家人們，當年喊著 “未來房價如蔥” 的馬云，最近突然帶著阿里砸出 125 億港元在香港買樓！要知道現在香港甲級寫字樓空置率都快沖到 19% 了，太古地產都虧得十五年來首次見紅，阿里偏偏逆市下手，這是打自己臉，還是發(fā)現了普通人沒看到的商機？更關鍵的是，這是不是意味著房地產抄底時機到了？咱們普通人該不該跟著上車？

咱先把這事兒的來龍去脈捋清楚。2025 年 10 月剛爆出消息，阿里巴巴集團與螞蟻科技集團宣布以約70億港元購入香港銅鑼灣港島壹號中心的13層寫字樓，作為兩家公司的香港總部。該交易為2025年香港最大宗寫字樓交易，平均價格約25.8萬港元/平方米。

而眼下的香港寫字樓市場堪稱 “寒冬”：高力最新報告預測，到 2025 年底空置率將升至 19%，全年租金還要跌 7%；太古地產上半年辦公樓租金收入跌了 4.7%，中環(huán)片區(qū)租金比 2019 年高峰時直接腰斬，跌了近 45%。一邊是市場低迷，一邊是阿里重金入場，這波操作確實讓人看不懂。

那馬云和阿里為啥要這么干？核心原因有三個。第一是 “自用剛需 + 成本優(yōu)化”，阿里在香港有大量國際業(yè)務，之前租樓每年要花不少錢，現在趁租金低谷期買樓，長期算下來比續(xù)租劃算得多，還能穩(wěn)定辦公場地。第二是 “核心資產配置”，香港中環(huán)是全球金融核心區(qū)，這類優(yōu)質商業(yè)地產哪怕短期空置率高，長期來看抗跌性極強，比買股票、債券更穩(wěn)當，高力也提到 “市場對優(yōu)質資產的追求仍在增加”。第三是 “戰(zhàn)略表態(tài)”，通過在香港加碼投資，傳遞對國際業(yè)務的信心，畢竟香港是阿里連接全球市場的重要跳板。

關鍵問題來了：馬云當年說 “八年后房價如蔥”，現在又砸錢買樓，是不是打自己臉？普通人能跟著抄底嗎？咱先明確兩點：第一，馬云 2017 年說 “房價如蔥”，特指的是長期住宅市場，當時他就強調 “30 年后每對年輕人要管 5 套房子”，核心邏輯是人口減少導致住宅過剩；而阿里買的是商業(yè)地產，還是香港核心區(qū)的寫字樓，兩者根本不是一回事。

第二，內地住宅市場現在的情況，根本沒到抄底的時候。看最新數據：2025 年 1-9 月內地新房銷售面積同比降了 18%，房企債務違約規(guī)模超 2000 億元，不少三四線城市住宅空置率早就超過 20% 的危險線；連專家都承認，市場還在深度調整，要到 2026 年后才有可能回穩(wěn)。

為啥內地房地產不行了？底層原因就三個。首先是 “人口硬約束”，新生人口從每年 2500 萬跌到 1500 萬，未來剛需斷層，馬云當年的預言正在應驗。其次是 “供需徹底反轉”，城鎮(zhèn)空置住房超 6500 萬套，三四線城市房子建得比人多，去化周期都到 22 個月了。最后是 “經濟轉型”，國家正在擺脫對房地產的依賴，把資源往制造業(yè)、科技業(yè)轉移，房子的投資屬性被大幅削弱，“房住不炒” 已經成了鐵規(guī)矩。

總結一下：阿里買香港寫字樓，是企業(yè)基于自用和資產配置的理性選擇，瞄準的是核心商業(yè)地產；而內地住宅市場面臨人口、供需、政策三重壓力，還在探底階段。馬云當年說的 “房價如蔥”，針對的是長期住宅市場，現在的操作根本不矛盾。普通人千萬別誤解，抄底內地樓市的時機，還遠沒到呢！