人”，讓技藝、方言成為服務的一部分。松贊把18家店串成“文化走廊”，客房銅器由非遺銅匠手工打造；林卡店每天下午帶客人敲一只小銅鈴，酒店復購率隨之提升30%。

戴建平表示，酒店行業(yè)在產(chǎn)品設計上要堅持“標準化+個性化”結合，既確保品牌識別度，又結合屬地文化進行差異化打造。例如，寧波余姚伯瑞特酒店融合陽明文化，嘉興運河伯瑞特融入運河文化，湖州天能伯瑞特則彰顯湖山底蘊，形成“文化+場景”的獨特體驗。

以嘉興運河伯瑞特酒店為例，該項目是伯瑞特輕資產(chǎn)輸出管理的代表性項目。選址嘉興，主要基于其運河文化與非遺民俗資源，項目共135間客房，定位為“小而美”的城市度假酒店。戴建平稱，嘉興運河伯瑞特自開業(yè)以來市場表現(xiàn)良好，今年國慶節(jié)黃金周期間也實現(xiàn)了滿房。

/從“大而全”走向“小而精”

當前，酒店行業(yè)正在經(jīng)歷激烈的競爭周期，市場“內(nèi)卷”嚴重；同時，消費群體結構也發(fā)生了顯著的變化，90后、00后逐漸成為主力，其消費偏好更傾向于性價比、體驗感、個性化服務。也因此，傳統(tǒng)“大而全”的商務、度假型酒店面臨轉型壓力，未來產(chǎn)品模型將趨向空間高效利用、功能融合、體驗優(yōu)化。

面對目前連鎖酒店市場飽和、同質(zhì)化嚴重且酒店難以“破圈”的現(xiàn)狀。戴建平也指出，當前連鎖酒店在空間設計方面面臨的主要挑戰(zhàn)是“坪效優(yōu)化”與“產(chǎn)品融合”。他表示過去酒店設計追求高端豪華，忽視投資回報，如今民營資本更注重空間效率與多功能融合。未來酒店產(chǎn)品將趨向“場景化功能設計”“小而精”“高效融合”，不追求“配置大而全”，而追求“功能恰到好處”，滿足新一代客群對共享空間、健身、餐飲、社交等多元需求。

酒店行業(yè)探索“小而美”和主題化設計的案例不在少數(shù)，部分酒店聚焦于打造共享廚房、游戲區(qū)、書吧等多功能公共空間，也有一些酒店順應潮流，推出各類主題房型，并配備智能設備，如智能門鎖、語音控制房間設施等。

為了順應各類客群的多元需求，伯瑞特則是積極探索主題化、模塊化、康養(yǎng)化等創(chuàng)新方向。戴建平舉例千島湖伯瑞特度假酒店，在圈層化運營方面，這家店聯(lián)合專業(yè)騎行主理人，打造“騎行+酒店”主題度假體驗，從空間設計、裝備配置、服務內(nèi)容等方面深度定制，形成專業(yè)級騎行度假產(chǎn)品。他進一步表示，集團正以千島湖為起點，布局康養(yǎng)療愈體系，結合大健康趨勢，打造集音療、芳療、藥膳食療、運動療等于一體的“康養(yǎng)+療愈+文旅”的全新模式，滿足現(xiàn)代人對身心修復的需求。

目前，酒店行業(yè)正處于深度調(diào)整期，挑戰(zhàn)與機遇并存。戴建平認為，新興的地產(chǎn)酒店品牌應該以運營為核心競爭力，堅持客戶導向、品質(zhì)精進、創(chuàng)新驅(qū)動、輕資產(chǎn)發(fā)展路徑，穩(wěn)步拓展市場，打造具有文化溫度與體驗價值的酒店品牌。

地產(chǎn)酒店所謂的“拐點時刻”，或許只是一種說法，商業(yè)變革階段往往與危機并存，唯一不變的是，中國的地產(chǎn)酒店確實要靜下心來，走品牌之路，走深耕之路，走管理之路。